월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 중구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 동작구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
지난 주 예산 수립 결과 가능한 예산은 약 12.1억이었다. 내집마련 예산을 계산하며 우리 부부가 생활비를 넉넉하게 사용하고 있다는 사실을 깨닳으며 (사실은 알고 있었을 수도 있다…애써 모른척 했을 뿐 ㅜ), 월지출을 조금 더 줄이면 6.8억까지 대출 한도를 감당 가능하겠다는 것을 알게 되었다. 하여, 회사 대출 1억(이자가 적으니 대출 한도를 7억으로 설정함)을 포함해서 총 13.5억의 예산이 도출되었다. 1년 뒤 집을 구매할 예정이므로 잠재 저축 비용 + 1강 이후 찾아낸 숨겨진 돈 등을 포함하여 14.5억을 최종 예산으로 설정하였다.
우리 부부는 현재 24평 (방2화1)에 전세를 살고 있고, 지금 평수에 만족하며 지내고 있기에 본 평형을 기준으로 지역을 살펴보았다. 해당 예산에 맞는 지역은 중구 > 동작구 > 영등포구 (가격순) 이었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중구 신당동 동아약수하이츠 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중구 신당동
- 연식: 1999년식
- 세대수: 2,282세대
- 평형 : 24평형 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 6.41 km
- 강남역까지 소요시간: 29분
- 시청역까지 소요시간: 25분
- 여의도역까지 소요시간: 33분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 56분, 와이프 34분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대경중학교, 80%
- 학원가 유무: 신당동 학원 7개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 14.9억
4)가치평가 및 결론
교통: 중구에도 강남 30분 내로 컷 할 수 있는 곳이 있다는 점이 놀라웠다..! 간발의 차로 S를 받긴 했지만 그래도 S는 S다!
환경: 아쉬운 부분이다. 유해시설은 없으나 백화점이 없다! 대형마트는 3개가 있기에 일상 생활에 문제는 없을 듯 하다.
학군: 중학교의 학업 성취 수준이 예상보다 낮고, 학원가가 적다는게 치명적인 단점이라 생각한다.
결론: 환경과 학군은 아쉬우나, 교통이 아주 우수한 땅이다 (내 직장까지 멀다는게 사실 가장 큰 단점 ㅜ 이성적으로는 교집합에 넣어야 한다고 세뇌중)
단지 2. 중구 신당동 신당삼성아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중구 신당동
- 연식: 1999년식
- 세대수: 994세대
- 평형 : 24평형 (계단식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 6.69 km
- 강남역까지 소요시간: 36분
- 시청역까지 소요시간: 26분
- 여의도역까지 소요시간: 34분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 59분, 와이프 28분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 금호중학교, 84%
- 학원가 유무: 신당동 학원 7개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 14.99억
4) 가치평가 및 결론
교통: 만족스러운 교통을 갖고 있다. 5호선, 6호선 더블 역세권인 청구역을 도보권으로 이용할 수 있다. 하지만, 강남역까지 36분이라는 점은 상기 비교한 단지에 비해 아쉬운 부분이기는 하다.
환경: 아쉬운 부분이다. 유해시설은 없으나 백화점이 없다! 대형마트는 3개가 있기에 일상 생활에 문제는 없을 듯 하다.
학군: 중학교의 학업 성취 수준이 예상보다 낮고, 학원가가 적다는게 치명적인 단점이라 생각한다.
결론: 교통이 우수하지만 환경과 학군이 받쳐주질 않아서,, 왠지 주변 다른 아파트를 한번 다시 훑어보게 되는 느낌을 받는다. 찾아보면 더 좋은 아파트가 있을 듯한 느낌.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 환경과 학군이 같아서 결국 교통의 차이였다. 약수하이츠는 강남까지 더 빠르게 도달할 수 있다는 점이 선택의 시간을 줄여주었다. 또한, 두 아파트 모두 도보로 역을 이용할 수 있는 더블 역세권 이었다. 약수하이츠는 도보로 약수역(3, 6호선), 신당삼성은 청구역(5, 6호선)을 이용한다. 하지만, 약수하이츠의 경우 업무지구접근성 측면에서 우선 선호도를 가진 3호선을 이용할 수 있다는 점이 큰 메리트였다.
두 아파트는 서로 도보 5분 정도 거리에 위치하지만, ‘교통’의 측면에서 약수하이츠의 ‘압승’ 이었다.
나의 생각과 느낀점 :
(1) 나의 생각
같은 가격의 두 단지 매물을 두고 고민한다면 ‘동아약수하이츠’를 선택할 듯 하다. 불과 도보 5분 정도로 떨어진 단지끼리도 이런 가치의 차이가 나타난다는 것이 놀라웠다… 평소에 가보진 않고 눈으로만 보던 단지들인데 이번 가치평가/비교평가 수강 이후에 꼭 조만간 임장을 가보아야겠다는 생각이 들었다!
(2) 예상 외의 부분
예상 외의 부분은 두 아파트 모두 ‘호가 < 최근실거래가’ 라는 점이다. 네이버 부동산이나 호갱노노의 ‘이야기’를 찾아보니 두 단지 모두 언덕에 따라 동 선호도 차이가 극명하게 나뉜다고 한다. 앞동(흔히 말하는 로얄동)이 선호되고, 뒷동으로 갈수록 경사가 심해져 역까지 도보로 크게는 10분정도 차이가 난다고 한다. 지금 호가로 올라와있는 동은 비선호동(또는 1층 or 2층)인데 반해, 최근실거래가 된 곳은 로얄동(중고층)이지 않을까 생각한다. 단지를 정했다고 무작정 사는것이 아니라 이런 부분도 고려해야할 변수 중 하나라는 점을 배웠다.
