월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 중구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 동작구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 강동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
현재 보유하고 있는 단지를 매도하고 갈아타기를 한다고 했을 때 현실적으로 3급지 구축 단지들이 바운더리에
들어온다는 것을 알 수 있었고, 연식이 상대적으로 오래된 핵심지 구축들의 가격이 저렴하다고 생각한다.
이들 단지들의 특징은 교통 등 입지 요소는 우수하지만 언덕이 있거나 연식이 오래된것과 같은 단점을 가지고 있어
상대적으로 우선적으로 선택받지 못하고 있다.
또한 대출 가능 금액인 15억대를 넘어가면서 대출 여력이 부족한 경우 거래가 쉽지 않다는 특징도 있다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중구 남산타운
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중구 신당동
- 연식: 02y
- 세대수: 5,150^
- 평형 : 25
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 5.54km
- 강남역까지 소요시간: 31분
- 시청역까지 소요시간: 27분
- 여의도역까지 소요시간: 27분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 44분/52분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯백본점, 신세계본점, 현대백화점본점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 장원중 76.7%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15.6
4)가치평가 및 결론
남산타운은 서울의 핵심지에 위치한 대단지 구축단지로써 대부분의 업무지구에 30분 이내에
도달한다는 장점이 있다.
땅의 힘이 매우 큰 지역이며 교통적인 장점이 있으며 학원가 등이 부족하지만 꾸준히 수요를
이끌 수 있는 단지이다.
추후 리모델링 이슈는 추가 호재 요소로 볼 수 있으며 장기적으로 보유할만한 가치가 있는
단지라고 생각한다.
단지 2. 동작구 대방대림
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동작구 대방동
- 연식: 93y
- 세대수: 1,628^
- 평형 : 25평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.1km
- 강남역까지 소요시간: 38분
- 시청역까지 소요시간: 31분
- 여의도역까지 소요시간: 15분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 59분, 74분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 더현대서울, 타임스퀘어, 롯백관악점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 숭의여중 94%
- 학원가 유무 : 일부 형성
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 15.6억
4) 가치평가 및 결론
3개 업무지구 접근성이 모두 우수하고 특히 여의도의 경우 매우 가깝다.
동작구에서 드물게 학군적으로 선호되는 지역으로 학군적이 수요가 큰 단지이다.
노뉴 개발의 간접적인 영향권에 있다는 점도 장점이며
입지적으로 생각했을 때 여전히 가격적으로 메리트가 있는 단지라 생각한다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지 모두 땅의 힘이 크고 입지적으로 우수하고 교통적인 부분에서도 큰 차이는 없다고 생각한다.
인프라적으로 봐도 큰 차이가 없고 학군적으로는 대방대림이 좀 더 우위라 생각한다.
남산타운은 자체적으로 리모델링 호재가 있고 대방대림은 추후 노량진뉴타운의 영향으로 선호도가 더 높아질 수
있다.
가치적으로는 큰 차이가 없다고 생각하고 개인적인 상황을 대입한다면 남산타운이 출퇴근 시간이 좀 더 단축할 수
있어 남산타운을 우선적으로 보는 것이 맞는 결정이라 생각한다.
나의 생각과 느낀점 :
내집마련을 고려할 때 이전에는 주요 업무지구 접근성만을 생각했었다면
이번 과제를 하면서 나의 직장까지 고민하다보니 좀 더 다르게 생각해볼 수 있었다.
실거주와 투자의 관점이 미세하게 차이가 있다는 것을 느낄 수 있었고
이를 추후 의사결정에서도 활용해봐야겠다고 생각했다.
