[잔쟈니] 특례대출 출시를 앞둔 정부의 속마음 (부동산 정책을 바라보는 투자자의 시선)

특례대출 출시를 앞둔 정부의 속마음

(부동산 정책을 바라보는 투자자의 시선)

22년 12월 30일 신청 접수를 받기 시작한 특례보금자리론이

이번 달 종료를 앞두고 있습니다.

출시 당시 9억 이하 주택이면 소득, dsr 제한 없이 저금리로 대출을 실행해주었기에

신청금액이 출시 3일만에 7조, 9일만에 10조원을 돌파하는 등 많은 호응이 있었습니다.

특례보금자리론 등 각종 대출정책에 의한 실수요자의 주택 구매

그리고 22년 하반기 과도하게 낮아졌던 전세가의 상승에 힘입어

서울의 아파트 거래량은 23년 상반기 증가했고

거래가 늘어감에 따라 가격도 반등했습니다.

일례로, 서울에서 선호도가 높은 아파트인 잠실 엘스 실거래가는

23년 1월 15억에서 23년 9월 20억을 찍었습니다.

(8개월만에 5억이 상승했네요!)

수요와 선호도가 많은 사례를 보여드리려다보니 서울의 아파트를 예시로 언급했을 뿐

지방에서도 이와 비슷한 모습을 보이는 지역들이 많았습니다.

▲ 잠실엘스(25평)의 실거래가와 서울시 아파트 거래량

여기에서 알 수 있는 중요한 사실은

실수요자들의 내집마련이 시장 활성화에 도움이 되었다는 사실입니다.

각종 규제/완화정책, 심리, 투자자, 공급 등이 복합적으로 시장에 영향을 주는 것은 맞지만

어느 하나의 요소가 시장의 흐름을 이끄는 것은 아닙니다.

(강력한 각종 규제정책에도 불구하고 시장이 폭등했던 몇년 전의 모습 기억하시지요?)

정부는 23년 특례보금자리론의 경험을 통해

결국 시장을 끌고 가는 주체는 실수요자라는 걸 확인했고

앞으로도 이런 기조의 정책을 끌고 가려는 듯 보입니다.

ㅣ 부동산 시장을 대하는 정부의 속마음

정부는 기본적으로 부동산 시장의 안정적 우상향을 바랍니다.

급등도 급락도 원하지 않고 보합보다는 점진적 상승을요.

집값이 급락하면 기존에 집 가진 사람들이나

내집마련에 무리해서 대출을 끌어온 사람이 고통을 받습니다.

또한 집을 사려는 사람이 줄고 거래량이 줄어드니

취득세 양도세 재산세 등의 세수도 줄어듭니다.

(그렇다고 세금 더 걷으려고 정부가

일부러 집값 폭등을 유도한다고 생각한다는 얘기가 아닙니다)

반대로, 집값이 급등하면

기존에 집을 가진 사람들이야 좋아하겠지만

무주택자들과 사회취약계층(청년, 노년층, 한부모나 다문화가정 등)이 고통을 받고

국민을 위한다는 정부의 진정성도 많은 질타를 받습니다.

그리고 상승장에 올라타 자산을 불리고 싶은 사람들이 무리하게 대출을 받다보니

가계부채가 늘어나고 궁극적으로 국민과 나라전체의 재무건전성이 불안해집니다.

그래래서 정부의 기본 포지션은 급등도, 급락도 없이

자연스럽게 물가가 상승하는 정도의

안정적 우상향을 가장 바라게 됩니다.

따라서 정부, 정당, 이념과 상관없이

시장이 과열되면 규제정책을

시장이 침체되면 완화정책을 씁니다.

그런데 투자자가 왜 이런 정부의 속마음까지 알아야 할까요?

정부에서 내놓는 정책을 보면

당시 시장상황에 대한 정부의 판단을 알 수 있고

큰 흐름에서 지금이 객관적으로 어떤 상황인지 조망할 수 있기 때문입니다

ㅣ 그래서 지금은 객관적으로 어떤 상황일까

앞서 말씀드렸듯,

23년 야심차게 출발했던 특례보금자리론은

침체된 부동산시장 활성화와 실수요자들의 내집마련 달성이라는 효과를 낳고

이달 말 말 종료됩니다.

그러나 이런 실수요 지원 정책을 아예 종료하기엔

최근 거래량도 줄고 다시 시장이 차가워져

정부에서는 다른 형태로 실수요자들의 내집마련을 지원하려고 준비중입니다.

그 예가 신생아 특례대출입니다.

이번 달 29일 출시되는 신생아 특례대출은

2년 내 출산한 무주택 가구에 대해 최저 1%대 금리로 최대 5억원 대출을 지원하겠다는 파격적 조건을 담고 있습니다.

이외도 기존의 특례보금자리론을 대신할 수 있는

제2의 정책 모기지론 출시를 준비중이라는 뉴스도 나오고 있습니다.

이런 정책과 뉴스들을 통해 알 수 있는 것은

1. 정부는 실수요자 지원이 부동산 시장 부양에 도움이 된다는 것을 (경험적으로) 믿고 있으며

2. 현재 시장이 침체되어 있다는 판단을 하고 있고

3. 결국 실수요자들의 내집마련 지원을 통해 시장을 부양하고자 노력하고 있다는 것입니다

ㅣ 과거에도 이런 일이 있었을까

당연한 얘기지만 시장은 돌고 돕니다

과거에도 지금과 같은 시기가 있었고, 비슷한 정책이 나왔었습니다.

앞으로의 미래가 꼭 과거와 똑같은 간격으로,

반드시 똑같이 흘러가리란 보장은 없지만

과거의 시장흐름과 정책들을 아는 것은

위에 말씀드렸듯 긴 시계열의 관점에서 시장을 조망하고

현재 상황에 대한 판단을 내리는 데 도움이 됩니다.

아래 그래프는 서울의 매매지수와 주요 금융정책들입니다.

(취득세 양도세 규제지역완화 등의 부동산 정책은 배제하고 오로지 금융정책만)

빨간색 네모는 규제정책이고

파란색 네모는 완화정책입니다.

주요 내용을 요약하자면,

[2008년] 미분양문제 해결 정책

08년 6월 : 지방 미분양주택 구입 시 LTV 60 → 70%로 확대

[2009년] : 수도권과 지방 시장의 양극화

09년 9월 : 수도권 DTI, LTV 규제 강화

(서울 수도권 가격회복, 지방 건설사 도산)

[2010년] : 실수요 주택구입지원 및 다주택자 규제 완화

10년 4월 : 종전주택구입자 DTI 완화

10년 8월 : 무주택자 및 1주택자에게 DTI규제 한시적 해제 (& 다주택자 양도세 중과 완화)

[2011년] : 건설경기 도산방지 및 공급 지원

11년 5월 : 대한주택보증의 PF보증금 확대 지원, 건설경기 활성화 대책

[2012년] : 규제지역 해제 및 대부분의 규제 해제

12년 5월 : 강남3구 투기지역 해제(LTV, DTI 기존 40% → 50%로 확대)

2008년~2012년, 5년간의 주요 금융정책들입니다.

서울 매매지수 그래프와 함께 보니 상승시기 규제, 하락시기 완화정책이 더 잘 보이시나요?

(참고로 이 시기 지방 부동산 시장은 대세상승장을 겪었습니다.

부산 해운대구 대우마리나1차 08년 11월 2.3억 → 11년 10월 3.99억 / 173% 상승)

완전히 똑같지는 않지만, 최근 정부에서 출시했던(준비중인)

특례보금자리론, 모기지론 등의 실수요자 위주 지원정책들이

저는 2010년~2011년의 정책들과 비슷해 보입니다.

무주택자 및 1주택자들의 실수요자들을 지원함으로써

부동산 시장 부양을 위해 힘쓰고

이를 위해 대출을 지원하거나 금융규제를 한시적으로 일부 풀어주는 것이 유사하기 때문입니다.

그리고 최근 태영건설로 대표되는 건설사들의 PF대출 위기가 화두가 되면서

국토부가 공적 PF대출보증을 공급하고 워크아웃, 정상화를 지원하겠다고 발표했는데

2011년에도 정부가 대한주택보증의 PF대출 보증 규모를 3배나 늘리며

건설경기 활성화를 위해 노력했던 적이 있습니다.

▲2011년의 기사입니다

ㅣ 이렇게 받아들이시면 곤란합니다

이 글의 목적은 현재의 부동산 시장을 조망하고

투자자로서 정부의 정책을 해석하고 그 의도를 파악하는 것입니다.

현재가 2011년과 비슷하니

앞으로 1년 뒤 규제가 풀리고 3년 뒤 상승을 시작한다는 등의 예측을 하기 위함이 아니며

그런 류의 예측은 가능하지도, 맞지도 않습니다.

그리고 더 좋은 기회가 앞으로 올 것이니

투자를 보류하고 지켜보라는 뜻도 아닙니다.

다만 드리고 싶은 말씀은,

과거의 사례를 돌아보면

하락장의 초입에 정부가 실수요자 위주의 주택구입을 지원함으로써

시장 부양에 힘을 썼으며

그럼에도 불구하고 시장이 점점 더 차가워진 뒤에야 각종 규제를 풀어주며

점차 투자하기 좋은 여건이 만들어졌다는 사실입니다.

그러므로, 투자자로서 우리는

이런 정부정책들이 시장에 어떤 영향을 주는지 관찰하는 동시에

계속적으로 아는 지역을 넓히고 가치를 파악하는 눈을 키우며

꾸준한 투자를 통해 하나씩 가치있는 자산을 모아가야 합니다.

튜터링이나 질의응답 시간을 갖다 보면, 간혹

"더 좋은 기회가 온다는데

일단 공부만 하면서 지켜보다가

좋을 때 몰아서 사면 안되나요?"

라는 질문을 주시는 분이 계십니다.

하지만 좋은 기회를 보는 눈은

꾸준한 지역공부와 실전투자를 병행하며

실력을 쌓은 사람에게 보입니다.

그리고 내가 최적의 타이밍에

최고의 투자를 몰아서 연달아 할 수 있기를

막연히 기대하는 것보다

그저 상황이 되고 할 수 있을 때

가치대비 저렴한 자산을 하나씩 사 모으는 것이

더 현실적이고, 확실하게 부자가 되는 방법입니다.

위 그래프는 서울의 성동구 5호선 역세권

행당한진타운의 26평 아파트 가격입니다.

(전고점 12억이 넘었던 아파트입니다)

2007년부터 2012년에 걸쳐

같은 가격(3.5억)을 여러번 찍었습니다.

이 아파트가 막연히 "더 싸고 가장 투자금이 적게 드는 시기"가 올 거라며 기다리는 것이 아니라

내가 가치를 보는 눈이 있고 투자를 감당할 상황이 될 때

하나씩 순차적으로 사 모으는 것이

한 채당 9억에 가까운 수익을 거둘 수 있는

더 확실한 방법이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

드라마틱한 사례를 보여드리기 위해 서울 선호입지를 가져왔을 뿐,

지방 투자도 마찬가지로 접근하고 생각하시길 바랍니다.

새로 시작하는 한 주,

투자자로서의 활기찬 시간 보내시길

진심으로 응원하겠습니다.

감사합니다 ^^