월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 18평 |
두 번째 후보 지역 | 고양시 일산동구 24평 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 18평 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 수강 후 과제에 냈던 예산은 4.5억이었는데, 매매 시 발생하는 부대비용과 추가로 지출하게 될 관리비를 추가하니 예산이 4억으로 줄었다. 이 구간에서 내가 생각했던 지역에서는 10평대로 극소형평수만 가능했다.
강의에서 권유디님이 보여주신 지역별 매매 평균가를 기반으로 했을 때 18평이 출발점이라서 일단 극소형평수는 최대한 제외하고, 사람들이 보편적으로 좋아할 조건에 맞춰서 지역을 선정해보기로 했다. 내 예산 안에서 가장 평균매매가가 높은 곳은 서울시 금천구였고, 평수를 조금 높인다면 고양시 일산동구, 안양시 만안구까지 가능했다. 사실 안양시 만안구보다 동안구가 더 좋아서 그쪽으로 가고 싶었는데, 거기도 해당하는 매물이 극소형 평수라 일단 제외했다. 그리고 지역을 정하면서 대략적으로 강남까지의 접근성을 계산해봤는데 안양시 만안구보다 평균 매매가가 낮은 군포시의 산본이 환승을 1번 덜 해도 돼서 실제 가치는 산본이 더 좋았다. 이렇게 주변 지역까지 종합적으로 비교해보면 정말 많은 선택지가 생기겠다는 생각이 들었다.
지금 후보로 선정된 지역은 모두 내가 한번도 실거주할 것이라 생각하지 못했던 곳이라 조금 얼떨떨하긴 하다. 그래도 일단 가치 비교에 의의를 두고 기계적으로 한번 수행해보고자 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 무지개
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 금천구 시흥동
- 연식: 1980년대식
- 세대수: 639세대
- 평형 :17평(계단식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.3 Km
- 강남역까지 소요시간: 54분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 41분
- 여의도역까지 소요시간: 36분 (1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 64분(2회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 백0개, 마트4개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 도축장 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 안천중 78%, 문일중 65%
- 학원가 14개
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.2억(조합승계X) (ref. 5.6억(조합승계O))
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.07억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 금천구청역 바로 앞이라 1호선 역세권이다. 현재 내 직장은 3호선이라 환승을 2번해야한다. 1호선 라인은 편안한 출퇴근길은 아니지만 시청, 여의도는 30~40분 정도면 도착해서 메리트 있다. 신안산선이 개발중이나, 주요 업무지구까지의 영향은 크지 않다.
- 학군: 금천구 시흥동은 학군이랄게 없는 동네 같다. 80% 넘는 학교가 거의 없고, 학원가도 공부방 수준이 아닐까 싶다.
- 환경: 도축장으로 검색해서 3곳이 나왔는데 일반 정육점은 아닌 것 같아 포함했다. 마트는 4개나 있어서 생활하기는 편리할 것 같다. 하나 특이한 점은 금천구청역 바로 앞에 폐수장+석탄공장부지를 개발 계획 추진중이다. 부지가 꽤 크고 복합시설과 임대주택 구성 예정이라고 한다.
- 종합 및 느낀점: 재개발 추진중인 단지라 현재 나와있는 매물은 조합원 승계X 조건이다. 이걸 하지 않으면 어떻게 되는지 아직 모르겠으나, 승계가 안된다면 이주시기에 나는 그냥 나와야할텐데 그럼 이곳을 매수하는 메리트가 있을까 싶다.
단지 2. 시흥동 건영2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 금천구 시흥동
- 연식: 1989년식
- 세대수: 619세대
- 평형 : 17평(복합식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.6km
- 강남역까지 소요시간: 53분(1회환승,버스)
- 시청역까지 소요시간: 58분(1회환승,버스)
- 여의도역까지 소요시간: 50분(지하철X,버스직행)
- 내 직장까지 소요시간: 64분(2회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 도축장 3개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0개, 마트4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 시흥중 73%
- 학원가 17개
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.2억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 버스 종점이 바로 앞이고 지하철역과는 거리가 있어서 여기서 이동하려면 무조건 버스 환승이 필수다. 종점이라 앉아서 가겠지만 강남과 주요 업무지구까지는 버스 타는 시간이 지하철 타는 시간보다 길다. 여기도 내 직장까지는 64분이 걸리고, 버스 1회 + 지하철 1회 환승해야한다. 버스세권이 생각보다 이동 난이도가 높게 느껴진다. 신안산선이 개발중이나, 주요 업무지구까지의 영향은 크지 않다.
- 학군: 금천구 시흥동은 학군이랄게 없는 동네 같다. 80% 넘는 학교가 거의 없고, 학원가도 공부방 수준이 아닐까 싶다.
- 환경: 도축장으로 검색해서 3곳이 나왔는데 일반 정육점은 아닌 것 같아 포함했다. 마트는 4개나 있어서 생활하기는 편리할 것 같다. 주변이 빌라가 많아 동네가 정돈된 느낌은 아니다.
- 종합 및 느낀점: 버스를 타고 이동해야한다는 게 단점이지만, 강남까지 1시간 내로 갈 수 있는데 이 가격인 점은 강점으로 느껴진다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론
두 단지는 지하철역 바로 앞이냐, 버스 종점 바로 앞이냐의 차이를 빼고는 거의 비슷한 교통, 환경, 학군을 갖고 있었다.
강남까지 가는 데 걸리는 시간은 비슷하나, 환승 횟수를 비롯한 이동 편의성이 1.8억의 차이를 만들었다. 물론, 무지개가 여의도와 시청까지의 접근성이 압도적이기 때문에 이쪽 직장인들에게는 메리트 있어보인다. 지금 예산으로는 건영남서울2차가 적합하지만, 실거주를 생각한다면 무지개가 더 끌린다. 나도 분석을 하면서 이렇게 더 가고싶은 곳이 생기는데, 많은 사람들이 가고 싶은 곳은 비슷할 것 같다.
나의 생각과 느낀점
지역을 선택한 뒤 단지를 고를 때 예산에 맞는 선택지가 얼마 없어서 아쉬운 마음이 컸다. 금천구는 가본 적이 없어서 이렇게 처음 접하게 되었는데, 동네 분위기를 잘 모르다보니 거리뷰 정도로만 짐작하면서 분석을 진행했다. 분위기 임장과 매물임장이 필수적이라는 생각이 들었다. 오늘 조모임을 하면서 급매를 고려해 내 예산보다 조금 위에 있는 걸 같이 보는 방법도 있다는 얘기를 했는데, 여러 단지를 찜해두고 매물을 주기적으로 보는 것도 중요하다는 생각이 든다.
