월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 동작구 |
두 번째 후보 지역 | 종로&중구 |
세 번째 후보 지역 | 성동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 투자금이 적당히 모이는 시점과 하락장이 맞아 떨어지면
갈아타고 싶은 & 갈아탈 수 있는 예산 범위 내로 들어올 것 같은 단지들이 있는 지역!
빨리 임장 가고 임보도 완료해서 앞마당 만들고 싶다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 남산타운
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중구 신당동
- 연식: 2002년
- 세대수: 5,150^
평형 : 25평(복도식 / 방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 6km
- 강남역까지 소요시간: 32분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 26분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 35분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(55분_1회 환승), 배우자(24분_환승 X) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개, 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 장충중 80%
- 학원가 유무: 신동당 학원가 7개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15.7억
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남까지 32분으로 아까운 ‘A’, 워낙 대단지라 2개 역을 끼고 있는데 단지 위치에 따라 30분 이내도
가능하고 그 이상도 가능하기 때문에 어느 동을 선택하느냐도 중요할 듯!
시청과 여의도도 30분 내외로 접근 가능하여 3대 업무지구 접근성이 고르게 준수한 단지!
배우자 직장 접근성이 너무 훌륭한 단지!
- 학군: 중학교까지 20분 정도 걸리는데 경사도 있어서 쉽지 않을거 같다!
학원가는 사실상 없는 수준!
환경: 반경 안에 백화점이 3개, 대형마트 3개로 훌륭하다!
하지만 단지 바로 주변으로는 근린편의상권이 부족한 편이고
약수역 근처를 가야 좀 이용 가능한 상권이 있음!
느낀점: 남산과 매봉산으로 둘러싸여 자연 친화적이지만 언덕이 심한 편이고
단지 주변으로 편의 인프라가 부족함에도 그 가격이 경쟁력이 있는지 타 지역과 비교가 필요하겠다.
단지 2. 약수하이츠
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중구 신당동
- 연식: 1999년
- 세대수: 2,282^
평형 : 24평(복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 6.4km
- 강남역까지 소요시간: 31분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 19분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 32분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(51분_1회 환승), 배우자(21분_환승 X) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대경중 80%
- 학원가 유무: 신동당 학원가 7개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14.9억
4) 가치평가 및 결론
교통: 전반적인 위치가 남산타운과 다르지 않음. 다만 역까지 도보 거리가 더 짧고
충분히 도보로 다닐만 함.
다만, 역시 대단지이기 때문에 매수할 동이 어디냐에 따라 시간 +@가 있을 수 있음
- 학군: 중학교까지 10분 정도 걸림. 학원가는 사실상 없는 수준!
환경: 반경 안에 백화점이 1개, 대형마트 3개로 훌륭하다!
약수역 상권 자체가 작긴 하지만 그래도 근거리에 상권이 있음.
- 느낀점: 주변이 빌라와 근린공원(=경사진 언덕)으로 둘러싸인 환경
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
환경과 학군에서는 크게 다를게 없고, 단순히 지도상 교통으로만 보면
도보로 3호선 약수역 이용이 편리한 역세권 수준의 단지인 약수하이츠가 더 좋다.
그래서 약수하이츠가 더 비싸고 가치가 있어야 하겠지만 추세를 비교해보면
남산타운이 조금 더 가치가 좋은 단지로 보인다.
업무지구 접근성에 큰 차이가 없고 6호선 버티고개역 초역세권 동들도 아우르고
약수역 역세권 수준의 동들도 있기 때문에 교통적 가치는 크게 차이가 없다고 봐도 무방한 듯하다.
나의 생각과 느낀점 :
둘 다 대단지이기 때문에 단지 대 단지 보다는 더 디테일하게 들어가서
동 대 동으로 비교해야 가치가 더 선명하게 드러나겠다는 생각을 했다.
(약수하이츠의 로얄동이 남산타운의 로얄동 아닌 동보다 충분히 더 비쌀 여지가 있어보인다!)
동 끝과 끝의 거리도 꽤 있고 두 단지 모두 단지 내 경사도 꽤 있을걸로 보이기 때문에
직접 단지 임장을 하며 거주 환경을 살펴볼 필요가 있을 거 같다.
남산타운이 물리적으로 강남과 더 가깝고 작은 언덕 길을 하나만 지나면
바로 성동구 최선호 생활권인 옥수동과 인접하다는게 환경적 측면에서 더 유리하게 작용하는걸까?!
