월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
| 구분 | 지역 |
| 첫 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
| 두 번째 후보 지역 | 서울시 동작구 |
| 세 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 14.3억 이었다. 4인 가족이다 보니 25평보다는 34평으로 해야 해서 그런지 좋은 지역의 상품성이 좋은 후보지역이 있지는 않았다.
예산 안에서 34평이 가능한 단지가 가장 많은 동안구를 첫 번째 지역으로 정했다. 직장이 있고 좀 더 상급지인 동작구는 가고 싶은 곳이었지만 메인입지는 아니라서 좀 아쉬운 점이 있긴 하다. 세번째로는 관악구를 정했는데, 아직 주변이 약간은 어수선 하지만, 2호선을끼고 있어서 충분히 선택 가능한 지역으로 생각된다.
'살고 싶은 곳'과 '갈 수 있는 곳'이 다르다는 걸 처음 느꼈다. 학령기 자녀와 아이들이 있는 4인가족이 갈수 있는곳이 제한적이라는 것이 많이 부대끼긴 하지만, 이번달에 세지역의 예산에 맞는 단지를 임장해 보고 가치 평가를 통해서 우선순위를 정해 보도록 해보겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동안구
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 동안구 평촌동
- 연식: 2002년식
- 세대수: 967세대
- 평형 : 34평형 (계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14KM
- 강남역까지 소요시간: 44분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 58분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 54분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 광명역까지 54분, 배우자 - - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(교도소)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 귀인중 96%
- 학원가 유무 : 평촌동 323개
3) 가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.0억(세안고), 15.3억(하시입주)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 15.5억(204동 4층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(광명역)까지 버스 환승없이 54분, 배우자는 자택에서 근무. 운전을 하지 않아서 불편한 점이 크지는 않을것으로 보인다. 자차로 이동시 30분이내에 출퇴근이 가능하다.
- 학군: 귀인중(96%)까지 걸어서 1분이다. 근처에 학원가는 경기도 1위 학원가이다.
- 환경: 유해시설인 교도소가 3km 안에 있기는 한데, 큰길건너 있어서 크게 문제될것으로 보이진 않는다. 백화점과 종합병원이 하나씩 있어 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 생활권내에서 연식이 좋은 편이라서 선호도가 꽤나 있는 단지로 전저점 대비 70%의 상승율을 보이고 있어서 싸다고는 할 수는 없지만, 그만큼 선호도가 높은 단지라고 생각이 된다.
또한 심리적으로 학령기 가족들이 많이 선택하는 생활권과 단지라 가족들이 덜 피로감을 느낄만한 곳이긴 한데, 서울에서도 충분히 더 좋은 지역을 선택할수 있는 경우라서 좀 아쉬운 생각이 들지만, 그래도 잘 찾아보고 리스트를 만들어서 가족들에게 선택지를 만들어 줘야 하기에 잘 찾아 보도록 하겠다. 예산이 오버되지만, 언제 어떻게 기회는 올수 도 있을듯함.
단지 2. 동안구 초원 대림 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동안구 평촌동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 1035세대
- 평형 : 34평형 (계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14KM
- 강남역까지 소요시간: 44분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 58분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 54분 (버스 1회, 지하철1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 광명역까지 54분, 배우자 - - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(교도소)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 귀인중 96%
- 학원가 유무 : 평촌동 323개
3) 가격
*시세변화 호갱노노 그래프 캡처
- 평형 정보: 34평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 13.5억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 귀인 현대홈타운과 바로 붙어 있기 때문에 교통은 크게 차이가 나지는 않는다. 오히려 학원가와 한블럭 떨어져서 약간 먼 느낌이 있어서 그런지 가격 차이가 나기는 한다.
- 학군: 귀인중(96%)과 평촌중(92%)에 배정되며, 평촌중 배정 확률이 좀더 높을것으로 생각되는데, 정확하게 알아봐야 할것으로 보인다. 학원가는 경기도 1위로 거의 모든학원
- 환경: 유해시설인 교도소가 3km 안에 있기는 한데, 큰길건너 있어서 크게 문제될것으로 보이진 않는다. 백화점과 종합병원이 하나씩 있어 생활하기에 무난하다.
- 종합 및 느낀점: 생활권내에서 선호되는 중학교 배정이 100%로 되진 않겠지만, 평촌중도 나쁘지 않은 학업성취율을 보여주고 있어서 나쁜선택은 아닐것으로 보인다. 또한 전저점 대비 56%의 상승율을 보이고 있어서 비싸지는 않은것으로 보여 가격도 합리이라고 생각이 된다.
또한 심리적으로 학령기 가족들이 많이 선택하는 생활권과 단지라 가족들이 덜 피로감을 느낄만한 곳이긴 한데, 서울에서도 충분히 더 좋은 지역을 선택할수 있는 경우라서 좀 아쉬운 생각이 들지만, 그래도 잘 찾아보고 리스트를 만들어서 가족들에게 선택지를 만들어 줘야 하기에 잘 찾아 보도록 하겠다. 예산내에 들어오는 단지이지만, 약간 아쉬움도 있는 단지인 것은 사실이다.
3. 단지 비교표 작성
단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론
두 단지는 환경이 거의 같은 생활권에 위치해 있기는 하나, 중학교 학업성취율이 더 높은 귀인중에 현대홈타운이 더 가깝기 때문에 배정확율이 더 높아서 단지 선호도의 차이가 있을것으로 보이며, 연식이 10년정도 차이가 있기는 하지만 중학교 배정요소가 시세에 더 크게 작용하고 있는것으로 생각된다. 하지만, 학원가를 같이 이용하고 같은 생활권으로 고등학교도 동안고와 백영고중에 동안고를 선택하면 안정적으로 배정받을 것 같은데, 학군지에서 그러긴 위해서 현대홈타운 선택이 맞는 것으로 보인다.
나의 생각과 느낀점
임장을 통해서 배정 중학교와 고등학교를 좀더 파악하고 가격이 2억정도 차이가 나는데, 배정학교의 차이때문인지, 연식때문인지 선호도에 대해서 면밀하게 파악해 봐야 할것으로 보인다.
