월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
두 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
세 번째 후보 지역 | 고양시 덕양구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
아직 재테크의 방향을 명확하게 정하지 못했다. 내가 가진 자산으로 내 집 마련에 많은 부분을 쓰기에는 소득이 없는 내 상황에 무리라는 생각이 들었다. 대출을 받을 수 없고 대출을 받는다고 해도 최악의 경우 10여년 이상 대출이자를 감당할 수 없을 것 같다. 그래서 보수적으로 전세를 낀 내 집 마련을 목표로 지역을 선정해 보았다. 규제지역을 제외하니 수도권에서 매수가 가능한 지역이 11개 지역이다.
실거주할 예정이 아니기 때문에 그 중에서 내 예산에 맞는 지역에서 가장 평균 매매가가 높은 지역을 선정했다. 내게 익숙하고 환경이 더 좋을 것 같은 부천시 원미구를 첫 번째 후보지로 정하고 싶었지만 강의에서 배운 방법대로 평균 매매가가 높은 지역인 안양시 만안구를 첫 번째 후보지로 정했다. 추가로 강남까지의 소요시간을 비교해 보았는데 만안구가 원미구보다 5~10분 덜 소요되었다. 아마도 이 이유때문에 만안구가 평균 매매가가 더 높은가보다.
그리고 단지 선정할 때 신축 대단지 아파트보다 재건축 아파트가 지하철 역에서 가까운 곳이라서 이 아파트를 해야 할 지 망설여졌지만 일단 완벽이 아니라 완료를 목표로 많은 고민하지 않고 2단지(안양 대우 / 성원1차)를 선정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 안양 대우
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 70
- 연식: 1991. 9 (36년차)
- 세대수: 498세대
- 평형 : 30A평 (25A) (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) B등급
- 강남역까지 직선거리 13.9KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 7분 (도보 15분→안양역→신도림역→강남역)
- 시청역까지 소요시간: 52분 (도보 15분→안양역→시청역)
- 여의도역까지 소요시간: 52분 (도보 15분→안양역→신길역→여의도역)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 해당무 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B등급
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0, 대형마트 3개(이마트 안양점, 홈플러스 평촌점, 킴스클럽), 안양예술공원, 삼성산 산림욕장, 서울대학교 안양수목원 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C등급
- 중학교 학업성취도: 근명중학교 69.6%
- 학원가 유무: 45개
3) 가격
- 평형 정보: 30평 (101A / 105동 중/15층 남서향)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 105동 중/15층 남서향 호가 5.5억 / 전세 4~2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08.30) 4.9억 (101A 14층)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남까지 1시간 7분, 그리고 시청과 여의도는 52분이 걸린다. 역까지 도보로 15분이 걸린다. 역까지 가는 버스가 있긴 하나 버스를 타기도 좀 애매한 거리인 것 같다.
- 학군: 근처에 작은 학원가 (7개 학원)가 있으며 좀 더 나가야 학원가가 있다. 그러나 총 45개라서 많은 편은 아니라는 생각이 든다. 근명중학교 학업성취도가 69.6%으로 학구열이 좋은 지역은 아니라는 생각이 든다.
- 환경: 3km 안에 백화점은 없으나 대형마트가 3개가 있어 생활하기에 무난하다. 안양유원지 안에 납골당이 있는데 이건 유해시설로 안 봐도 될 것 같다.
- 종합 및 느낀점: 36년차 역세권이라고 하기엔 좀 애매한 안양역까지 도보 15분 걸리는 아파트. 전고점 6.3억 (2021년 10월), 전저점 3.55억(26년 4월), 현재 호가 5억초반인데 이게 저평가된 아파트인지 더 알아봐야겠다. 얼마전 이 지역을 차로 지나간 적이 있었는데 안양천이 있어 쾌적해보이는 것 같았지만 안양역내로 들어가는 역사는 오래된 느낌이 들었었다. 비슷한 예산으로 7호선이 있는 부천시 원미구가 더 매력적으로 느껴지는데 정성적인 판단이 아닌 객관적인 지표로 확인해봐야겠다.
단지 2. 성원1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 767
- 연식: 1995. 11. 31년차
- 세대수:934세대 (용적률 351% / 건폐율 26%)
- 평형 : 106.77m2 (32평), (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) B등급
- 강남역까지 직선거리 15.08km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 1분
- 시청역까지 소요시간: 51분
- 여의도역까지 소요시간: 43분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 해당무
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B등급
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0, 대형마트 1개(이마트 안양점)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C등급
- 중학교 학업성취도: 근명중학교 69.6%
- 학원가 유무 : 13개 
3) 가격
- 평형 정보: 106.77m2 (32평),
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.3억 (26.09.29)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 안양역까지 약 20분이 넘게 소요되어 도보로 가기는 어렵고 버스를 이용해야 한다. 총 소요시간은 안양대우와 큰 차이가 없다. 안양대우도 버스를 이용할 수도 있기는 한데 상황에 따라 걷는 걸 택할 수 있다 약 14분. 지하철역이 가깝지 않다. 출퇴근이 많이 불편할 것 같다.
- 학군: 안양대우와 같은 근명중학교가 가장 가깝다. 가까이 더 많은 학원가가 있지만 이 지역은 학군지로서의 매력은 없다. 근처 동안구가 학업성취도가 좋은 중학교들이 많다.
- 환경: 유해시설과 백화점은 없고 대형마트가 1개 있다.
- 종합: 여의도나 시청으로 출근하는 사람에게는 약간 수요가 있을지 모르겠으나 강남은 다소 출퇴근이 불편할 수 있을 것 같다. 현재 전고점 5.92억 (26년 6월 16층) 전저점 4.98억 (25년 1월) 이었다. 32년차인데 재건축이 진짜 진행되고 있는지 확인해봐야할 것 같다. 년수는 안양대우가 더 있다. 만약 진행된다해도 용적률이 351%로 수익성이 없을 것 같다는 생각이 든다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두 단지는 교통, 학군과 환경이 거의 같다. 가격도 큰 차이가 없어 보인다. 내 예산 안에 있는 아파트이지만 이 아파트가 내가 살 수 있는 최고의 아파트는 아니라는 생각이 든다. 적어도 역에서 10분이내의 역세권이었으면 좋겠는데 실제로 임장을 가서 체험해봐야 할 것 같다. 그리고 더 많은 단지를 비교해보고 골라야 겠다.
나의 생각과 느낀점 : 두 단지가 너무 비슷해서 둘 중에 무엇을 골라야 할지 더 어려운 것 같다. 연식이 더 있는 안양 대우가 아닌 성원1차가 재건축을 진행하는 이유가 궁금하다. 근처에 대단지 신규 아파트가 있는데 그것들과도 비교해보고 싶다. 강의를 들을 때는 인터넷을 통해 자료를 찾는게 쉬울 줄 알았는데 단지 검색부터 애를 먹었다. 네이버에서 단지가 매물이 있는 경우에만 나타나다보니 더 좋은 단지를 놓칠 수도 있다는 생각이 든다. 실제 임장을 통해 괜찮은 아파트를 골라보는 것도 좋을 것 같다.
