월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 군포시 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산은 정해졌는데 한두달 전에 봤던 것 보다도 많이 올라있어 단지 재 설정이 필요할 것 같지만
평수를 줄이면 가능 하고 여기가 올랐다는건 그 가격대 중 가치가 있다는 거 아닌가? 하면서 일단 노원을 제일 첫번째로 조사하기로 했다. 회사와의 접근성도 괜찮고 주변 환경이나 인프라가 앞으로도 많이 개선될 듯 하여
새로운 단지를 발견할 수 있을까 하고 비교해 보며 우선 투잡까지는 고려 하지 않아도 되는 곳들을 먼저 찾았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수락산 두산
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 상계동
- 연식: 1994
- 세대수: 763
- 평형 : 21평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
3)가격
4)가치평가 및 결론
-교통 : 내 직장까지는 54분으로 양호하나 어머니 직장까지가 1시간이 넘어가서 야근할 경우 매우 불편할 것으로 걱정된다.
-학군 : 신기하게 노원과는 많이 다르게 학원가가 없다. 초등학교과 중학교가 500M이내에 있고 노일중의 경우 85%면 나쁘지 않은 성취도인 것으로 보아 노원 학원가쪽으로 아이들이 대중교통 혹은 라이딩으로 이동 할 것으로 생각된다.확실히 마들쪽 보다 학원이 없다.
-환경 : 건너편 단지에 비해 주변에 오래된 빌라들이 많아 다른 단지에 비해 환경적으로 떨어지는 것으로 보인다.
그래서 주변단지들과 2천정도 호가 차이가 나는 것으로 보인다. 역에서 집까지 5분 거리라 가깝고 음식점이나 커피숍이 있어 어둡지는 않을 것 같은데 오는 길에 모텔이 있어 애매하다. 주변에 노상에 자리를 내놓는 술집(?)이 있어 어둡지는 않지만 아이들이 있다면 환경이 좋아 보이지는 않는다.
- 종합 : 8월까지는 24평 실거래가가 5억6500이었는데 지금은 21평 호가가 5억5천이다. 24평 자체가 1개라 비교군이 적긴하지만 .. 7호선 이라도 매우 위쪽이고 위치와 세대 수 대비 비싼 느낌도 있다. 5번출구 쪽으로 나오면 바로 중형사이즈 마트가 있어 이쪽에서 주로 장을 보는 것 같다. 7호선 좀 더 아래 공릉이나 하계 이런 곳과 임장 후 환경 및 역세권 재 비교가 필요해 보인다.
단지 2. 청암2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 상계동
- 연식: 2001
- 세대수: 602
- 평형 :21
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
3) 가격
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 현재로서는 강남까지 1시간 살짝 넘긴하지만 동북선 호재가 있어 1시간 이내 가능 할 것으로 기대된다.
내 직장까지 동북선 개통 후 40분 내로 도착 가능할 것으로 기대되나 동북선 배차간격이 얼마나 될지에 따라 가치가 달라질 것으로 보인다. 어머니 직장은 아무래도 노원구 쪽이면 다 시간이 많이 걸린다.
-학군 : 노원이라도 다 같은 노원은 아니지만 70%대 학교가 있어서 놀랐다. 노원 최대 학원가와 물리적 거리는 멀지 않으나 아파트 위치상 상계역쪽으로 내려와서 버스 등을 이용해야 할 것으로 보여 두산아파트 보다 확실한 학원가이용 장점은 별로 없어 보인다.
-환경 : 주변이 다 아파트 단지고 대로변에서 한 블럭 뒤로 떨어져 있어 단지가 조용하다. 다만 단지까지가 4호선이 지나는 라인을 기준으로 수직으로 올라가는 길이 완만하긴 하지만 약간 긴 오르막이라 좀 힘든 느낌이다. 한블럭 떨어진 데다 주변이 모두 아파트 단지라 저녁에는 조금 어두웠고 귀가하는 차량들도 심심치 않게 보여 교통에 조심해야할 것 같았고 저녁시간이라 그런지 상계쪽에 확실히 거주민 연령대가 높아보였다.
-종합 : 동북선이 뚫린 후 교통은 확실히 두산보다 좋아질 것으로 보인다. 다만 가격이 단시간에 매우 많이 오른 것으로 보이고 이 단지가 이정도의 가치가 있을까? 하는 의문이었다.
단지 3. 수락산 은빛2단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 노원구 상계동
- 연식: 1998
- 세대수: 1313
- 평형 : 20평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
3) 가격
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 1단지의 경우에는 조금더 뒤쪽에 있어서 단지 위치에 따라 5~10분정도 추가소요된다.
2단지의 경우에는 역 근처라 단지에서 역까지의 거리는 멀지 않아 가까우나 애초에 수락산역 자체가 강남은 물론 내 직장과 어머니 직장과도 거리가 있다. 다만 7호선 끝쪽이라 앉아서 건대까지 갈 수 있지 않을까? 하는 기대는 있다.
-학군 : 상계동은 학군이 그렇게 중요해보이지는 않는다. 학교도 81%정도로 그냥 무난하다. 학원가의 경우에는 상계동 전체에 그렇게 많지 않고 중계나 마들쪽으로 내려가야 할 것 같다. 수락산쪽 전체 연령대가 매우 높거나 미취학 아동들이 많은 것으로 보여 학군을 중요하게 생각한다면 이쪽으로 올라올 것 같지는 않다.
-환경 : 역을 나오면 바로 앞에 상가가 이것저것 음식점, 안경점 등 생활에 소소하게 필요한 것을 쉽게 구매할 수 있을 것으로 보인다. 은행 및 동사무소도 가까워서 접근성이 좋아보인다. 다만 주변에 일상적으로 장을 볼 수 있는 마트가 이쪽에는 없고 두산쪽에서 사서 들고 와야될 것 같아서 불편해 보인다. 단지는 대단지로 확실히 쾌적해 보였다.
-종합 : 단지 자체는 대단지로 확실히 작은 단지에 비해 쾌적한 느낌을 줬다. 쓰레기장도 잘 관리되고 있었고 거주 목적이라면 불편함은 없을 것 같았다. 두산과 동일하게 해당 아파트 단지들 맞은편에는 유흥(?) 시설과 낮은 오래된 건물들이 있어 해당 블록이 아닌 맞은편 블록의 환경을 글쎄.. 라는 생각을 하게됐다. 외식하거나 놀러나갈 때는 좋아보이긴 하는데 놀던 사람들이 우리동네 지나다니는건 별로일 것 같아 가능하다면 더 늦은 시간에도 가봐야 할 것 같다. 해당역이 큰 역이었던 만큼 지하철 어느출구로 나오느냐에 따라 분위각 많이 달랐는데 유흥시설들이 있는 쪽에서 이쪽 블럭으로 넘어올 수도 있지 않을까? 하는 걱정이 있었다. 저녁 6시반 기준 유동인구도 많고 아이들도 부모님과 같이 다니는 모습을 볼 수 있었다. (그래도 노년층이 확실히 많았다.)
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
분위기 및 단지임장 정도를 다녀왔는데 다녀오니 더 헤깔리는 부분이 있었다.
위치로는 상계가 맞지 않나 했지만 수락산역 앞 단지들이 역세권이다보니 실상 시간차이는 적었고 주변 환경 쾌적도도 수락산이 더 다양한 상권으로 잘 정비됀 느낌이었다.
세단지 모두 학군은 신경 쓰지 않고 교통만 본 단지들이고 추후 발전 가능성을 본다면 조금이라도 노원역과 가깝고 동북선 기대가 있는 청암이 낫지 않을까 생각된다.
다만 다른 단지들도 하나씩 추가로 조사해 가면서 해당 단지들이 많이 오르기도 해서 이정도면 조금더 가까운 라인이나 환경이 더 좋은 곳들을 찾아봐야겠다는 생각을 했다. 서울 서쪽쪽은 낯설고 더욱 잘 모르는 지역이어서 망설였는데 지역 확인하면서 예산을 조금더 올릴 필요를 느꼈고 그렇다면 지역들도 더 확장할 필요가 있을 것으로 판단했다.
2개월 새 7천정도 올라 5억 중반대 호가를 부르고 있는데 이 단지가 그정도 가치가 있는가라는 의문이 계속 들며 5억 중 후반까지라면 더 눈에 띄는 단지들도 있어 예산에 대해 어느정도까지 못을 박아야 할지 고민이다.
협상 시 1~2천정도 떨어뜨리는 경우는 많다는데 그렇다면 얘기가 달라지는 단지들이 있어 더 어려운 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
THE ONE을 위해 하나씩 빼 나가고 있는 중인데 3개가 너무 비슷한 것 같다. 지역자체가 노원에서도 비선호(?) 지역이라 가격으로 밀려 올라간 느낌도 있긴하다. 생각보다 7호선 수락산역의 체감이 지하철로 이동해보니 노원에서도 엄청 먼 느낌이었다. 상계역은 동북선이 생기면서 시청이나 여의도까지 이동이 좋아질 것으로 기대된다. 수락산역은 완전 역 앞 단지들로 단지에서 역까지 5분내 이동이 가능하다. 어짜피 해당 입지들은 학군이 중요한 단지가 아니라서 교통을 중점적으로 보아야 한다고 배웠으나 교통 및 물리적도 유의미하게 차이가 나지 않는다. 환경은 일단 주변 대형마트는 청암이 더 많기는 하나 아파트 단지및 주변 쾌적도는 은빛이 더 우위인 느낌이었다. 청암은 단지가 깔끔한 느낌은 아니어서 아쉬웠는데 뒤에 산때문에 낙엽이 많아서 1층은 포기한 듯 보여 아쉬웠다. 수락산역 단지내 안내문에은 쓰레기 위층에서 투기하지 말라던지 담배 화장실에서 피지 말라던지 하는 공문이 붙어있던 것으로 보아 거주민들의 의식수준(?)이 조금 걱정되긴했다. 단지자체 쾌적도나 역에서 하차했을때의 동네분위기는 수락산역이 훨씬 우위에 있어 보였으나 수락산역에서 마들역까지 중간구간이 딱 상권이라거나 주거지가 쭉 이어져있다는 느낌은 아니고 수락산역 주변에만 딱 모여있는 느낌이었어서 우리 단지와 역 주변만 좋으면 괜찮은건가?? 궁금했다. 수락산역 아파트 단지들에서 한 블럭만 가면 빌라와 소규모 가게들이 많았는데 주로 술과 같이 먹는 가게들이라 동네치안이 조금 걱정됐다.
학군이 차이가 나나 학군 생각하는 위치의 집들은 아니라고 판단된다.
이렇게 단지들끼리 교통차이가 별로 없고 학군은 중요하지 않거나 해서 비교평가가 별로 차이 나지 않는 경우에는 가격과 내 느낌(?)을 중요시 하면되는걸까? 환경의 균질성도 중요하다고 배웠는데 내 단지가 1천세대이상 단지면 대게 단지간 거리도 넓고 쾌적한 느낌이었어서 내 단지만 보면 좋은데 단지에서 큰길 하나 건너면 뭔가 포장마차(?)처럼 좌판내놓고 장사하는 가게나 술과 함께 하는 음식점들이 많다면 균질성이 떨어진다고 봐야되는건지 범위를 어디까지 내 단지에 영향을 미치는 것으로 봐야하는지 궁금했다.
