월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기 광명 |
두 번째 후보 지역 | 서울 강서 |
세 번째 후보 지역 | 서울 구로 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
나와 배우자의 직장이 모두 서쪽에 있어 주로 서울 서쪽 지역 그리고 서울과 근접한 경기도 아파트 단지를 서치하게 되었고, 그 중 내가 감당 가능한 매물 대 중 가장 비싼 9억 위주의 단지가 있는 지역을 선정하였습니다.
평수가 넓고 실거주가 좋아보이는 단지가 많은 광명을 첫번째 지역으로, 가고싶은 곳이지만 예산이 빡빡하고 소형만 가능한 강서를 두번째, 구로구는 예산대에 가능하지만 선호도가 낮아 세번째로 두었습니다.
신혼부부이고 아직 아이가 없어 학군보다는 교통과 직장 위주로 찾았고, 장기적으로 자녀 계획이 있어 소형평수는 실거주가 어려울 것 같아 20평대 이상 매물로 고르게 되었습니다.
성북구, 강동구의 좋은 단지 체력이 받쳐줄때 직장과 멀어도 미래 가치만 있다면 후보군에 넣고 싶지만
앞으로를 생각하면 쉽지 않을 것같아 고민중에 있습니다. 그래도 단지 비교는 시도해보려합니다.
유디님에게 배운 대로 교직환학 기준으로 검토해 보다보니 단점과 장점이 확실히 보여서
정리가 되는 반면 좋은 단지들을 보니 내 상황이 아쉽기도 합니다만.. 조건 안에서 1등 매물 찾아보겠습니다. 살고 싶은 곳에 살고 싶다! 교직환학!!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 우성아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 철산동
- 연식: 1990
- 세대수: 900
- 평형 : 28평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 14.1km
- 강남역까지 소요시간: 50분(버스환승)
- 시청역까지 소요시간: 45분(버스)
- 여의도역까지 소요시간: 41분(1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:
내 직장: 22분(자차) 1시간7분(2회환승)
배우자 : 19분(버스) 40분(버스환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1개, 마트6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광명북중 78%
- 학원가 유무 : 70개
3) 가격
- 평형 정보: 28평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억8천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :(26.10) 8억2500
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(상암)까지 22분(자차) 1시간7분(2회환승), 배우자 직장(가산)까지 19분(버스) 40분(버스환승)이다. 내가 매우 불편하지만 부부 중 한 사람이라도 가까운 것이 나은 것 같아 감당 할 수 있을 것 같다. 나는 자차 출근이 불가피해 보인다.
그렇지만 버스로 신도림역, 철산역, 구일역 1/2/7호선을 이용할 수 있어 3대 업무지구에 가는것은 굉장히 용이해보였다. 다만 아쉬운점도 버스를 이용해야한다는 것이지만 말이다.
- 학군: 광멱북 중(78%)까지 걸어서 9분이다. 바로 옆에 광명북초, 광명북고가 모두 인접해있어서 초,중,고까지 한큐에 해결가능한 동네이다. 아이를 키우면서 오래오래 거주하기에 좋아보인다.
학원가는 버스를 타고 가야하는 철산역 주변으로 70여개 정도 구성되어있는데, 이 학원가가 광명시의 대표 학원가로 보여서 좋다고 생각이들었다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점은 없었지만 코스트코, 홈플러스, 이마트, 아이파크몰 등 마트가 6개나 있어서 생활환경이 매우 좋아보였다. 바로 옆에 안양천이 있어서 이 부분을 (+) 점수를 더 주었는데 이렇게 해도 되는지 모르겠다.
- 종합 및 느낀점: 철산역, 신도림역, 구일역 3가지 호선을 사용할 수 있지만 모두 버스를 타고나가야한다는 점이 정말 아쉬운 부분이었다. 그래도 호가가 예산안에 쏙 들어왔고 평형도 좋다. 그리고 조금 더 무리를 하면 33평도 가능해보인다. 아마 교통이 조금 안좋고 주변에 비해 많이 구축이라 호가가 낮을 것으로 보인다.그렇지만 단지가 크고 평지여서 좋다. 또 재건축을 준비중인 것으로 보아 오래 아이를 출산하고 키우면서 재건축을 기다리는 것도 좋아보인다. 여러방면에서 안정적인 아파트라고 생각이 들었다. 아마 실제 임장했을 때도 아파트 밀집지역이고 환경일 좋아보여 기대가 된다.
단지 2. 광명한진타운
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 광명동
- 연식: 1997
- 세대수: 1633
- 평형 : 23평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15.7 Km
- 강남역까지 소요시간: 40분(논현) 46분(1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분(1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 38분(버스환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:
내 직장: 38분(자차) 1시간2분(2회환승)
배우자 : 18분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0개, 마트3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광남중 75%
- 학원가 유무: 광명동 34개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억7천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)9억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(상암)까지 38분(자차) 1시간2분(2회환승), 배우자 18분 지하철로 출퇴근할 수 있다. 우성과 같이 역시나 나는 자차가 불가피해보인다. 다만 단지가 위치한 광명사거리역이 교통혼잡지여서 이 부분에서는 개인적으로 마이너스였다. 그러나 7호선 초역세권이라 교통면에서는 우성보다 확실한 우위라고 생각이된다.
강남까지도 논현역 도착으로 설정하면 40분 환승없이 도착한다. 강남역은 46분이 걸린다.
- 학군: 광남중(75%)에 배정되는데 도보로 18분 버스로 10분 걸린다. 근처에 학원가는 34개 정도가 있는데 크지 않아서 아마도 철산동으로 보내지않을까 예상해본다. 한진은 중/고가 좀 떨어져있어 우성보다는 그 부분에서는 하위로 보인다.
- 환경: 큰 유해시설은 없지만 먹자골목,모텔이 지도 상 보이는 것으로 보아 좋지 않을 것으로 보인다.
다만 긍정적으로 변화할 수 있어보이기도 한다. 근처에 2년내에 입주할 신축아파트가 2단지나 있고 호갱노노 기준 지역개발예정인 곳이 주변에 수두룩했다. 그래서 현재시점에는 모텔, 성인게임장등이 있어 좋지않지만 새로운단지가 입주하고 개발이 되다보면 이런 부분도 정비가 되어 좋아지지 않을까하는데 짧은 식견으로 예상해본 것이라 맞게 생각한 것인지 모르겠다.
또 아파트가 많은 지역이긴한데 한진 주위는 빌라로 싸여있는데 이것도 안좋은 요소인지 아니면 다른 아파트가 생기니 괜찮은것인지 판단이 서질 않는다.
- 종합: 7호선 초역세권이라는 점이 매우매우 큰 장점이다.
다만 주변환경이 안좋아서 아쉽다. 환경만 본다면 호가가 우성아파트 대비 매우 비싸게 보인다. 아마 초역세권이라는 것이 이 가격을 지켜주는 제일 중요 1가지 인 것 같다. 아직 아이가 없으니 교통을 우선으로 한다면 한진이 고려될 수 있어보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
교통은 비슷하지만 환경에서 매우 차이가 난다. 비교표에서는 비선호시설이 없다 하였지만 한진은 지도상에는 유해시설이 가득해보였다. 그렇지만 ‘초역세권’의 힘이 이렇게 대단한 것인가! 가격은 평형이 작은 한진이 9천이나 비쌌다.
비교표에서는 우성이 우위인 것으로 나왔고 나의 마음에도 예산에도 우성이 더 우위에 있다. 하지만 역세권때문에 매우 헷갈린다. 비교해보니 더 헷갈린다..튜터님도 초역세권이 더 낫다고 하셨는데.. 우성도 버스환승이지만 다른 노선에 편히 갈 수 있는 위치여서 이것도 매우 좋아보인다.
비교표는 우선 우성이 더 우위라고 하고있기때문에 나도 그렇게 생각해보려한다.
나의 생각과 느낀점 :
비교해보니 명확해지는 부분이 있으면서도 결국은 헷갈려버린다. 2개단지가 각각 가진 장/단점이 명확하기때문에 그런 것 같다. 유디님이 우리는 초보이기에 답을 알 수 없다 했다. 딱 맞는 말이다. 정말 모르겠다. 점점 오리무중이다..
