안녕하세요
38개월 아기엄마 중 최고가 되고싶은 아오마메입니다.
우리나라에서 가장 좋은 아파트
압구정현대는 몇 점일까요?
100점이라고 가정해보겠습니다 😊
그렇다면 구로구 랜드마크 ‘신도림4차E편한세상’은 몇점일까요?
5급지니까 50점?!
그래도 구로구 대장이니까 60점?!
여러분은 이 질문에 자신있게 답할 수 있으신가요?
과연, 이 질문에 정답이 있을까요?
그런데 우리는…
부동산 공부를 하면서 생각보다 이런 질문을 자주합니다.
- 몇년도부터 신축으로 봐야할까요?
- 지하철역까지 몇분 이내여야 역세권인가요?
- 남향VS동향, 저층VS중층의 가격차이는 얼마정도 나야할까요?
사실은 저도 그랬습니다.
명확한 기준을 알고 싶고,
숫자만 넣으면 답이 나오는 방정식을 찾고 싶었습니다.
그러면 아파트의 가치를 판단하는 것이 훨씬 쉬워질 테니까요.
그런데 매월 임장을 가고, 투자 경험을 쌓으면서 이런 생각이 들었습니다.
숫자로는 설명되지 않는 것
아래 두 아파트를 한번 비교해 보겠습니다.
연식, 세대수가 비슷한 서울 뉴타운에 위치한 두 단지입니다.
A :성북구 길음뉴타운
B : 은평구 은평뉴타운
강남역까지 소요시간도 비슷하고, 연식과 세대수도 비슷합니다.
게다가 둘 다 서울의 뉴타운 아파트입니다.
단순히 조건만 비교한다면,
3호선 역세권에 평지인 B아파트가 더 좋아 보이지 않으신가요?
과거 전고점까지 높았다면 더욱 그렇게 판단하기 쉬울 것 같습니다.
그런데 현재 가격을 보면, 그 예상대로 움직인 것은 아닙니다.
왜 그럴까요?
직접 임장을 가보면 숫자로는 보이지 않았던 차이들을 발견하게 됩니다.
A아파트 경사가 있다는 단점이 있지만,
서울에서는 보기 드물게 잘 형성된 가족 중심 상권과,
성북구 내 학군지로서의 역할을 하고있습니다.
반면 B아파트는 평지와 3호선 역세권이라는 장점이 있지만,
역에서 멀어질수록 상권이 부족하고, 유동인구도 적어 휑하게 느껴집니다.
물론 그렇다고 A아파트가 B아파트보다 무조건 좋다는 이야기는 아닙니다.
앞으로 가격이 어떻게 움직일지도 알 수 없고요.
다만 여기서 생각해 볼 점이 있습니다.
역세권, 경사, 연식, 세대수.
중요한 기준이지만, 그것만으로 아파트의 가치를 모두 설명할 수는 없습니다.
경사가 있어도 사람들이 살고 싶어 하는 이유가 있고,
평지에 역세권이어도 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다.
결국 우리가 알아야 하는 것은
그 지역에서 사람들이 어떤 아파트를 더 좋아하고, 왜 좋아하는지 이해하는 것입니다.
우리가 임장을 하는 이유
정보들은 컴퓨터 앞에서도 충분히 확인할 수 있습니다.
만약 이런 정보만으로 아파트의 가치를 판단할 수 있다면
우리는 임장을 다닐 이유가 없을 겁니다.
하지만 실제로 현장을 가보면 다릅니다.
똑같이 역까지 15분이 걸리더라도
메가커피, 파리바게뜨 등 상권을 걸어가는 것과
빌라촌 사이를 뚫고 경사를 오르내리며 걸어가는 것은 다릅니다.
숫자는 같아도, 사람들이 느끼는 것은 다를 수 있습니다.
우리가 임장을 가는 이유가 바로 여기에 있다고 생각합니다.
숫자만으로는 알 수 없는 것들을 직접 보고, 듣고, 느끼며 확인하는 것.
물론 한 번의 임장으로 모든 것을 알 수는 없습니다.
그래서 여러 지역을 비교하고, 시장을 지켜보는 과정이 필요하다고 생각합니다.
이런 경험들이 하나씩 쌓일수록,
아파트의 가치를 파악하는 눈(=실력)을 키울 수 있다고 생각합니다.
이번 달, 임장 가서 이렇게 해보세요 !
1️⃣ 숫자를 확인하고, 현장에서 확인할 질문을 남겨보세요.
- 지하철역까지 20분 소요. 비역세권.
여기서 끝내기보다는
임장가서 확인할 점들을 한번 더 생각해보세요.
"주변에 아파트들 모여 있으니 상권, 균질성은 괜찮지 않을까?"
"역까지 걸어가는 길은 어떨까?"
단순히 숫자를 정리하는 데서 끝내지않고,
그 숫자가 어떤 의미인지 현장에서 확인해보세요.
2️⃣ '어떤 사람들이 거주할까?' 생각해 보세요.
빌라촌 사이에 있는 나홀로 신축 아파트라도
주변이 모두 구축이라면
신축에 살고 싶어 하는 3040대 가족들의 수요가 있을 수 있습니다.
반대로 아무리 1급지 송파구라도,
주변이 낙후된 환경이라면,
아이 키우기 좋은 인프라가 갖춰진 2~3급지 아파트로 이동할 수도 있습니다.
어떤 사람들이 이 지역에 살고 싶어 하는지,
그 사람들은 무엇을 중요하게 생각하는지,
이번 임장에서는 주변 상권, 유동 인구, 거주하는 사람들의 모습도 함께 관찰해 보세요.
3️⃣ 내 생각을 실제 가격으로 검증해 보세요.
임장을 다녀와서 A아파트가 B아파트보다 좋다고 생각했다면,
실제 가격은 어떤지 확인해보세요.
“A단지가 균질성, 상권이 더 좋아서 B단지보다 좋다고 생각했는데, 실제로 그럴까?"
물론 현재의 가격이 곧 가치의 정답은 아닙니다.
중요한 것은 정답을 맞히는 것이 아니라,
내가 생각한 가치와 시장의 평가가 왜 같고 다른지 이해하는 것입니다.
이렇게 가설을 세우고,
현장에서 전임으로 확인하고,
가격으로 검증하는 과정이 반복될수록 가치를 보는 눈도 조금씩 성장한다고 생각합니다.
우리는 매월 임장을 가고, 임장보고서를 씁니다.
그 소중한 시간들이 단순히 숫자를 외우고 아파트의 점수를 매기는 데 그치지 않았으면 좋겠습니다.
숫자 너머에 있는 가치와 선호도를 이해하는 투자자
그런 투자자로 함께 성장해 나갈 수 있기를 바라며,
이번 달도 열심히 임장 가는 동료분들 모두 화이팅입니다! 😊
