안녕하세요~ 쌍둥이 ‘율&유’와 행복한 미래를 꿈꾸는 투자자 율유랄라 입니다.
갱지지튜터님의 ‘지방투자 실전반 2강 수익률 100% 지방투자를 위한 매물임장부터
나만의 결론까지’에 대한 강의 후기를 남깁니다.
1. 나에게 특히 와닿았던 점(느낀점)
먼저 지방에서 수익률 100% 투자는 선호도 좋은 물건을 싸게 사는 소액투자가 핵심입니다.
분위기임장, 단지임장을 통해 생활권 선호도, 단지 선호도를 결정 후 매물임장을 통해
‘단지 최종선호도’와 ‘가격에 대한 판단’을 할 수 있습니다.
단지 선정 기준은 랜드마크단지, 저평가단지, 예산에 맞은 단지를 우선 선정합니다.
여기서 랜드마크 단지와 저평가 단지를 먼저 본 후 예산단지를 임장합니다.
핵심은 ‘시세그루핑’을 통해 임장 단지를 선정합니다. 예산 단지는 생활권 좋고 매매가 높은 순서대로 예약합니다.
매물을 선정할 때는 전임을 통해 선호동 등 물건의 가치와 조건이 좋은 1, 2순위 매물을 우선 예약합니다.
전화임장은 매물 가치&조건을 위해 우선 한번, 그리고 매임 예약을 위한 전임을 한번 총 2번에 나눠서 합니다.
전임 후 매임을 하는데 지방은 땅의 힘이 약해 ‘선호도 파악’이 정말 중요합니다.
이유는 선호도 좋은 물건이 환금성이 좋아 수익률 100%의 수익률을 줍니다.
선호도에 대한 판단은 매물 전, 부동산 내에서 그리고 현장에서 합니다.
단지 선호도는 연식& 가격을 고정해서 최소 3개의 잔지를 부동산에서 선호도 파악합니다.
전임, 매임을 통한 파악한 정보로 매물 우선순위도 가치와 가격 +조건으로 매물 우선순위를 나눠봅니다.
- 매물 임장의 목적 : (부동산 방문하여) 선호도와 가격 차이를 이해한다!
- 선호 동/층/구조 확인 =>환금성
- 상태 선호도
- 최소 3개 단지 선호도 파악 => 부동산에서!
- 단지 내 비교평가 => 부동산에서 1개 매물 남기기!
- 임장 보고서 결론 5단계
1) 내 상황 확인(재무정리)
- 현금 : 향후 1년이내 현금 흐름(성과금, 전세상승분 등), 자산, 대출
※ 퇴거자금대출 : 1주택자 LTV 70%, 다주택자 LTV 60%
2) 임장지 확인
가. 임장지 결론
- 단지 선호도 장표로 ‘상, 중, 하’ 구분
- 단지별 매물 1개씩 남기기 => 엑셀 시트별로 ‘평형/금액대’로 나뉘어 가치순서로 정리(소거법)
※ 소거법은 최고의 1등을 뽑는 것이 아닌 소거할 건 소거하면 됨
- 이번 달 본 매물들은 억대별로 정리해서 그 안에서 저평가인 아파트를 정리(투자금이 있던 없던)
- 억대별 평형/금액대별로 내 투자금과 상황에 맞은 물건 TOP3 정리
- 결론에 대한 근거는 ‘가저환수원리’
3)앞마당 전체 확인
- 시세트래킹 : 투자 후보지역
※ 시세 트래팅 단지는 ‘단지 선호도 장표’ 이용
- 앞마당 원페이지 : 투자 우선순위
※ 원페이지의 핵심은 ‘공급+전세가’로 우선순위를 잡기 위함
4) 최종 의사 결정
- 전수조사(최종 후보 검토)
5) 결론 & 한달 복기
2. 적용해보고 싶은 점(적용점)
A. 매임 전 3가지 단지선정 기준(랜드마크, 저평가, 예산에 맞는 단지)
B. 매물 선정기준(가치와 조건에 대한 4사분면)
C. 매임 전 체크리스트
D. 매임 후 매물 상황 정리
E. 임장지 결론 5단계
F. 내 상황확인(대출)
G. 단지 선호도 장표로 임장지 선호도를 기준으로 그루핑(상 중 하) - 임보에서 1개만 남긴다면 이것!!
H. 단지별/지역 내 비교평가(소거법)
I. 이번 달 볼 매물들을 억대별로 정리(엑셀시트) => 이 안에서 저평가 단지 찾기
J. 앞마당 시세트래킹, 원페이지를 통한 투자지역 찾기 => 교안 보고 따라하기
K. 이후, 전수 조사 => 교안 보고 따라하기
L. 지역 간 비교평가 후 최종투자후보 검토
항상 임보 결론 파트에서 벽을 만나 고민하던 저에게
‘매물임장부터 임보 결론까지’ 완벽한 프로세스를 인사이트 나누어 주신 갱지지튜터님께 감사 드립니다!
