[킴나두] 주간 머니 이슈 정리 - "심상치 않은 부동산 시장" 끝이 보이지 않는 전월세 대란과 토허제로 알 수 있는 앞으로의 시장 흐름 (주간머니이슈_부동산편)

1. 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수 반등

• 9월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 3,678건으로 8월 대비 24% 증가
• 4월 이후 4개월 연속 감소하다가 5개월 만에 반등
• 토지거래허가 신청 건수는 실제 거래량보다 먼저 움직일 수 있는 선행지표로 향후 거래량을 예상하는 데 도움이 됨
• 권역별 신청 비중은 강북권 44.8%, 한강벨트 21.2%, 서남권 19.5%, 강남 3구, 용산 14.6% 순
• 강남 3구, 용산은 신청 비중이 가장 낮았지만 전월 대비 신청 건수 증가율은 51%로 가장 높았음
• 9월 거래량은 8월보다 늘어날 가능성이 있으며 약 4,000~5,000건 수준으로 반등할 것으로 예상

• 강북권과 서남권 등 외곽 지역에서 거래가 활발했고 강남 3구와 용산에서도 가격 조정이 나타난 물건을 중심으로 거래가 이루어지고 있음

   

2. 거래량과 매물 수로 시장 분위기 판단하기

시장 상황은 거래량과 매물 수의 증감에 따라 네 가지로 나눌 수 있음

① 거래량↑, 매물 수↓

• 거래가 활발하게 이루어지면서 기존 매물이 빠르게 소진되는 상황
• 매물이 줄어들면 매도자 우위 시장이 된다.
• 매도자는 급하게 집을 팔 필요가 없어지고 매수자는 원하는 물건을 구하기 어려워진다.
• 매매 난이도가 높아지는 시기다.

• 대표적인 사례는 2026년 상반기 서울 외곽 시장이다.

   

② 거래량↑ 매물 수↑

• 거래량은 조금씩 늘어나지만 매물은 여전히 많은 상황
• 시장 참여자들이 서로 눈치를 보는 구간으로 매수자는 비교적 여유 있게 물건을 살펴볼 수 있다.
• 거래량 증가가 지속되면 매물이 소진되면서 매도자 우위 시장으로 바뀔 수 있다. 반대로 거래량이 다시 줄어들고 매물이 계속 쌓이면 가격 조정이 나타날 수 있다.
• 현재 시장이 이와 비슷한 흐름을 보이고 있음. 9월 토지거래허가 신청 건수가 반등했지만 매물 수는 여전히 많기 때문.
• 현재는 급매 위주로 거래가 이루어지고 있으며 매물이 많아 가격 조정이 나타나는 물건이 매수 기회가 될 수 있다.

[과거 사례]

• 2025년 10.15 대책 이후 매물이 늘어났다.
• 이후 2026년 초 거래량이 증가하면서 매물이 빠르게 줄었고 서울 외곽을 중심으로 가격이 급등했다. (구로구 등에서는 연초 6억 원이었던 아파트가 8억 원이 됨)

• 이러한 흐름에는 전월세 공급 부족으로 인한 매매 전환 수요가 영향을 미쳤다.

   

③ 거래량↓, 매물 수↓

• 상승장에서 거래가 활발하게 이루어져 매물이 부족해진 상황에서 나타날 수 있다.
• 매물이 부족해지면 매도자들이 호가를 높이고 높아진 가격에 매수자들이 망설이면서 거래량이 줄어들 수 있다.
• 거래량이 적더라도 신고가가 계속 나올 수 있다.
• 이때는 사람들이 조급해져 높은 가격에 매수할 위험이 있다.
• 지나치게 비싼 가격에 매수하면 이후 상승장이 이어져도 얻을 수 있는 시세 차익이 줄어들고 하락장이 오면 손실 위험이 커진다.

[대응 방법]

• 매수 가격에 대한 기준을 미리 정한다.
• 특정 단지에만 집중하지 않고 다른 단지도 함께 살펴본다.

• 신고가가 나온다는 이유만으로 조급하게 매수하지 않는다.

   

④ 거래량↓ 매물 수↑

• 거래는 줄어드는데 매물은 늘어나는 상황으로 매수자 우위 시장이자 하락장의 특징이다.
• 이러한 흐름이 6개월 이상 지속되면 시장 침체기로 접어들 수 있다.
• 침체기에는 거래가 거의 이루어지지 않을 수 있다.
• 반대로 거래가 줄어든 상태에서 거래량이 조금씩 늘어나기 시작하면 상승 전환의 신호가 될 수 있다.

[과거 사례]

• 2022년 하락장에는 거래가 거의 이루어지지 않았다.

• 2022년 겨울부터 거래가 조금씩 이루어지기 시작했고 이후 2023년 초 시장이 반등했다.

   

3. 앞으로 시장은 어떻게 흘러갈까?

• 거래량이 줄고 매물 수가 늘어나는 흐름이 장기간 지속되면 침체기로 접어들 가능성이 있다.
• 다만 전월세 공급 부족 문제가 해결되지 않았기 때문에 침체기가 오더라도 장기간 지속되지는 않을 것으로 예상
• 단기적으로는 6개월~1년 정도 가격 조정이 나타날 수 있다.
• 전월세 가격과 월세 부담도 계속 커질 수 있으므로 적절한 시점에 내 집 마련을 하는 것도 나쁘지 않은 선택이다.
• 앞으로는 토지거래허가 신청 건수 반등 이후 실제 거래량이 회복되는지 확인해야 한다.
• 거래량이 회복되면 매물이 다시 줄어들면서 시장 분위기가 달라질 수 있다.

• 따라서 시장의 바닥이나 상승 시점을 정확히 맞추려 하기보다 자신에게 맞는 적절한 가격에 내 집 마련을 한다는 관점으로 접근하는 것이 중요

   

4. 서울 외곽 다음은 서울 인접 경기 지역?

• 2025년에는 강남과 한강벨트 등 상급지 중심으로 가격이 많이 올랐다.
• 상급지의 가격 부담이 커지자 매수 수요가 서울 외곽으로 이동했고 전월세 부담까지 겹치면서 서울 외곽 지역의 가격도 상승했다.
• 서울 외곽 가격이 상승한 이후에는 서울에 인접한 경기 지역으로 수요가 이동할 가능성이 있다.
• 서울에서 내 집 마련을 계획했지만 가격이 너무 올라 매수가 어려워진 사람들이 서울 인접 경기 지역을 살펴볼 수 있기 때문이다.

• 따라서 서울 외곽의 상승 이후 서울 인접 경기 지역에서 나타날 수 있는 가격 움직임도 면밀하게 살펴볼 필요가 있다.

   

5. 이미 많이 오른 집은 얼마에 사야 할까?

• 집값이 많이 올랐다고 느껴지더라도 무조건 매수를 포기하거나 조급하게 매수하기보다는 합리적인 가격 기준을 세워야 한다.
• 시장의 단기적인 흐름을 맞추려 하기보다 자신에게 맞는 적절한 내 집 마련을 목표로 접근한다.
• 전월세로 거주하는 동안에도 전세금과 월세가 오를 수 있다는 점을 고려한다.
• 이미 많이 오른 집을 얼마에 매수해야 할지 고민이 된다면 칼럼 참고 (https://weolbu.com/s/RhEygcp4Za)

[느낀점]

거래량이 늘어났다고 해서 앞으로도 계속 거래가 증가할 것이라고 단정하기보다 매물 수의 변화도 함께 살펴보며 시장 분위기를 더 세밀하게 파악해야겠다는 생각이 들었다.

매수자 우위 시장이라면 가격 협상의 여지가 있는지 살펴보고 매도자 우위 시장이라면 거래가 불발되지 않도록 적절한 가격과 조건으로 협상하는 것이 필요할 것 같다.

또한 시장의 방향을 섣불리 예측하기보다 현장과 데이터를 통해 시장 분위기를 꾸준히 추적하고 그에 맞는 적정 가격에 매수하는 것이 중요하다는 것을 깨달았다.

[적용할 점]

• 토지거래허가 신청 건수로 서울 거래 분위기 살펴보기
• 하나의 단지만 바라보지 않기 (대안 찾아두기)