월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 광명시 |
두 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
광명시
광명시는 서울과 인접해 있으며, 특히 지하철 7호선 주변 아파트들의 매매가격이 높게 형성되어 있다는 점을 알고 있었다. 그런데 이번에 지역을 살펴보면서 광명시 18평대 아파트의 평균 매매가격이 현재 나의 예산 범위에 들어온다는 것을 알게 되어 관심을 가지게 되었다. 광명시는 현재 거주 지역과도 비교적 가까우며, 이사할 경우 나의 직장과는 거리가 멀어지지만 예비 배우자의 직장과는 조금 더 가까워진다는 장점이 있다. 또한 서울과의 접근성도 좋아 향후 갈아타기 지역으로 고려해 보고 싶다. 특히 광명시 내에서도 7호선 접근성에 따라 아파트의 입지 가치와 가격이 어떻게 달라지는지 살펴보고 싶다.- 안양시 동안구
안양시 동안구는 현재 거주하고 있는 군포시와 인접한 지역으로, 현재 예산으로도 18평대 아파트 매수가 가능할 것으로 판단되어 선정하였다. 특히 동안구의 18평대 아파트와 현재 거주 중인 군포시 24평대 아파트의 가격이 비슷한 흐름을 보이는 것 같아 관심이 생겼다. 현재는 비슷한 가격 수준이지만, 몇 년 후에도 비슷한 흐름을 유지할지, 아니면 입지 가치에 따라 가격 차이가 벌어질지 비교해 보고 싶다. 동안구는 군포시보다 서울과의 접근성이 상대적으로 좋고, 학군지로도 잘 알려져 있어 향후 갈아타기를 고려해 볼 만한 지역이라고 생각한다. 지역 분석을 통해 평형의 차이와 입지의 차이가 아파트 가치에 어떤 영향을 미치는지 살펴보고, 현재 거주 지역과 비교하여 갈아타기의 이점이 있는지 판단해 보고자 한다.
서울시 서대문구
서대문구는 현재 나의 예산으로 18평대 아파트의 평균 매매가격에 접근할 수 있다는 점에서 관심을 가지게 되었다. 서울에 위치한 아파트를 현재 예산으로 매수할 수 있다는 점이 매력적으로 느껴졌으며, 서대문구가 어떤 입지적 가치를 가진 지역인지 궁금하여 선정하게 되었다.특히 서대문구는 아직 익숙하지 않은 지역이기 때문에 이번 기회를 통해 교, 직, 환, 학을 중심으로 지역의 특성을 파악하고, 예산 내에서 매수 가능한 아파트들이 어떤 입지에 위치해 있는지 알아보고 싶다.
개인적인 출퇴근 여건을 고려하면 현재 나의 직장과는 거리가 멀어진다는 단점이 있지만, 향후 근무지를 옮길 수 있다는 점에서 충분히 고려해 볼 만하다고 생각한다. 또한 예비 배우자의 직장과는 더 가까워지기 때문에 두 사람의 출퇴근 여건을 종합적으로 고려했을 때도 관심이 가는 지역이다.
무엇보다 이번 지역 분석을 통해 현재 예산으로 선택할 수 있는 서울 아파트의 입지 수준을 파악하고, 경기도의 광명시 및 안양시 동안구와 비교했을 때 어떤 장단점이 있는지 알아보고자 한다.
아직 서대문구에 대해 아는 것이 많지 않지만, 이번 과제를 통해 새로운 지역을 이해하고 향후 갈아타기를 위한 선택의 폭을 넓혀보고 싶다.
[ 지역 선정 후 느낀점 ]
이번 후보 지역을 선정하면서 현재 예산으로 매수 가능한 지역뿐만 아니라, 앞으로 갈아타고 싶은 상급지까지 함께 살펴볼 수 있었다. 그동안은 현재 거주 중인 아파트와 비슷한 평형을 중심으로 생각했다면, 이번에는 소형 평형까지 범위를 넓혀 더 좋은 입지의 아파트를 선택할 수 있는 가능성을 알아보고 싶다.
현재 예산으로 갈아타기를 고려해 볼 수 있는 지역인 만큼, 현재 거주 중인 아파트와 비교하여 입지와 가격 측면에서 어떤 차이가 있는지 분석해 보고자 한다.
장기적으로는 경기도 내 상급지로의 갈아타기를 거쳐 최종적으로 서울에 진입하는 것이 목표이다.
아직은 지역과 단지의 가치를 판단하는 것이 어렵지만, 이번 과제를 통해 다양한 지역을 비교하고 분석하는 경험을 쌓아가고 싶다. 앞으로도 꾸준히 부동산 공부를 하며 나에게 적합한 갈아타기 방향을 찾아가야겠다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 철산리버빌주공
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 광명시 철산동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 401세대
- 평형 : 22평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 14KM
- 강남역까지 소요시간: 48분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 38분
- 여의도역까지 소요시간: 30분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 광교 1시간 36분(환승3), 배우자직장 광화문 43분(지하철1회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 빗물펌프장이 근처에 있는데 유해시설이라고 볼 수 있으려나..?
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1(NC)마트4(이마트2,홈플1/코스트코1) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구일중 81%
- 학원가 유무: 가까운 학원가는 없고, 철산역쪽으로 가야 학원 60개 정도 몰려있는 곳이 있다.
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억~6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.)5.98억
4)가치평가 및 결론
- 교통(A): 주요 3대 업무지구까지 1시간 이내에 이동할 수 있어 교통 측면에서 입지적 가치가 있다고 판단된다. 특히 지하철 1호선 구일역까지 도보 약 11분 거리로, 지하철 접근성도 양호한 편이다.
1호선은 다른 주요 노선에 비해 선호도가 다소 낮다고 생각하지만, 주요 업무지구까지 1시간 이내에 이동할 수 있다는 점에서 충분한 교통적 가치를 가지고 있다고 생각한다.
개인적인 출퇴근 여건을 고려했을 때 예비 배우자의 직장과는 매우 가까워진다는 장점이 있지만, 나의 직장과는 거리가 멀어진다는 단점이 있다. 다만 향후 근무지를 옮길 수 있다는 점을 고려하면, 일시적인 출퇴근의 불편함을 감수하더라도 장기적으로는 충분히 고려해 볼 만한 입지라고 생각한다.
- 환경(A-): 단지 바로 옆에 빗물펌프장이 위치하고 있어 주거 환경에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다. 해당 시설이 실제 거주 시 불편함을 주는 요소인지, 단순히 지도상에서 우려되는 부분인지는 직접 임장을 통해 확인해 봐야 할 것 같다.
생활 편의시설의 경우 인접한 구로구의 NC백화점과 대형마트 등을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 다만 단지 바로 주변에는 상권이 충분히 형성되어 있지 않아 일상생활에서 다소 불편함이 있을 수도 있겠다는 생각이 든다.
반면 가까이에 안양천이 있어 산책이나 운동을 즐기기에는 좋은 환경을 갖추고 있는 것으로 보인다.
또한 주변 아파트 밀집 지역과 큰 도로를 사이에 두고 떨어져 있어, 다른 단지들과 생활권이 단절된 듯한 느낌이 들지는 않을지도 궁금하다. 자칫 나홀로 아파트처럼 느껴질 가능성도 있어 주변 단지와의 연결성 및 실제 생활 환경을 확인해 보고 싶다.
지도상으로는 생활 편의시설과 주변 환경에서 아쉬운 부분이 있지만, 실제 체감하는 주거 환경은 다를 수 있으므로 임장을 통해 판단해 보고싶다.
- 학군(C): 주변에 가까운 초등학교가 없고, 학업성취율 80% 이상의 중학교가 거의 없어 학군 측면에서 강점이 있는 지역은 아니라고 판단된다.
학원가 역시 단지 인근에 형성되어 있지 않아 철산역 주변의 학원가를 이용해야 할 것으로 보인다. 다만 목동 학원가와의 접근성을 고려하면, 교육에 관심이 높은 가정에서는 차량을 이용해 목동 학원가를 이용할 가능성도 있을 것 같다.
종합적으로 학군이 이 지역의 가격을 이끄는 주요 요인으로 작용하기는 어려울 것으로 생각된다.
- 종합 및 느낀점: 이 단지는 교통 측면에서는 가치가 있지만, 학군과 생활 환경에서는 다소 아쉬움이 있는 아파트라고 판단된다.
특히 구로구와 인접해 있고 주요 업무지구로의 접근성이 양호하다는 점에서 서울로 출퇴근하는 직장인들에게는 장점이 있을 것으로 생각된다.
반면 지도상으로 살펴보았을 때 단지 주변의 상권이나 학군 등 안정적인 주거 환경을 뒷받침하는 요소들은 다소 부족해 보인다. 특히 초등학교와의 거리도 가까운 편이 아니고, 주변 중학교의 학업성취율도 높지 않아 자녀 교육을 중요하게 생각하는 가정에서는 선호도가 낮을 수도 있겠다는 생각이 든다.
개인적으로도 향후 자녀가 생기고 교육 환경을 중요하게 고려해야 하는 시기가 온다면, 학군이 더 좋은 지역으로 갈아타기를 고민하게 될 것 같다.
한편 광명시의 20평대 아파트 가격이 전반적으로 높게 형성되어 있다는 점을 고려하면, 이 단지는 상대적으로 가격적인 매력이 있는 것은 아닐까 하는 생각도 든다. 최근에서야 전고점을 돌파했다는 점도 흥미로웠다. 다만 이러한 가격 차이가 저평가에 따른 것인지, 아니면 학군과 환경 등 입지적 차이가 반영된 결과인지는 추가적인 비교가 필요할 것 같다.
아직은 지도와 데이터를 중심으로 분석했기 때문에 실제 주변 환경이 어떨지 궁금하다. 직접 임장을 통해 생활 편의시설의 접근성, 빗물펌프장의 영향, 주변 아파트 단지와의 연결성 등을 확인한 후 이 아파트의 가치를 조금 더 구체적으로 판단해 보고 싶다.
단지 2. 광명하안현대1,2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 광명시 하안동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 593세대
- 평형 : 30평형(계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 14.9KM
- 강남역까지 소요시간: 51분(역까지 버스, 지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 49분(역까지 버스, 지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 48분(지하철2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 광교 1시간 42분(환승3회), 배우자직장 광화문 1시간 9분(환승2회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 빗물펌프장이 근처에 있는데 유해시설이라고 볼 수 있으려나..?
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점없음, 마트2(이마트1,홈플1) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 하안북중 85%
- 학원가 유무: 철산역쪽에 학원이 60개 정도로 학원가가 있음.
3) 가격
- 평형 정보: 30평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.45억(26.9.)
4) 가치평가 및 결론
- 교통(A): 주요 3대 업무지구까지 1시간 이내에 이동할 수 있어 교통 측면에서 가치가 있다고 판단된다. 다만 버스 환승이 필요한 경우가 있어 실제 출퇴근 시에는 이동 시간이 더 길어질 수 있을 것으로 예상된다.
지하철 노선 중 선호도가 높은 7호선을 이용할 수 있다는 점은 장점이다. 역까지 도보 약 22분이 소요되어 역세권이라고 보기는 어렵지만, 대중교통을 이용하기에 크게 부담스러운 거리는 아니라고 생각한다.
개인적인 출퇴근 여건을 고려하면 나와 예비 배우자 모두 직장까지 1시간 이상 소요되어 현재로서는 출퇴근에 다소 어려움이 있을 것으로 보인다. 다만 나의 경우 향후 광명 인근으로 근무지를 옮길 가능성이 있어 장기적으로는 고려해 볼 만한 선택지라고 생각한다.
- 환경(B+): 가까운 거리에 백화점과 같은 대형 상업시설은 없지만, 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 비교적 안정적인 주거 환경이 형성되어 있을 것으로 예상된다.
특히 아파트 바로 옆에 공원이 위치하고 있어 산책이나 운동 등 여가생활을 즐기기에도 좋은 환경으로 보인다.
또한 철산역 주변에 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설을 이용하는 데에도 큰 불편함은 없을 것으로 생각된다.
전반적으로 주거 환경은 양호해 보이지만, 실제 단지 주변의 분위기와 생활 편의성은 임장을 통해 확인해 보고 싶다.
- 학군(B): 인근 하안북중학교의 학업성취율은 약 85%로, 학군 측면에서 나쁘지 않은 수준이라고 판단된다. 또한 철산역 주변에 학원가가 형성되어 있어 사교육 시설을 이용하기에도 비교적 괜찮은 환경으로 보인다.
초등학교 역시 단지 바로 앞에 위치한 것은 아니지만 도보로 통학할 수 있는 거리에 있으며, 아파트 단지 사이를 지나는 통학 동선이라는 점에서 비교적 괜찮아 보인다.
압도적인 학군지라고 보기는 어렵지만, 자녀 교육을 고려했을 때 기본적인 교육 환경은 갖추고 있는 지역이라고 생각한다.
- 종합 및 느낀점: 교통·환경·학군이 전반적으로 균형을 이루고 있으며, 실거주 측면에서 장점이 있는 아파트라고 판단된다.
교통의 경우 주요 3대 업무지구까지 1시간 이내에 접근할 수 있고, 선호도가 높은 7호선을 이용할 수 있다는 점이 장점이다. 다만 역까지 도보 약 22분이 소요된다는 점은 아쉬운 부분이다.
환경적으로는 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 분위기가 형성되어 있을 것으로 예상되며, 인근 공원과 철산역 상권을 이용할 수 있다는 점도 긍정적으로 보인다.
학군 역시 압도적으로 우수한 수준은 아니지만, 하안북중학교의 학업성취율이 약 85%이고 초등학교도 도보 통학이 가능한 거리에 있어 무난한 교육 환경을 갖추고 있다고 생각한다. 특히 초등학교까지 아파트 단지 사이로 이동할 수 있다는 점도 장점으로 느껴진다.
무엇보다 30평형이라는 넓은 면적은 실거주 측면에서 큰 장점이라고 생각한다. 향후 가족 구성원의 변화까지 고려한다면 비교적 여유롭고 편안하게 생활할 수 있을 것으로 보인다.
다만 이번 분석에서 가장 궁금했던 점은 인근 도덕파크타운과의 가격 차이였다.
두 아파트 모두 30평형대임에도 불구하고 실거래가격이 약 3억 원 정도 차이 나는 것으로 확인되었다. 도덕파크타운이 세대수가 더 많고 지하철역과의 거리도 가깝다는 장점은 있지만, 이러한 차이만으로 약 3억 원의 가격 차이가 발생하는 것인지 궁금해졌다.
과연 하안현대아파트가 상대적으로 저평가되어 있는 것일까? 아니면 내가 아직 발견하지 못한 입지적·단지적 차이가 가격에 반영되어 있는 것일까?
이 부분은 두 단지의 입지뿐만 아니라 연식, 세대수, 단지 환경, 실제 거래가격의 흐름 등을 추가로 비교해 봐야 판단할 수 있을 것 같다.
하안현대아파트는 현재 예산을 약 5천만 원 초과하지만, 지출을 줄이고 사내 대출을 활용한다면 매수를 고려해 볼 수 있을 것으로 생각된다. 다만 추가 대출에 따른 상환 부담도 함께 검토할 필요가 있다.
앞으로 도덕파크타운과의 가격 차이를 조금 더 자세히 분석하고, 직접 임장을 통해 실제 주거 환경과 단지의 장단점을 확인해 보고 싶다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 : 교통 측면에서는 철산리버빌주공이 주요 3대 업무지구로의 접근성이 조금 더 우수하다고 판단된다. 다만 광명하안현대1·2단지도 큰 차이를 보이는 수준은 아니므로, 전반적인 업무지구 접근성은 비슷한 수준이라고 생각한다. 철산리버빌주공은 1호선 역세권이라는 장점이 있고, 광명하안현대1·2단지는 역세권은 아니지만 선호도가 높은 7호선을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 두 단지 모두 교통 측면에서 각각의 강점을 가지고 있어 큰 우열을 가리기는 어렵다고 판단된다.
환경 측면에서는 광명하안현대1·2단지가 철산리버빌주공보다 평가 등급은 낮지만, 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상된다. 또한 철산역 주변 상권을 이용하기에도 비교적 편리해 생활 환경 측면에서 충분한 가치가 있다고 생각한다.
학군에서는 광명하안현대1·2단지가 상대적으로 강점을 보인다. 인근에 학업성취율 85% 수준의 중학교가 있고, 철산역 주변 학원가를 이용할 수 있어 자녀 교육을 고려했을 때도 괜찮은 입지라고 판단된다.
무엇보다 가장 눈에 들어온 것은 광명하안현대1·2단지의 평형 대비 가격이다. 30평대 아파트임에도 호가가 약 6.7억 원이라는 점에서 상대적으로 저렴하게 느껴졌다.
종합적으로 두 단지의 교통 가치는 비슷한 수준이라고 판단되며, 환경과 학군, 평형까지 함께 고려했을 때 광명하안현대1·2단지가 가격 대비 더 매력적인 선택지라고 생각한다. 다만 이러한 가격 차이가 실제 저평가에 따른 것인지, 단지 자체의 특성이 반영된 결과인지는 임장을 통해 추가로 확인할 필요가 있다.
나의 생각과 느낀점 : 두 아파트를 비교해 본 결과, 현재로서는 광명하안현대1·2단지가 입지적 가치 대비 가격이 상대적으로 저렴한 편이라고 생각한다. 특히 교통에서 큰 차이가 나지 않는다고 판단되는 상황에서 학군과 주거 환경이 무난하고, 더 넓은 평형을 선택할 수 있다는 점이 매력적으로 느껴졌다.
하지만 아직 지도와 데이터를 중심으로 분석한 결과이기 때문에 실제 임장을 통해 판단을 구체화할 필요가 있을 것 같다.
특히 광명하안현대1·2단지에서 철산역까지 실제로 이동하는 데 얼마나 걸리는지, 주변 아파트 단지들과의 연결성은 어떠한지, 생활 환경에서 불편한 점은 없는지 직접 확인해 보고 싶다.
