[주간머니이슈/부동산편 10월 2주차 26.10.17]
1. 토지거래허가 신청 건수와 시장의 선행 지표 의미
5개월 만의 반등: 9월 서울 아파트 토지거래 허가 신규 신청 건수가 3,678건으로 집계(4월 이후 4개월 연속 감소하다가 5개월 만에 소폭 반등한 수치, 8월과 비교하면 24% 증가
🔎 토지거래허가 신청건수 팩트체크: 4월(8,896건)을 정점으로 5월(6,011건), 6월(5,277건), 7월(4,618건), 8월(3,012건)로 지속 감소하다가 9월 반등했으나 이는 4월 신청량의 40%수준에 머물러 있으므로 시장 전반의 본격적인 회복으로 단정짓기는 어려움이 있음
선행 지표로서의 역할: 서울은 토지거래허가구역이기 때문에 주택 매매 거래를 하려면 사전에 허가 신청을 거쳐야함→ 허가 신청은 대부분 승인되므로, 이 신청 건수는 향후 실제 거래량을 미리 보여주는 선행 지표의 역할.
따라서 9월의 신청 건수 증가(4,000~5,000건 수준으로 회복 예상)는 9월 이후 실제 거래량이 바닥을 치고 다시 살아날 가능성을 보여주고 있는 것
권역별 특징
강북권(44.8%)과 서남권(19.5%) 등 외곽 지역이 전체 신청 비중의 상당 부분을 차지, 여전히 거래가 활발한 모습
강남 3구와 용산구는 전체 신청 비중(14.6%) 자체는 가장 낮았으나, 전월 대비 신청 건수가 51% 급증 →가장 높은 증가율을 기록, 가격 조정이 과하게 나타나거나 급매물로 인식되는 물건들을 중심으로 매수세가 유입되었음을 의미
📍 2~3급지(20억~25억이상)에서 매도하고 강남으로 이동하려는 수요가 있는지도 다음주에는 15억 아래만 알아볼게 아니라 1급지 시황도 함께 알아볼 것, 급매물 소진 많이 되었는지(매임하면서 1급지 이동수요 확인)
2. 거래량과 매물 수에 따른 4가지 시장 국면 분석
시장의 분위기를 정확히 파악하기 위해 '거래량'과 '매물 수'라는 두 가지 핵심 변수를 조합하여 4가지 국면으로 나눠보기★
① 거래량 증가 & 매물 수 감소 (매도자 우위 시장 / 매매 난이도 극상)
사람들이 활발히 집을 사들이면서 시장에 나와 있던 매물들이 빠르게 소진되는 시기
매도자들이 매물을 거둬들이거나 가격을 높이기 때문에 집을 매수하기 매우 빡센 환경 조성
과거: 올해 상반기 1~7월경의 분위기
② 거래량 증가 & 매물 수 증가 (눈치보기 장세 / 현재 시장)
거래량은 조금씩 바닥을 다지고 반등하기 시작하지만, 매물 수는 여전히 줄어들지 않고 쌓여 있는 상태
시장 참여자들이 눈치를 보며 확실한 '급매물' 위주로만 거래가 이루어지고 있음
과거 :지난해 10·15 대책 직후 매물이 급증했다가 올 상반기 불장으로 이어지기 직전의 모습과 유사
③ 거래량 감소 & 매물 수 감소 (호가 부담 장세)
상승장이 한참 진행되는 동안 매물이 다 팔려나가고, 남은 매물들은 호가가 매우 높아져 사람들이 멈칫하는 시기
적은 거래량 속에서도 신고가가 계속 경신, 매수자들이 극도로 조급해지기 쉬움
※이 시기에 터무니없이 높은 가격에 섣부르게 매수할 경우 추후 상승 여력이 제한되거나 하락 시 내가 산 가격까지 내려오거나 더 내려갈 가능성 등 타격을 입을 수 있어 주의 필요한 시기※
과거 : 21년 상승장 끄트머리, 불장, 매물이 없어서 거래는 많이 안되는데 점 하나 찍을때마다 신고가 경신
④ 거래량 감소 & 매물 수 증가 (철저한 매수자 우위 시장 / 침체기)
거래가 거의 이루어지지 않고 매물만 쌓이는 하락장
이 상태가 6개월 이상 지속되면 침체기로 진입하게 됨, 반대로 이 침체기 끄트머리에서 야금야금 거래가 다시 살아나기 시작하면 상승 전환의 신호가 되기도 함(과거: 2022년 겨울~2023년 초)
3. 향후 시장 전망 및 내 집 마련 전략
변함없는 전월세 대란의 구조적 요인: 현재 매물이 쌓이고 눈치보기가 이어지고 있으나, 집이 부족하고 전월세 가격이 급등하는 근본적인 구조적 문제는 해소된것이 아님. 따라서 단기적인 조정이나 줄다리기 장세가 오더라도 전월세 시장의 불안이 이어지는 한 무조건 매매를 미루는 것은 좋은 선택이 아닐 수 있음 → 살아야 할 내집은 필요하기에..
지역별 키 맞추기 및 온기 확산: 2025년에는 한강벨트와 강남 3구 위주로 가격이 크게 올랐고, 이어 2026년 상반기부터 서울 외곽 지역(예: 구로구, 노원구 등)이 키맞추기를 하며 급등하는 흐름 → 이로 인해 서울 외곽 지역마저 가격 부담이 커지면서, 아직 가격이 크게 오르지 않았거나 서울에 인접한 경기 지역으로 수요가 눈을 돌릴 수 있는 환경이 조성되고 있으므로 순환매 관점에서 인근 경기 지역의 움직임에도 주목해야함
📍 트래킹 해보면 부천/산본/안양 등 그동안 상대적으로 주목받지 못한 서울 인접 경기지역 6~7억대 매물들이 생각보다 빠르게 소진되고 있음) 그리고 거래량도 최근 굉장히 많음, 전월세는 씨가 마른 상황
결론: 타이밍을 완벽하게 맞추려 하기보다는, 전월세 대란이 향후 수년간 이어질 가능성을 염두에 두고 본인의 자금 상황에 맞춰 적절한 시기와 기준을 잡아 내 집 마련 및 주거 안정을 도모하는 것이 바람직, 내집마련을 할거라면 조급할필요도 없지만 지체할 필요는 없어 보임/연말연초 대출 프로모션 적극 활용, 지금 같이 매물을 조금이라도 골라볼 수 있는 시기에 매수하는것이 좋을 것 같다.
