▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵 부동산 김사부(김원철
출판사 : 다산북스
읽은 날짜 : 10월 17까지
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이 책의 핵심인 사이클링 기법은 시장이 상승하고 하락하는 흐름을 활용해, 부동산을 계속 많이 보유하기보다 좋은 시점에 사고 적절한 시점에 매도해 자금을 다음 투자로 이동시키는 전략을 제시함. 책은 시장 사이클을 활용한 자산 증식과 세금 부담을 고려한 투자 구조를 핵심으로 제시했습니다. 첫 열반기초에서 배웠던 시스템과 비슷하지만 2년을 주기로 투자하는 점, 4년 수익율 100%를 목표로 제시한다는 점 등, 현재 트렌드를 어느정도 반영한 기법을 설명했습니다.
투자 수익은 매수 가격에 크게 좌우되므로, 좋은 집을 사는 것만큼 싸게 사는 것이 중요하다.
부동산 사이클
강세장 알아보는법
첫쨰, 약세장이 3년 이상 지속되는 경우
둘쨰, 가장 대표되는 단지부터 가격상승
셋쨰, 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우
넷째, 상당 기간 신규 공급이 없을 때
다섯째 대중이 매수할 여력이 있을 때
머리로는 알고 있었지만, 이렇게 정리해 놓으니 강세장 알아보는데 도움 될 듯하다. 특히 다섯째 부분 생각 많이 못했었는데, 규제측면에서 생각해보면 좋을 것 같다. 현재 시장에서 15억 이하 아파트, 그중에서도 6억 이하 아파트로 쏠리는 이유에서 정책대출 활용, 구매력보완(자금 부족한 사람들도 매수가능), 전월세난 생존매수 등 대중이 6억이하 아파트 매수할 여력이 있어 보임. 해당 가격 아파트들도 강세장에 진입했다.
하락장 예측하는법
첫째, 어딜가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우
둘째, 정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책들을 몰아붙이는 경우
셋째 소액투자가 매우 활성화된다.
모든 소액 투자보다는 가치가 떨어지는 아파트에 대해서 말했다
넷째, 지방 구석구석까지 투자를 한다
약세장
일반적으로 하락장은 하락폭 30% 수준에서 멈추며, 일반적으로 하락 기간 최대 2년정도, 보통 1년이내 마무리 된다. 30% 수준인 이유 -> 30% 하락 정도는 일은 투자 금액 대비 거의 절반 이상 날리는 것. -> 공포감에 손절치는 사람들 생김 -> 이런 물건들 빠지면 남은 사람들은 모두 버틸만한 사람들이라서 더 이상ㅇ 가격이 빠지지 않는다
첫째 상승세가 핵심 지역과 핵심 단지에 국한
둘째부동산 안좋다는 이야기가 여전히 주류
è 매스컴의 분위기에 휩쓸려 부동산 가격이 전혀 움직이지 않을거라고 생각하는 것을 지양하고 실제로 현장이나 전임을 통해 내가 관심 있는 단지 움직임 파악할 필요 있다..
셋째 참여인원 제한적
넷째 강세장과 하락장이 일시적으로 나타남
-> 약세장중 일시적 하락, 일시적 상승을 대세 흐름과 비교하는 팁 -> 시장에 참여할 수 있는대상 -> 대세 강세장은 누구나 시장에 참여할 수 있는 구조를 띠고 있는 반면, 약세장은 시장의 힘이 강해도 매수 세력 이어지기 어려운 구조
결론 : 강세장과 약세장의 가장 큰 차이점은 대중의 참여 가능 여부이다. 이는 대중의 부동산 시장에 대한 견해로 이어지며 부동산 사이클링이 있는 이유이기더 하다
공부가 계속 필요한 이유!
지금은 약세장을 지나고 있기는 하지만, 과거와는 여러 가지로 모습이 달라졌다. 가장 크게 달라진 점은 대중의 정보력이고, 그에 따른 대중의 전반적인 부동산 투자의 실력이다. 결국 상대적인 우위를 점해야 하는 투자의 세계라는 시각에서 보면 이는 매우 중요한 체크 포인트이다.
그 차를 손에 넣기만 하면 그냥 이뤄지는 것이 아니라, 끊임없이 연료라는 인풋이 있어야만 실현된다.
부동산 투자에서 경쟁력을 갖추려면 남들보다 꾸준히 공부하고 시장을 관찰해, 기회를 알아보고 실행할 수 있는 실력을 길러야 한다.
부동산 투자 공부 내가 자꾸 왜 하는거지 ? 그냥 열심히 살려고 하는 거 아니야?에 대한 답이 될수도 있을 것 같다. 실력이란 것은 결국 애매한 것을 가를 수 있는 것이라 생각. 여기서 말한 것처럼 애매한 경계가 애매하게 다가오지 않고 과감하게 행동할 수 있을정도로 인사이트 키우는게 필요하다
또한, 시장의 현상 및 기준도 계속해서 변해가는중 신축과 구축 가격 차이 벌어지는것 처럼. 그러므로 끊임 없는 공부 필요하다
강의에서 말해준 할 수 있는 최선을 다하면 부는 알아서 따오른다는 말도 항상 기억에 남길 것.
부동산에 대한 지식은 훈수를 두는 정도, 그냥 알아듣는 정도의 지식만으로는 아무런 쓸모가 없다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다
공뷰를 하고 임보와 강의가 왜 중요한지 알 수 있는 부분. 나도 어느새 그저 훈수나 둘 정도로 공부하고 있는건 아닐지 돌아보기. 끊임없이 가격 흐름등 체크하고 사례 연구하면서 뾰족한 지식 얻을 필요 있다
트렌드?!
어떤 트렌드가 만들어질 때, 이러한 트렌드가 장기적으로 계속될 트렌드인지 반짝 유행으로 끝날 트렌드인지를 잘 살펴보는 것이 중요하고, 장기적인 트렌드라면 반드시 과감하게 그 흐름을 타야 한다는 것을 이와 같은 사례에서도 분명히 볼 수 있다.
내가 가장 약한 트렌드. 트렌드 따라 가는거를 귀찮아 하는 것 같다. 하지만 투자생활하면서 아파트에도 트렌드가 있고 주식에도 사람들이 관심있는 종목들이 있으니 무시하기 보다는 그 트렌드가 장기적으로 이어질지 확인하는 것이 더 중요하다. 그보다 중요한건 가치, 곧 근본이겠지만!! 신축 선호 트렌드는 얼마나 갈것인가 ㅎㅎ
배운점 및 알아도 다시 짚고 넘어가기
인구수가 줄어드는 것과 부동산 가격
비례한다고 착각 할 수 있으나 SKY를 선착순으로 가는게 아닌 것 처럼 결국 수요의 관점에러 사람들이 더 필요로 하는 땅은 가격이 상승 할 수 밖에 없다
부동산 카드는 정부가 꺼내들 수 있는 유일한 경기 조절카드
정부도 결국에 부동산 가격이 올라야 거래가 활발해지고 가격이 올라야 보유세 등도 오르리기 때문에 정책을 조이기만 할 수는 없다
자산 덩치가 커질수록 정책에 따라 양도세 크기가 많이 바뀌기 때문에 정책 영향 받는 정도가 커진다
매도팁
매도시 적당한 가격에 광고 내놓고 네고 들어오면 판다고 생각하겠지만 매수자가 붙지 않는다면 이는 더 큰 문제. 애초에 낮은 가격으로 내놓을 감수하고 오히려 네고 없다고 하는 것도 방법일 것으로 보임
내 상황과도 연결됨. 전임시 내 물건이 브리핑 잘 안되는 것 확인 -> 급해 보이는 것을 신경 쓰기 보다는 내 물건 에 관심 가지는 사람들을 늘리기 위해 가격 낮춘 것을 광고하는게 우선. 반원분들과 이야기 나눴던 물건 내렸다 다시 올리는 것도 좋은 방법일 듯.
생각정리
부동산 사이클링을 예측하고 대응을 완벽하게 할 수 있다고 생각하지는 않음. 그러나 책에서 제시한 하락장 & 상승장 & 약세장 싸인들은 충분히 근거가 있는 요소들로 현재 시장황이 어떤 위치에 있는지 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 수 있겠고, 반드시 체크해야 하는 부분들이기 때문에 모니터링 지속필요함.
특히 책에서 말한 대중의 시장 참여 가능 여부는 돈의 유동성측면 뿐만 아니라 규제의 측면에서 종합적으로 판단해보면 좋을 것으로 생각됨. 시장 참여 가능 여부를 판단하면서 현재 시장 진단할 수 있는 능력 키울 필요 있음.
책 읽으면서 내가 공부 계속해야 하는 이유에 대한 힌트도 얻을 수 있었다.
추가로 우리가 흔히 말하는 전고점 대비 30% 하락한 가격에 대한 근거도 제시해주어 흥미로웠다.
