안녕하세요.
신나게 투자 생활하고 싶은 신나는시간1입니다.
보통 부동산 시장에서는 투자자라면 ‘전세 낀 매물’에, 실거주자라면 바로 입주할 수 있는 ‘입주 가능 매물’에 관심을 갖기 마련입니다.
하지만 실거주자 입장에서도 전세 낀 매물을 눈여겨보는 경우가 종종 있습니다. 입주 가능 매물보다 상대적으로 가격이 저렴하기 때문에, 우선 전세를 안고 매수한 뒤 전세 만기에 맞춰 입주하는 플랜을 세우는 것이죠.
규제지역의 경우 주택담보대출을 받을 때 실거주 약정이 붙기도 하지만, 통상 전세 낀 집을 매수할 때는 기존 임대차 계약 잔여 기간(최대 2년 등) 동안 전입 의무가 유예되는 규정이 적용되어 자금 계획을 세우기도 수월합니다.
그렇다면 전세 낀 집에 매수인이 실거주하려면 어떻게 해야 할까요?
결국 만기에 맞춰 기존 세입자가 퇴거를 해주어야 합니다. (원만하게 먼저 나가주신다면 가장 좋겠지만요. ^^)
만약 세입자가 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면, 만기 시점에 2년 더 살겠다고 갱신권을 쓸 권리가 있습니다. 하지만 세입자에게 계약갱신요구권이 있더라도 매수인이 합법적으로 실거주하며 세입자를 내보낼 수 있는 방법이 있습니다.
바로 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 전에 미리 소유권 이전 등기를 마치는 것입니다.
여기서 가장 중요한 핵심은 바로 ‘타이밍(시점)’입니다.
- 세입자의 갱신요구권 행사 기간: 계약 만기 6개월 전 ~ 2개월 전
주의해야 할 타이밍:
매수인이 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치기 전에 세입자가 기존 집주인(매도인)에게 먼저 갱신요구권을 행사해 버린다면 문제가 생깁니다. 매도인은 본인이 실거주할 것이 아니므로 이를 거절할 수 없고, 계약 갱신 효력이 발생합니다. 이렇게 되면 이후 집을 넘겨받은 매수인 역시 본인의 실거주를 이유로 이를 번복해 세입자를 내보낼 수 없습니다.
결국 매수인의 실거주 목적으로 세입자를 퇴거시키려면 다음 두 가지 중 하나가 충족되어야 합니다.
소유권 이전 등기 선행:
세입자가 계약갱신요구권을 행사하기 전(가장 안전하게는 만기 6개월 전 이전)에 잔금 및 소유권 이전 등기를 완료하고, 새 집주인 명의로 실거주 거절 통보를 해야 합니다.
사전 퇴거 합의:
미리 세입자와 만기 퇴거 및 계약갱신요구권 미행사에 대한 명확한 합의서(부동의서)를 작성해 두어야 합니다.
세입자가 이미 계약갱신요구권을 써버리면 매수인은 향후 2년 동안 실거주를 이유로 퇴거를 요청할 수 없습니다. 따라서 실거주를 목적으로 전세 낀 집을 매수하신다면, 되도록 만기 6개월 이전에 등기까지 마치는 일정을 잡거나, 아예 갱신 후 2년 뒤 입주하는 플랜으로 여유 있게 접근하셔야 합니다.
저 또한 최근 매도를 고민하면서 전세 낀 집을 제값에 원활히 매도하는 것이 참 까다롭다고 느껴 공부를 해보았는데요. 거래 시 꼭 챙겨야 할 주의사항이라 생각되어 짧게 정리해 보았습니다.
전세 낀 집을 매매하시거나 매도를 준비하시는 분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다. :)
