안녕하세요.
스고이한 투자자가 되기 위해
달리고 있는 스오이입니다. 😊
이번 2강에서는 갱지지튜터님께서 수익률 100% 지방 투자를 위한
매물 임장부터 나만의 결론을 내리는 방법까지 알려주셨습니다.
앞마당을 늘리고 임장보고서를 작성하는 것에서 끝나는 것이 아니라,
그 과정에서 쌓은 지식을 실제 투자 기회로 연결하려면 무엇을 해야 하는지 알 수 있는 시간이었습니다.
특히 매물 임장을 통해 선호도를 구체적으로 파악하는 방법과 앞마당을 관리하며 투자 기회를 찾아가는 과정에 대해 상세히 알려주셨는데요
1. 수익률 100%를 만드는 것은 결과가 아닌 실력이다
수익률 100%라는 결과를 얻기 위해서는 그에 앞서 실력이 필요합니다.
단순히 앞마당을 많이 늘리는 것이 중요한 게 아니라,
임장과 임장보고서를 통해 지역과 단지, 매물의 선호도를 파악하는 실력을 쌓아야 합니다.
저평가된 지역과 단지를 찾는 것에서 한 걸음 더 나아가, 같은 단지 안에서도 어떤 동과 매물이 더 선호되는지 파악해야 한다는 점도 배웠습니다.
같은 단지 안에서도 동별 선호도에 따라 가격 차이가 벌어질 수 있습니다. 처음에는 가격이 비슷했던 매물도 시간이 지나면서 선호도 차이가 가격에 반영될 수 있다는 점에서, 단순히 싼 물건을 찾는 것이 아니라 선호도가 좋은 물건을 싸게 사는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 생각하게 되었습니다.
앞마당을 늘리는 것 자체가 목적이 아니라, 그 과정에서 쌓은 실력으로 좋은 투자 기회를 알아보는 투자자가 되어야겠습니다.
2. 매물 임장은 단계별로!
매물 임장을 할 때 투자를 앞둔 분이라면 투자금에 맞는 단지만 집중해서 보는 경우가 많은데요~
(저 역시 그랬던 적이 있습니다🥹)
지역 선호도를 뚜렷하게 이해하려면
랜드마크와 저평가 의심 단지, 예산 단지로 나누어 목적을 가지고 접근해야 한다는 점을 알려주셨습니다.
- 랜드마크: 내가 파악한 지역의 선호도를 검증하고, 사람들이 좋아하는 이유를 확인한다.
- 저평가 단지: 같은 생활권 안에서 가격 차이가 발생하는 이유를 확인하고, 선호도가 다소 떨어지더라도 사람들이 실제로 찾는 단지인지 검증한다.
- 예산 단지: 앞서 파악한 선호도와 가격을 바탕으로 매물별 우선순위를 정하고 실제 투자 기회를 찾는다.
가격이 저렴하다는 이유만으로 저평가라고 판단하는 것이 아니라,
왜 저렴한지 현장에서 확인하고 그만큼의 선호도 차이가 있는지 검증해야합니다.
또한 같은 생활권, 비슷한 연식의 단지라도 주차장, 조경, 조망 등 시설물의 차이가 선호도에 영향을 줄 수 있다는 점도 알 수 있었습니다.
매물 임장을 할 때는 단순히 매물을 많이 보는 것도 중요하지만,
이 단지를 왜 좋아하는지, 왜 가격 차이가 발생하는지, 가격 차이만큼 선호도 차이가 있는지를 확인하는 데 집중해보겠습니다.
3. 제한된 시간 안에 좋은 매물을 찾는 방법
지방 임장은 이동 시간과 매물 확인 횟수에 제약이 있기 때문에 사전 준비가 중요합니다.
매물을 예약하기 전 전화 임장을 통해 동별 선호도와 매물의 가치를 먼저 파악하고,
가치와 조건을 함께 고려해 우선순위를 정하는 방법을 알려주셨습니다.
가치와 조건이 모두 좋은 매물을 우선적으로 검토하되, 둘 중 하나만 좋은 매물이라면 지방투자에서는 가치를 우선해야한다는 점을 다시 한 번 깨달았습니다.
또한 매물이 많은 지역과 적은 지역은 접근 방법이 달라야 한다는 점이 인상깊었는데요~
매물이 적은 지역에서는 선호도가 떨어지는 매물이 저렴하게 남아 있다는 이유만으로 기회를 잡으려 하기보다, 한 단계 낮은 가격대에서도 선호도가 좋은 다른 단지가 없는지 함께 검토해야 합니다.
좋은 매물을 찾기 위해서는 현장에서 많이 보는 것만큼이나 사전에 충분히 비교하고 판단하는 과정이 중요하다는 생각이 들었습니다.
4. 앞마당 관리는 투자 기회를 발견하는 과정이다
앞마당을 만들었다고 해서 그 지역의 역할이 끝나는 것은 아닙니다.
시세 트래킹과 원페이지를 통해 시장 상황을 꾸준히 확인하고, 공급과 전세가의 변화를 살피며 투자 우선순위를 정해야 한다는 점을 배웠습니다.
대규모 신축 공급으로 전세가가 하락했던 단지도 입주가 마무리된 이후 전세가가 회복될 수 있다는 점에서, 공급으로 인해 일시적으로 가격이 눌린 단지에서 투자 기회를 찾을 수 있습니다.
앞마당을 관리한다는 것은 단순히 시세를 기록하는 것이 아니라, 시장의 변화 속에서 투자 기회가 어떻게 만들어지는지 파악하는 과정입니다.
앞으로는 조금 방치해둔 앞마당에서 어떤 기회가 생기고 있는지 꾸준히 살펴보겠습니다.
BM
- 매물임장: 랜드마크-저평가단지-예산단지 순으로 진행
- 매물 예약 전 전화 임장으로 동별 선호도와 매물의 가치를 먼저 확인하기
- 가격대별 시세트래킹(→5분위 시세표 업데이트)
- 비교평가시 구, 생활권, 단지로 나눠 비교해보기
강의 마지막에 말씀해주신
운은 누구에게나 찾아올 수 있지만, 그 기회를 알아보고 내 것으로 만들기 위해서는 실력이 필요하다는 말씀이 가슴에 와닿았습니다.
지방 투자를 위해 먼 거리를 이동하고, 임보를 작성하고, 현장에서 선호도를 파악하는 과정이 때로는 힘들고 막막할 수 있습니다. 하지만 이런 과정이 쌓여야 다음 투자에서 더 나은 판단을 할 수 있다는 것을 다시 한번 생각하게 되었습니다.
이번 강의에서 배운 내용을 한 번에 모두 적용하려 하기보다, 제가 놓치고 있는 부분부터 하나씩 점검하고 실제 임장과 임보에 적용해 보겠습니다.
앞마당을 늘리는 투자자에서 한 걸음 더 나아가, 선호도를 파악하고 투자 기회를 발견하며 스스로 결론을 내릴 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
좋은 강의 준비해 주신 갱지지튜터님 감사합니다. 😊
