월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산에서 4%의 기타 비용을 제외한 금액은 12.5억 이었다. 현재 33평에 살고 있어 평수를 고집해서 생각해보니 서울 안 후보지역이 많지 않았는데 평수를 20평대로 줄이니 가능한 지역이 늘어났다. 항상 나의 편의보다 땅의 가치를 우선적으로 생각해보아야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 봉천 두산 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천
- 연식: 2000년 12월 (27년차)
- 세대수: 2,001세대
- 평형 : 24평형(계단식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 7.7KM
- 강남역까지 소요시간: 24분
- 시청역까지 소요시간: 46분
- 여의도역까지 소요시간: 34분 (환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 (35분) / 배우자 (45분) → 자차기준 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구암중 83%, 봉림중 66%
- 학원가 유무 : 봉천동 53개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.4억
4)가치평가 및 결론
-교통: 봉천역(2호선) 바로 앞에 위치해 있어 교통 측면에서 굉장히 좋은 입지이다. 나와 배우자의 직장도 자차 기준으로 했을때 적당한 거리이다. 둘다 막히는 시간대에 다니지 않아서 그렇지만, 출퇴근 시간에 걸리면 둘다 1시간 반 이상 걸리는 것을 감안해야할거같다.
-학군: 구암중(83%)까지는 버스(26분) 도보 (38분)이 소요된다. 봉림중(66%)까지는 도보(19분) 소요되지만 학업성취도의 차이가 크다.
-환경: 유해시설 없고, 백화점이 1개 있다. 하지만 크게 매력적인 포인트는 없는거같다. 주변에 빌라로 보이는 건물들이 많이 보인다. 추후 임장에 가서 확인해봐야겠다.
단지 2. 봉천 벽산블루밍 1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 2005년 6월 (22년차)
- 세대수: 2,105세
- 평형 : 33평형 (계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 7.4KM
- 강남역까지 소요시간: 34분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 32분(버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(32분), 배우자(49분) →자차기분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구암중(83%), 국사봉중(78%)
- 학원가 유무: 봉천동 53개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.7억
4) 가치평가 및 결론
-교통: 버스 1회 환승하면 역까지 한번에 갈 수 있지만 도보로 역까지 23분이 걸린다는게 좀 걸린다. 역과 거리가 꽤 있어보인다. 하지만.. 역세권은 A라고 했으니 크게 마이너스 요인은 아니다.
-학군: 두산과 비슷하지만 구암중까지 거리가 가깝다.
-환경: 벽산블루밍 주변에도 빌라가 많아보이지만 대단지 아파트가 여러개 있어 두산보다는 주변 환경이 좋을거같다.
단지 3. 관악드림타운 (봉천동 대장아파트)
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 2003년 9월 (24년차)
- 세대수: 3,544세대
- 평형 : 33평(방3/화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 6.9KM
- 강남역까지 소요시간: 32분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 33분(버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나(31분) 배우자(45분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구암중(83%), 국사봉중(78%)
- 학원가 유무: 봉천동 53개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.4억
4) 가치평가 및 결론
- 전체적인 교통, 환경은 벽산과 크게 다르지 않은데 벽산과 실거래가 7천만원 차이가 난다.
세대수가 압도적으로 차이나기 때문에 오는 가격 차이일까? 예산이 부족할 수도 있는 금액대라 무리해서 들어가야하는 가치가 있을지 생각해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
봉천 두산이 역세권에 있는 아파트여서 그런지 확실히 호가가 높았다.
벽산블루밍과 관악드림은 거의 비슷하게 위치해 있는데 가격이 다른건 건물자체의 가치 차이에서 오는것일까?
1000세대 차이가 7천정도의 가치가 있는 것인지 궁금하다.
내 자산에서 이 중 제일 좋은 것은 봉천 두산이 맞는거같다. 하지만 이 정도 금액 차이의 가치가 있는지는 직접 임장해보면 알수 있을거같다.
나의 생각과 느낀점 :
비슷한 위치에서의 단지를 비교하니까 좀 더 고르기 어려웠다.
주변에 산이 있어 언덕이 많을 같아서 직접 임장을 나가봐야겠다. 벽산,관악드림에서 역까지 걸을 수 있을 정도의 거리인지 확인해봐야할것같고, 주위에 있는 빌라쪽이 밤에 다녀도 안전한 느낌인지 보고싶다.
