월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 군포시 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
첫번째는 수원시 영통구로 선정했다. 현재 직장이 수원시 영통구인데, 여긴 1기 신도시 군포(산본), 부천과 같이 비교가 되는 지역이다. 수원시 영통구의 특징은 삼성전자 직주근접이다. 삼성전자 반도체 호황으로 삼정전자 직주근접은 큰 메리트로 생각된다. 비슷한 입지요소, 비슷한 가격이라면, 수원시 영통구가 좋다고 생각이 된다. 예전 산본 세종6단지 VS 용인 수지구 죽전 도담아이파크를 비교한 적이 있었는데 지금 도담아이파크가 훨 가격이 높다. 반도체라인과 분당 바로 밑지역이라서 그런가싶다.
그래서 수원시 영통구는 내집마련이 가능하다면, 미래가치도 좋고 나의 직주근접도 되니 좋다고 생각이 되어서 2번째로 선정했다.
두번째는 현재 거주하고 있는 곳인 군포로 선정했다. 2년 전, 내마기 수강했을 때 내집마련 가능했던 단지, 지금도 가능하긴 하지만 거의 세낀매물이라서 입주가 어렵다. 종잣돈도 늘어나고 대출력도 높아졌는데, 살 수 있는 단지는 그대로이거나 그 이하로 보여진다. 내 집마련을 늦출 이유가 없다. 정말 실거주 내집마련을 할 생각이라면 지금 과감히 해야 한다고 생각한다.
세번째는 안양시 만안구다. 사실 여긴 그냥 선정했다. 그나마 땅의 위치가 좋은 곳으로 선정했다. 동안구가 아니라서 아쉽긴 한데, 어쩔 수 없다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 벽적골 8단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구 영통
- 연식: 1997년
- 세대수: 1548세대
- 평형 : 24평 (계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 27.6km
- 강남역까지 소요시간: 60분
- 시청역까지 소요시간: 95
- 여의도역까지 소요시간: 86분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자동차 5분거리 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 트레이더스, 롯데마트, 이마트, 킴스클럽, 홈플러스(곧 사라짐) 대형마트 3곳 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영통중 86%
- 학원가 유무 : 영통동 1위 56개, 18개 2곳, 12개 1곳 등
3) 가격
- 평형 정보: 24
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억3000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억1000
4)가치평가 및 결론
교통은 3대 업무지구까지 기본적으로 멀다. 강남 60분도 급행 탔을 때 이야기다. 시청역과 여의도역은 출퇴근 어렵겠다. 시청과 여의도 업무지구에 다니는 사람들이 굳이 여기에 살 이유는 없을 것 같다. 강남 60분은 좀 멀긴한데, 강남+삼성 조합이거나 판교+삼성 조합이면 나쁘지 않겠지.
내 직장과는 초직주근접이라서 만족도가 높을 것 같다. 다만, 내 직장이 계속 여기일까.
환경은 대형마트가 주변에 많고 유해시설이 없다. 백화점은 3km 반경 밖인 광교에 갤러리아가 있긴 하다. 하지만, 환경 요소로 크게 떨어지는 단점은 없는 것 같다. 평균이라고 생각한다.
학군은 영통중은 보통이라고 생각하고, 영통 학원가는 진짜 학생들 바글바글하다. 영통 내 학군 좋은 아파트는 따로 있겠지. 내가 벽적골8은 학군 때문에 이사를 오지 않을 것 같고, 초기에 잠깐 머물다가 지나갈 아파트라고 생각한다.
느낀 점: 교통이 좋지 않다. 그런데도 5.3억이다. 삼성 직주근접이라 가격이 쫌 받쳐주는건가. 월부에서 알려준 입지요소만 생각하는게 맞으려나, 여기 단지 하나만 보고 판단하긴 어렵다.
가격에 비해 가치는 좋지 않다고 생각한다. 보이지 않는 가치?가 있나.
단지 2. 영통포레파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구 영통동
- 연식: 1997년
- 세대수: 3129세
- 평형 : 20평(계단식 방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 26.6km
- 강남역까지 소요시간: 58
- 시청역까지 소요시간: 95분
- 여의도역까지 소요시간: 82분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자동차 3분거리 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음, 이마트 2, 롯데마트 1, 홈플 1(곧 사라짐) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 청명중 84%
- 학원가 유무 : 영통동 1위 56개, 18개 2곳, 12개 1곳 등
3) 가격
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억5천
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 1시간 겨우 안쪽에 들어온다. 시청역과 여의도역은 너무 멀다. 여기도 강남 직장까지만 고려해야겠다.
환경: 위치적으로 대형마트가 3군데나 있다. 백화점은 갤러리아가 겨우 3km 살짝 넘는다. 백화점이나 대형마트 같은 환경면에선 괜찮은 편이다.
학군: 학군은 보통이라고 생각한다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
연식 비슷, 둘다 대단지, 평수 및 방 갯수에서 차이가 있다.
강남 직선거리, 3대 업무지구까지 걸리는 시간 사실상 같다.(벽적골은 망포역, 영통포레파크원은 청명역, 2정거장 차이)
환경, 학군도 마찬가지로 사실상 같다.
비교평가 표에서 차이가 있는 건 오로지 평수와 방 갯수 차이다.
그런데, 영통포레파크원이 평수도 작고, 방도 하나 더 적은데, 호가 및 실거래는 높다.
그 이유가 무엇일까? 저기는 직장 때문에 많이 지나갔었는데,
벽적골 주변에 원룸단지가 있고, 포레파크원은 대로변 옆에 있다.
무엇이 가격의 차이를 주는 것일까? 땅의 가치는 동일하다고 보여진다. 그럼에도 가격차이는 있다.
땅의 가치가 동일한데, 24평이고 방도 1개 더 많은 벽적골 8단지가 저평가일까?
아니면 숫자로 보이지 않는 것이 존재하는 것일까?
비교평가 결론 : 이번 비교평가로 느낀건 수치로 나타내는 비교가 전부가 아니라는 걸 느꼈다. 현장에 나가야 한다. 직접 보고, 듣고 해야된다.
나의 생각과 느낀점 : 단순히, 가격보고, 네이버 지도로 강남역까지 걸리는 시간 보면서 하는 비교평가보단, 직접 글로 쓰고 표로 비교해보는 비교 평가를 해야, 더 디테일하게 볼 수 있다고 느껴졌다.
