월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 광명시 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
추가 확인 예정 지역 | 서울 : 동대문/성북구 경기도 : 평촌/수지/구성남/구리 비규제 : 부천 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
- 투자금 범위에서 강남과의 접근성이 좋은곳 우선순위로 선정
- 출퇴근을 고려해서 교통이 편하거나, 주변환경이 좋은곳을 우선순위로 선정
- 느낀점 : 강남과의 접근성이 좋을수록 투자금범위에서 벗어나서 마음이 무겁다. 지도위에서 내가 선택할 수 있는 가장 좋은 단지들의 범위를 좁히고, 정말 사람들이 좋아할 만한단지인지, 땅의 가치가 정말 있는 단지 따져보면서 재밌기도 했지만, 마음이 불편하기도 했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 광명현진에버빌
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 광명시
- 연식: 2005.11
- 세대수: 657
- 평형 : 22평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리 15.3KM
- 강남역까지 소요시간: 40분(1회 환승 7호선→2호선)
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 32분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 46분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점-0, 대형마트 -3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 85%이상 2개
- 학원가 유무 : 56개(철산역 주변), 단지 주변 20개
3) 가격
- 평형 정보:22평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억5천~7억7600
4)가치평가 및 결론
1. 교통&환경 : 교통은 강남 및 도심을 1시간이내로 접근이 가능하고, 여의도 접근이 좋다.
2. 학군 : 아쉽지만 광명은 학군지 수요가 몰리는 곳은 아니기 때문에, 한군보다는 교통을 우선순위로 결정한다.
3. 결론 : 전고대비 전체 단지가 이미 가격이 많이 올라서, 매임을 진행하는게 맞는지 의문이다.
매임진행 후 다른지역 확인
단지 2. 구로 중앙하이츠
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구
- 연식:2001년 09월
- 세대수:597세대
- 평형 : 25평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A+
- 강남역까지 직선거리 : 14.8KM
- 강남역까지 소요시간: 32분(1회 환승/1호선→2호선)
- 시청역까지 소요시간: 22분
- 여의도역까지 소요시간: 18분(1회 환승/1호선→버스)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 38분(1회 환승/1호선→2호선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) :A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점-1 / 대형마트-6 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 85%이상 1개
- 학원가 유무 : 신도림동 31개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억7천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억 5천
4) 가치평가 및 결론
1. 교통&환경 : 강남 및 도심 접근성이 좋다. 백화점 및 지하철역이 바로 5분거리에 있어서 환경으로는 좋지만,
단지 주변환경은 임장을 가봐야 알것 같다. 주변이 구축빌라 느낌이고, 나홀로 아파트인듯한 느낌이다.
하지만 중앙옆에 있는 단지보다 가격이 높은 이유는 그래도 역과 근접해서 땅의 가치가있는건가?
2.학군 : 학군으로 수요로 끌어당기는 단지는 아니며, 목동학군을 이용하기때문에 학군은 중요하지 않음.
3. 결론 : 주변에 단지가 많지 않으므로, 구로에 투자를 한다면 고척동이나/개봉동을 더 찾아봐야할것 같다.
신림동에 가고 싶지만, 내가 가지고 있는 투자금에 리스크가 있음. 어렵다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
- 교통 / 환경 : 단순한 가치 평가로만 본다면 구로가 더 좋지만, 단지대 단지로 비교했을때는 광명 현진에버빌이 더 좋은 느낌이다.
- 강남과의 접근성으로 봤을때는 8분차이로 교통은 별로 차이가 있을것 같지 않지만, 역까지의 도보나 버스 이용거리로 봤을때는 확실히 구로가 더 좋다. 하지만 단지 주변 환경을 봤을때는 구로보다 현진은 아파트 단지들과, 주변 신축 대단지들이 들어와 있어서 깨끗한 느낌을 줄것같다.
다만, 현진 에버빌은 전고를 이미 넘어 섰으며, 가격이 너무 많이 오른건 아닌지, 내가 꼭지를 잡는건 아니지 걱정이다.
- 내가 갖고 있는 앞마당에서 단지대 단지로 다시 비교를 해야할 것같다.
서울 - 동대문/ 성북구 : 10평대
서울 - 노원구/구로구 : 20평대
경기도 - 광명/평촌/구성남/구리 : 20평대
경기도(비규제) - 부천 : 30평대
나의 생각과 느낀점 :
- 구로는 앞마당이 없어서 아직 가보지 않은 관계로 단지 주변을 가봐야 할 것같다.
- 광명에서 신축 17평대가 7억인데. 이 가격이 합리적인 건지 고민이다. 도덕파크 타운 17평대도 6억대이던데 가치대비 싼가격에 매수하는건지 모르겠다. 다른지역도 더 봐야겠다.
- 노원이 교통에서는 가장거리가 멀지만, 단지 주변환경은 나쁘지 않을것 같다.
- 노원이 다른지역 보다 덜오른 느낌이라, 광명보다 노원이 더 좋을지는 더 비교 해봐야 알 것같다.
