월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 금천구 |
두 번째 후보 지역 | 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 도봉구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
※ 시작하기 전에 1강 때 산정했던 예산을 다시 조정한 후 보고서를 작성했다.
> 1강 과제로 산정한 예산 : 6.90억원
> 금회 보고서에 적용한 예산 : 6.32억원
> 거주하지 않지만 내 명의로 등록된 부동산이 있는 상황이라 당초 예산에서 2주택자 기준으로 대출금 없이 현재 발생 중인 월 임대료를 투입한다는 전제 하에 취득세율(조정대상지역)을 8.4%을 감하고 산정했다
> 만약 위의 가정이 맞지 않다면 예산은 더 부족해지겠지만, 당장은 ‘공부’차원에서 이대로 진행하기로 했다.
※ 지역선정이유
> 예산가격만을 기준으로 기준평수에 상관없이 후보 지역 3곳을 골랐다.
: 금천구(24평), 중랑구(21평), 도봉구(24평)
> 넓은 평수를 찾아내기 위해서가 아니라, 평수가 작더라도 가치를 기준으로 살펴보고 싶었기 때문이다.
- 최종적으로 단지를 비교할 지역은 중랑구로 정했다.
> 이 지역을 고른 이유는 세 지역 모두 서울 하급지에 속하는 외곽지역이고 7호선으로 연결된다는 공통점이 있었으나, 그 중 중랑구가 7호선, 6호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다는 점에서 메리트가 있다고 판단하고 정한 것인데 오히려 보고서를 작성해가면서 이 판단에 문제가 있음을 확인하게 된다.
※ 느낀 점
지역을 고르자마자 든 생각은 ‘나의 1등은 역시 별로네. 역시 내가 갈 수 있는 곳은 이런 곳들 뿐인가’라는 생각까지 들던 것을 시인한다. 하지만 이번 기회에 제대로 배워보자는 심정으로 작성하는 내내 최대한 즐겁게 작성해보려고 했다. 마치 맛집을 탐방하는 기분으로...
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중랑숲금호어울림
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중랑구 망우동 580
- 연식: 2006년식
- 세대수: 827세대
- 평형 : 23평/76제곱미터(계단식/방3, 욕실1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리:13.9km
- 강남역까지 소요시간: 59분
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간5분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 대형마트 1개소 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 영란여중 67.8%, 동원중 52%
- 학원가 유무 : 없음 (가려면 신내동으로 가야 한다)
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.3억원(26.10.08)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.35억원(21.04)
4)가치평가 및 결론
교통 [A] : 강남역(59분)>시청역(47분)>여의도역(1시간 5분) 순으로 나타났다.
> 강북지역인데도 오히려 강남역까지의 교통이 A가 되었다. 여전히 잘못된 오해가 있음을 깨닫는다.
> 강남역 덕분에 A등급이 되긴 했지만 59분이란 시간은 사실상 B에 가까운 수치라고 느껴진다.
환경 [B] : 유해시설은 없고, 대형마트는 1개소가 있다
> 코스트코코리아를 대형마트에 넣어야 하는지 약간의 고민이 있었다.
> 대형마트에도 법률적 기준이 있음을 확인한 후에 체크했다.
학군 [C] : 가장 인접한 동원중은 52%, 조금 더 먼 영란여중은 67.8%였다.
> 인접 학교뿐만 아니라 중랑구 일대의 중학교 학업성취도가 대체적으로 좋지 않은 느낌이다.
> 더 찾아보니 중랑구 전체의 성취도는 묵동 원묵중학교 86.3%, 상봉동 상봉중학교 79.3% 순으로 나타난다.
> 1등인 원묵중학교를 빼면 지역의 모든 학교가 C등급이기에 중랑구 자체를 하지 말아야 하나하고도 생각했다.
결론
최종적으로는 이 단지는 선택하기 어려울 것 같다. 내 후년에 중학생되는 자녀가 되는 입장에서 학군가치가 신경쓰였기 때문이다. 숙제지역 2개를 얼른 마치고 3강 시작 전에 또 다른 1개 단지를 찾아봐야겠다라고 계획을 세웠다.
단지 2. 신내4단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중랑구 묵동 13
- 연식: 1996년식
- 세대수: 1,070세대
- 평형 : 20평/67.54제곱미터(복도식/방2, 욕실1) _평면도는 방이 3개, 표에는 2개로 나온다.
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리: 13.9km
- 강남역까지 소요시간: 55분
- 시청역까지 소요시간: 45분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 6분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 49분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 대형마트 1개소 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) B
- 중학교 학업성취도: 원묵중학교 86.3%
- 학원가 유무 : 12개
3) 가격
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억(26.10.8)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.5억(26.10)
> 분명 네이버 부동산에서 6.6억 매물이 있는 것을 보고 조사하기 시작한 것인데, 실거래가는 6.5억이 찍혀있다.
4) 가치평가 및 결론
교통 [A] : 시청역(45분)>>강남역(55분)>여의도역(1시간 1분) 순으로 나타났다.
> 후보 1과 마찬가지로 강남역까지 교통시간이 간신히 A등급에 들어왔지만,
> 나머지 지역은 순위가 바뀌지만 순위별 등급은 동일했다.
> 부도심에 이르는 시간은 모두 후보 1에 비해 9분 정도 줄어든다는 것을 확인했다.
환경 [B] : 유해시설은 없고, 대형마트는 1개소가 있다
> 후보 1과 동일한 결과다.
> 중랑구는 그 자체로 행정구역 규모 자체가 작은 편이라, 대부분 단지의 환경가치는 비슷하지 않을까 추측해본다.
학군 [B] : 후보 1에 비해 학군등급이 한 단계 높다.
> 학군이 나은 곳을 찾은 것은 좋았지만 학업성취도가 중랑구에서 1등인데, 인근에 학원가는 400미터 거리에 6개, 600미터 거리에 6개밖에 없었다. 지역 1등이라고 하기엔 학원가의 수가 다소 적다는 생각이다.
결론
후보 2개 중에 고른다면 후보 1에 비한다면 학군가치가 우세한 신내 4단지를 고르 겠지만, 최근 이 단지의 매매가가 계속적으로 상승하는데다가 매물 자체가 많지 않아서 내가 매수할 기회를 잡기는 어렵겠다고 판단했다. 후보 2까지 오면서 나의 예산 범위 내에서 학군가치가 있는 단지가 내게 가장 중요하게 작용한다는 것도 확인하게 되었다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
- 평형수는 중랑숲금호가 3평 더 넓지만, 신내 4단지의 가치가 더 높다
- 지역 모두 교통가치가 A이긴 하나 1시간에 임박한 수치라 사실상 B에 가깝다고 생각된다.
- 환경은 두 지역 모두 B이지만, 학원성취도에서 큰 차이를 보인 신내4단지가 우위에 있다
- 중랑천과 인접하거나, 봉화산을 배후에 두고 있는 점도 신내4단지가 중랑숲금호어울림보다 강점이라고 본다.
나의 생각과 느낀점 :
※ 지역선정
나는 처음 3개 후보 중에서 중랑구를 고를 때 이 지역으로 7호선, 6호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나간다는 점을 메리트로 보았었으나, 보고서 작성 중에 이러한 노선배치 때문에 오히려 중랑구가 4분할되고, 전체적으로 지역환경이 어수선하게 만들 수 잇겠다는 생각이 들었다. 그리고 그밖에도 기존 오해들과 충돌하는 부분이 많아서 특히 애를 먹었다. 예를 들면 그리고 직선거리만 봐면 금천구가 중랑구가 강남역, 여의도에 더 가까운데 지하철 노선이나 지역 이미지에 대해 내가 갖고 있었던 주관이 개입되었던 것이라는 생각도 든다. 과제 이후에 나머지 2개 지역안에 있는 단지도 빠르게 확인해볼 필요가 있다고 생각한다.
※ 단지선정
중랑구는 서울 행정구역중 규모가 17번째이라고 한다. 이 점을 감안하면 중랑구의 단지들은 환경가치가 대부분의 같거나 비슷한 상황이겠다고 생각했다. 그런데 2개 후보의 평형수가 달랐는데, 두 후보 모두 실거래가보다 호가가 약간 낮은 경향을 보여서 의문이 들었다. 왜 이렇게 나타났는지 현장에서 이유를 확인해보고 싶다.
비교평가상 우위에 있는 후보2의 인근 중학교 학업성취도가 중랑구에서 1등인 반면, 학원가는 400미터 거리에 6개, 600미터 거리에 6개가 있다. 지역 1등이라고 하기엔 학원가의 수가 다소 적다는 생각이다. 내후년에 중학생이 되는 자녀를 둔 입장에서 학군가치와 관련된 요소들이 좀 아쉽게 느껴졌다.
이 과정에서 느낀 것은 단지의 가치를 올바로 평가한 것이 아무리 많아도, 잘못 내린 평가 한번으로 내집마련의 결과는 큰 차이가 날 수 있겠구나를 느끼게 되었다.
※ 비교평가
현재 예산 기준으로 내가 매수 가능한 단지가 매우 제한적이기에, 오히려 더 많은 비교평가를 공식에 맞게 세세히 시행해봐야 나에게 가장 최선인 매수를 할 수 있겠다고 생각했다.
