월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 도봉구 |
두 번째 후보 지역 | 용인시 기흥구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
신생아특례대출을 적용하고
아파트 매매시의 부대비용 + 인테리어 비용을 제외하니
평균 매매가 5.2억 정도로 서울 턱걸이에 들어왔다.
아무래도 예산이 많지 않다보니 역세권 단지들은 거의 없고,
버스 환승을 해야되는 다소 거리가 있는 단지들이 많았다.
아기가 생겨서 내집마련을 고민하게 된거라
가능한 방이 3개인 단지 위주로 찾아보았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 도봉구 거성학마을아파트
1. 위치 및 기본 정보
위치: 도봉구 방학동
연식: 1994년식
세대수: 347세대
평형 : 23평형 (계단식/방3화1)
2) 가치평가
1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) B
- 강남역까지 직선거리 18.8KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분 (버스포함 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 51분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 8분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 5분 (버스포함 2회 환승)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):
백화점1, 대형마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 방학중 56%
- 학원가 : 방학동 19개
3) 가격
평형 정보: 23평형
현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.7억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)4.7억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 1호선을 제외하고는 버스도 환승해야하는 편이라
번거롭기는 하지만 둘다 개인사업자라서
외근이나 재택 비율이 높아 나쁘지는 않다.
- 학군: 가장 가까운 2개 학교 학업성취도가
50~60%대로 최하위라 심히 걱정이다.
주변에 학원가도 거의 없는 편이다.
- 환경: 유해시설은 없고 노원역 생활권을 공유해서
백화점, 병원 등의 편의 시설은 많은 편이다.
- 종합 및 느낀점: 비교 가치평가를 위해서
밀집되어 있는 근처 아파트들과 동떨어진
역세권에 가까운 아파트를 골랐더니
확실히 아파트 밀집지 보다 환경도 안좋아보이고
주변 학교의 학업성취도도 최하여서 실망스럽다.
후보 단지가 별로 없다보니 예산도 남는 편이라서
조금 더 적합한 곳을 찾아보는게 좋을 것 같다.
단지 2. 도봉구 우성1차아파트
1) 위치 및 기본 정보
위치: 도봉구 방학동
연식: 1992년식
세대수: 658세대
평형 : 30평형 (계단식/방3화2)
2) 가치평가
1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) B
- 강남역까지 직선거리 17.8KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 15분 (버스포함 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (버스포함 2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 (버스포함 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 13분 (버스포함 2회 환승)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):
대형마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) A
- 중학교 학업성취도: 선덕중 91%
- 학원가 유무 : 방학동 11개, 쌍문동 34개
3) 가격
평형 정보: 30평형
현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.07) 4.87억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 버스 환승을 해야하고 주요 도심까지
1시간 남짓 소요되는 것은 비슷하다.
다만 단지 앞에 우이신설선 연장 공사가 진행되고 있어서
추후 1,2,4,6호선 환승이 용이해질 예정이다.
- 학군 : 학업성취도 상위권의 ‘선덕중’이 바로 근처에 있고,
신방학중(83%)도 도보 18분 거리이다.
학원가도 쌍문동 학원가를 공유하고 있어서 수가 조금 더 많다.
- 환경 : 유해시설이 없고 대형마트가 2개 정도 있다.
아파트 단지 밀집지역이라서 안전한 환경이다.
- 최대 예산을 활용하면서 방3화2 최적의 조건,
교통은 다소 불편해도 학군과 환경이 좋은 편이다.
매물이 없을 시 몰려있는 주변 단지들 선택도 가능하다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
생각했던 것 만큼 교통은 큰 차이가 없었다.
환경도 평가 기준으로는 비슷해보이지만,
실제 거성학마을은 빌라 밀집지 사이 나홀로 아파트이고,
우성1차는 아파트 밀집지에 위치해있다.
또한 평수와 학군의 차이도 생각보다 나서
크게 고민할 필요가 없이 우성1차가 훨씬 좋은 선택이다.
아무래도 우이신설선 연장 이슈도 있어서
교통도 현재 상태보다는 조금 더 보완될 것 같고,
그 부분이 호가에 벌써 반영이 된 것 같기도 하다.
나의 생각과 느낀점 :
확실한 비교평가를 위해서 더 나은 매물이 있었지만,
다소 위치가 다른 두 매물로 비교해보았다.
하지만 현실적으로 생각해보면 큰 차이가 없어도
좋아보이는 매물들 사이에서 차이를 발견할 수 있는
눈을 기르는게 중요하겠다는 생각이 들었다.
대출 월상환액을 늘리고 싶지 않아서
다소 보수적으로 대출액을 책정했는데
예산에 따라서 급지 차이가 생각보다 나는 걸보니
신생아특례대출도 최대한도 4억원까지 받아서
6억짜리 매물을 보는게 나을 수도 있겠다 싶었다.
또 지도를 찾다보면 더 상급지에서도
나의 예산에 맞는 매물들이 보이는걸 발견했다.
그렇다고 모든 매물을 다 정리하며 파악할 수도 없고
빠르게 보고 판단하는 능력을 갖고 싶다…!!!
