안녕하세요 현재 비규제지역 매물을 보고 있습니다. 😅
궁금한 부분이 있어서 문의를 남깁니다.
부사님이 설명해준 방법은 아래와 같습니다.
11월 말 중도금 지급 후 주전세
(이때는 계약이라 소유권이전이 되지 않은 상태가 맞을까요?)
제가 고민되는 점은, 집주인이 전세입자를 맞춘 후 전세승계를 해주셔도 괜찮을 것 같은데 부사님이 주전세 후 새로운 전세입자를 맞추는 조건은 제안해주신 이유가 있을까요?
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두가지 다 가능한데 주인전세 후 새로운 세입자를 맞추는 것은 매도인 입장에서는 매매계약 확정후 잔금일까지 거주하면서 이사 스케줄을 맞추기가 편하고, 매도인의 경우는 새로운 새입자가 구해지지않았어도 책임을 지지않게됩니다. 이미 매도 계약을 했기 때문이죠~ 매수인의 경우는 잔금이 부족하거나 할때 1월잔금까지 돈을 더 벌거나 전세입자를 구할때까지의 시간을 벌수있어요~ 리아님께서 집주인분께서 나가시기전 꼭 새로운 새입자를 구하셔야할것같고 집주인분께 잘 협조 부탁드리는게 좋을것같아요~ 그리고 권리 관계 꼭 확인하시고, 잔금전까지 권리변동 생기지 않도록 특약넣으시면 좋을것같습니다!ㅎㅎ
안녕하세요 리아님 :) 해당 매물이 수도권 비규제지역이라면 6·27 대책의 적용 대상이라, 매수인이 새 임차인과 전세계약을 맺고 그 임차인의 전세자금대출 보증금으로 같은 날 매매잔금을 치르는 방식은 어려울 것 같습니다. 중도금만 지급한 상태에서는 아직 소유권이 매도인에게 있습니다. 부동산은 소유권이전등기가 완료되어야 매수인 소유가 되므로, 이 상태에서 매수인을 임대인으로 전세계약을 맺고 임차인이 전세대출을 받으려 하면 임대인과 등기상 소유자가 달라 조건부 전세대출로 판단될 수 있습니다. 말씀하신 것처럼 매도인이 현재 소유자인 상태에서 새 임차인과 전세계약 및 전세대출 실행을 먼저 완료하고, 이후 매수인이 해당 전세를 승계하는 방식도 검토는 가능할 것 같습니다. 다만 대출 실행 후 소유자 변경을 허용하는지는 임차인이 이용하는 대출 상품과 은행별 기준에 따라 달라질 수 있어, 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 한편 2번의 ‘중도금 지급 후 주인전세’가 매매가에서 주인전세 보증금을 상계해 매매대금을 정산하고, 그때 매수인 명의로 소유권이전등기까지 완료하는 구조라면 이야기가 달라집니다. 이 경우 매도인은 일시적으로 임차인이 되고, 추후 새 전세입자와는 이미 등기상 소유자인 매수인이 계약하게 됩니다. 새 임차인의 전세대출금도 매매잔금이 아니라 기존 주인전세 보증금 반환에 쓰이는 흐름이므로, 조건부 전세대출과는 구분해 볼 수 있습니다. 반대로 단순 중도금만 지급하고 등기를 이전하지 않는 구조라면, 추후 새 임차인의 전세자금대출로 잔금을 맞추기는 어려울 것 같습니다. 부사님께서는 11월 말에 주인전세 보증금과 매매대금을 상계해 소유권이전등기까지 마무리하는 구조를 말씀하신 것인지 확인해보시면 좋겠습니다.
안녕하세요 리아님 비규제지역에서 투자를 진행하시면서 조건부전세대출 금지로 부동산 사장님께서는 주전세로 진행하는 방향을 말씀주셨네요. "11월말 중도금 이후 주전세" 는 다음과 같습니다. 계약이 진행 된 상황에서 11월 말에 중도금을 지급하고 나머지 잔금에 해당하는 부분은 현 매도인분이 전세로 거주하시면서, 전세보증금으로 상계 처리 및 잔금을 통해 리아님께 소유권이 이전되는 진행입니다. 그렇게 되면 리아님이 소유주가 되고, 신규 세입자를 구하게 될 때, 세입자분은 소유주가 변경되지 않으니 전세 대출 실행에 문제가 없게 됩니다. 따라서 이와 같은 순서로 진행되게 되며, 현 매도자 분과 전세계약을 쓸때, 신규 임차인을 구해서 날짜를 조율 하는 부분에 대한 특약을 명시하여 안정적으로 기간을 확보 및 신규 전세 세팅을 마무리 할 수 있도록 잘 챙기시면 좋을 것 같습니다. 전세 세팅까지 무사히 마치시길 응원드립니다:)
