월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 고양시 |
두 번째 후보 지역 | 안산시 단원구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 권선구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 수강 후, 예산을 산출해보니 집 매매에 투자할 수 있는 돈이 약 2억 5천이었음. 최대 2억 5천 금액을 기준으로, 2강 수업 자료 상 지역별 평균 매매가 테이블표에서 2억 5천에 가장 가까운 매매가가 고양시 일산동구의 아파트였음.
이에 일산 동구 아파트를 네이버 부동산으로 찾아보던 중 인근 일산 서구 아파트의 매물수가 많고, 나의 예산에 가까운 아파트 단지들이 있어 경기도 일산 서구 아파트를 타겟하여 내집마련 보고서를 작성함.
지금의 예산으로 서울, 경기권 아파트는 못 살 것이라고 예상했는데 막상 찾아보니 경기권에 살 수 있는 아파트가 있다는 것이 신기했음. 부동산에 대한 진입장벽이 내 생각보다는 높지 않다는 것을 느꼈음.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 성저2단지세경
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 고양시 일산서구 대화동
- 연식: 2000년식
- 세대수: 390세대
- 평형 : 15평형 (복도식/방1화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 31.7km
- 강남역까지 소요시간: 90분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (지하철 2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 64분 (지하철 2회 환승)
- 나의 직장까지 소요시간: 123분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(현대백화점 킨텍스점), 대형마트 1(트레이더스 홀세 일 클럽 일산점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 80.8%(장성중학교)
- 학원가 유무: 274개 (집 근처 2km 반경)
3) 가격
- 평형 정보: 19평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.06) 2.9억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 2시간이 넘게 걸린다. 이 집을 매매하게 된다면 실거주는 불가하고, 투자 목적일 것이다.
- 학군: 장성중(80.8%)까지 걸어서 20분이며, 근처에 경기도 2위에 해당하는 학원가가 위치한다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 이내에 백화점과 대형 마트가 있음. 걸어서 15분 거리에 종합병원이 있어 생활하기에 는 쾌적하다.
- 종합 및 느낀점: 교통 측면에서는 강남, 여의도역, 시청역과의 접근성을 고려하였을 때 아쉬운 점이 많다. 현재 직장을 기준으로 거리가 너무 멀어 이 집을 선택하게 될 경우, 대출 원리금 상환뿐만 아니라 별도의 월세 지출이 필요함.지난 6월 실거래가에 비해 현재 호가가 낮은 것으로 보아, 현재 부동산 시장에서는 이 집의 가치를 낮게 보고 있음. 현재 예산으로 구매 가능한 집이기는 하나, 교통과 학군 측면에서 아쉬워 다른 단지들도 더 확인하고 싶음.
단지 2. 문촌마을15단지부영아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 고양시 일산서구 주엽동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 547세대
- 평형 : 17평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 30.8km
- 강남역까지 소요시간: 75분 (버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 40분 (버스 + 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(버스 + 지하철 1회 환승)
- 나의 직장까지 소요시간: 125분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(현대백화점 킨텍스점), 대형마트 1(롯데마트) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 84.2%(한수중학교)
- 학원가 유무 : 274개 (집 근처 2km 반경)
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2.5억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 2시간이 소요되며, 상기 아파트와 마찬가지로 이 집에서 출퇴근을 어려울 것 같음. 강남역까지의 거리는 약 75분이 소요되며, 시청역과 여의도역은 1시간 내외로 대중교통 이동이 가능함. 하지만 지하철과 버스 환승을 포함하여 최소 2번의 환승이 필요한 상황임.
- 학군: 인근 한수중학교는 학업성취도가 84%로 도보 3분 거리에 있음. C등급으로 학업성취도가 높은 수준은 아님.
- 환경: 인근에 백화점과 마트가 위치하며, 아파트 단지 인근에 음식점 상권이 발달되어 있어 살기에 편하다고 느껴짐.
종합: 해당 아파트는 환경이 가장 큰 장점임. 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 상권이 위치해 있어 실제 거주하기에는 불편함이 없을 것으로 예상됨. 하지만 강남까지 1시간 이상이 소요되며 환승도 최소 2번은 해야하기 때문에 교통면에서 아쉬운 점이 있음. 해당 아파트는 나의 예산에서 살 수 있는 마지노선의 아파트인데, 교통이 아쉬운 부분이 많아서 이 아파트 말고도 다른 좋은 선택지가 있는지 고민이 더 필요함.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 같은 고양시 일산서구에 위치하며, 거리로는 약 1.2km 떨어져 있음.(도보 30분) 가까운 곳에 있기 때문에 환경의 차이는 크게 없음. 세경 아파트와 부영 아파트는 지하철역에서 각각 도보 7분, 9분 거리로 지하철과의 접근성은 좋았음.
같은 등급이기는 하나 강남역까지의 이동거리와 학군을 고려했을 때 부영아파트가 근소하게 우수함. 하지만 실제로는 세경 아파트가 더 비싸게 거래되었다는 것이 좀 의외였음. 등급을 뛰어넘는 차이가 아닌 근소한 차이는 집값에 반영되기 어려운건지, 아님 아직 부영아파트가 더 오를 여지가 있는 아파트인지에 대한 판단이 필요했음. 이 판단을 하는 방법에 대한 방법론이 궁금해졌음.
결과론적으로 만약 이 2개 아파트 중에 선택해야 한다면 나는 부영 아파트를 선택할 것 같음.
나의 생각과 느낀점 :
선택한 2개 아파트의 위치가 근접해서 임장을 가도 환경적인 측면에서는 큰 차이가 없을 것 같다는 생각이 들었음. 지도 상으로 볼 때는 2개 아파트 모두 주변에 아파트가 밀집해 있어, 깔끔할 것 같다고 예상됨. 만약 실제로 임장을 가게 된다면 지금의 예상과 같을지 궁금함.
임장을 가기 전에 내집마련 보고서를 작성하며 해당 지역에 대한 대략적인 조사를 마치고, 임장을 가서 어떤 점을 확인하고 싶은지 리스트업을 해간다면 집의 가치를 더 정확하게 파악할 수 있는 임장이 가능할 것으로 보임.
이 부동산 강의를 수강한 이유는 집 매수 기준에 대해 궁금해서 였음. 내가 살 집이 오를 집인지 판단하기 위해 오랜 시간 경제 기사를 읽는 등 엄청난 노력과 시간을 들여야 한다고 생각함. 아직 시작하는 단계라 그럴 수 있지만, 이번 과제를 하면서 느낀 건 ‘내 예산 내에서의 좋은 집을 고르는 것’ 자체가 그렇게 어려울 것 같지 않다는 생각이 듦.
