26.10.16 (주간머니이슈_부동산편)
"심상치 않은 부동산 시장" 끝이 보이지 않는 전월세 대란과 토허제로 알 수 있는 앞으로의 시장 흐름
서울 아파트 토허신청 5개월 만에 반등, 강북·서남권 상승 확대
https://youtu.be/p0iXbpSQcks
① 시장 뷰
- 강북이나 서남권이 거래가 훨씬 많이 되고 있다.
- 서울 → 서울외곽 순으로 전월세 대란으로 올랐다 멈춰있었는데, 서울에 붙은 경기 오르는 키맞추기 환경이 만들어지고 있다.
② 너나위님 사고 과정
- 지표: 거래량, 매물수. 지금은 실거주 서울 부동산 거주 가능한 시장이라서, 토지거래허가 신청 건수를 먼저 봤어.
- 거래량 오르고, 매물수 줄 때: 매도자 우위 시장, 26년 상반기 1~2월부터 7~8월까지 서울 외곽 구로구 예시.
- 거래량 오르고, 매물수 오를 때: 급매 위주로만 거래되고 그 외 사람들이 사지 않고 눈치 보는 시장. 25년 10.15 대책 이후 12월 매물수 확 늘다가 1월부터 거래량 늘어나면서 매물수 줄어들면서 넘어왔다. 전월세 대란이라는 근본적인 구조 때문이다. 외곽 지역 중심으로 급등. 구로구 올 초 6억이 지금 8억이 된 예시.
* 매물수 늘고, 거래 줄면서 분위기 애매한 현재, 나오는 물건이 기회가 될 수 있다!
- 거래량 줄고, 매물수 줄어들 때: 시장의 눈치를 보는 상황. 거래가 신고가 찍으면서 남아있는 매물의 호가 높을 때 멈칫하는 시장. 조급해지는 사람들, 이때 제일 조심해야 한다.
- 거래량 줄고, 매물수 늘어날 때: 매수자 우위 시장, 하락장. 6개월 이상 지속되면 침체기가 된다. 근데 조금씩 거래가 되는 분위기는 상승 전환이 되는 경우 많다. 22년 하락장 끝, 23년 초. 현재 시장. 전월세 대란으로 오래갈 것 같진 않다.
③ 그래서 내 투자는?
- 현 앞마당 내에서도 생활권 내 단지마다 분위기가 달랐다.
* A단지는 물건도 없어서 주인이 8.3억에서 9억으로 그냥 올려버리는 상황.
* B단지 등 신축 대단지는 매물이 상대적으로 있고 거래도 물건 비교하면서 거래할 만한 상황.
