월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 권선구 |
두 번째 후보 지역 | 화성시 병점구 |
세 번째 후보 지역 | 남양주시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
나의 예상 매수가는 3.7억 이었다. 수원시 권선구 21평 평균가가 예산안에 들어와 첫번째 후보로 선택했다. 두번째 지역은 내 예산으로 30평대가 가능하고 배우자 회사와 근접해 있어 기존에 관심있게 봤던 화성시 병점구, 세번째는 25평 평균가 기준으로 예산안에 들어오는 남양주시를 선택했다.
4인가구라 20평대 이상으로 보려고 했는데 내 예산으로 가능한 지역이 많이 없지만 하급지에라도 몇 지역 찾을 수 있어서 다행이다. 특히 현재 살고 있는 지역과 가까운 수원시 권선구에도 내 예산으로 가능한 20평대 있다는 사실을 새롭게 알게 되었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 보성, 유원
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 권선구 권선동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 1200세대
평형 : 25평형 (복도식/방3개)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 27.66KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 1분 (직행버스)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 15분 (직행버스)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 19분 (버스 1회, 지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 수내역까지 59분, 배우자 직장 화성시까지 30분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 화홍중 83%
- 학원가 유무 : 권선동 48개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 3.68억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 단지 바로앞에 강남역행, 시청역행 직행버스 정류장이 있는게 장점같다. 그런데 내 직장(수내역)까지 가려면 매탄권선역까지 도보 25분 또는 버스를 이용해야하고 총 59분이 소요되어 출퇴근시 대중교통 이용이 불편해 보인다.
- 학군 : 배정되는 중학교는 두군데로 남수원중 (학업성취도 확인불가)까지 도보 10분, 화홍중 (83%)까지 도보 14분이다. 근처 학원가는 48개로 이게 적정한건지 아니면 적은건지 아직 잘 모르겠다.
- 환경 : 유해시설은 없고, 3km 안에 대형마트 3개 (이마트, 롯데마트, 트레이더스)가 있다. 카운트에 넣진 않았지만
NC백화점, 뉴코아아울렛도 있어 생활하기에 좋아 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 출퇴근시 대중교통이 불편하지만 자차 이용도 가능해서 그 부분은 커버 가능할 거 같다.
주변환경과 학군도 내가 예상했던 것보다 더 나았다.
최근 실거래가보다 현재 네이버 호가가 살짝 높은데(1천~2천) 지금 가격으로는 괜찮지만 여기서 가격이 더 오른다면 내 예산으론 힘들수 있을 거 같다.
단지 2. 삼천리권선2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 권선구 권선동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 546세대
평형 : 25평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 27.1KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 3분 (직행버스)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 14분 (직행버스)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 18분 (수원역1회, 신길역1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 수내역까지 40분, 배우자 직장 화성까지 30분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 남수원중 (학업성취도 확인불가)
- 학원가 유무 : 권선동 48개
3) 가격평형 정보:
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 3.96억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 보성유원과 마찬가지로 단지 바로앞에 강남역행, 시청역행 직행버스 정류장이 있고, 소요시간도 비슷하다.
매탄권선역 역세권이라 내 직장까지는 40분 소요된다.
- 학군 : 남수원중 배정인데 학업성취도 확인 불가해 가치평가가 불분명하다
- 환경 : 보성유원과 동일하게 대형마트 3개가 있어 생활하기 편리해 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 보성유원과 같은 생활권이라 환경, 교통이 비슷하다. 다만, 매탄권선역 역세권으로 출퇴근시 대중교통 이용이 좀 더 편리하고 내 직장까지 소용시간도 20분정도 단축되는건 장점이다.
한가지 걸리는건 주변의 아파트 단지들이 많이 없고 위아래쪽으로 주택가가 넓게 형성되어 있어 환경이 안정적으로 보이진 않는다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 곳은 같은 생활권을 공유하고 있어 환경은 동일했고 계단식/방3화1 로 구조도 동일하다.
차이점은 역세권과 비역세권, 주변 분위기가 아닐까 싶다. 삼천리권선2차가 역세권으로 역 이용이 편리한 장점이 있음에도 불구하고 주변이 아파트가 아닌 주택단지라 역세권 장점이 크게 느껴지지 않는다. 또한 두 단지 모두 강남역,시청역을 가려면 광역버스 이용이 편리하기때문에 역세권 요소는 중요하게 느껴지지 않는다. 아이를 키우는 입장에서 주변이 안정적인 분위기가 중요하기에 보원유성이 더 좋은 선택으로 보인다.
나의 생각과 느낀점 :
삼천리권선2차는 역세권임에도 불구하고 가격이 높지않은게 어차피 지하철로는 강남접근성이 떨어져서일까? 아니면 주변 주택가가 많아서 그런걸까? 이런부분을 확인하려면 임장이 필요할거같다. 그리고 아이가 있기에 나한테는 역세권이라는 점보다 주변분위기가 더 중요한 가치로 다가온다는걸 느꼈다.
