월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 (24' - 91,728) |
두 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 (24' - 107,688) |
세 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 (24' - 108,072) |
지역 선정 이유 및 느낀점 : LTV와 DSR을 고려하지 않고 13.6억, 고려하고 나니 10.1억으로 뚝 떨어졌다.. ㅎㅎ
우선 단기 대출과 협상 여지를 감안해서 범위를 10억대 전체로 넓혔고, 84보다는 59로 선택해서 입지를 최대한 높이려고 했다. 평균 매매가만 보자면 강서구가 가장 높지만, 평균 매매가보다 강남과의 거리를 우선했고, 평균인 만큼 지역 내에서 조금이나마 선호도가 높은 단지를 선택할 수 있을거라 기대했다.
18평 & 21평도 후보 안에 들어오지만 절대적으로 해당 평형을 가진 단지가 적을 것 같아서 우선은 59로 선별했다.
앞마당으로 만들어둔 지역과 실제 내집마련할 수 있는 지역이 다른 걸 새삼 또 느끼며, 얼른 앞마당을 넓혀가야겠다는 생각을 했다 :)
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 벽산블루밍1차
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 2005
- 세대수: 2105세대
- 평형 : 23평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 7.41km
- 강남역까지 소요시간: 34분 (버스 1회 환승, 2호선 직행)
- 시청역까지 소요시간: 40분 (버스 1회 환승, 1호선 직행)
- 여의도역까지 소요시간: 32분 (버스 1회 환승, 9호선 직행)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:- 배우자 (52분; 버스 1회 환승, 1호선 직행)
- 나 (51분; 버스 1회 환승, 7호선 직행)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 (롯데백 관악) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구암중 83%, 국사봉중 78% (구암초 1249/21)
- 학원가 유무 : 봉천동 38개
3) 가격
- 평형 정보: 23평 복도식 방3화2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.7억 (월세/ 27.10.25 만기)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :
4)가치평가 및 결론
언덕이 무시무시한.. 아마 걸어서는 109동까지 가긴 어려울 것 같고, 버스로 이동해야할 것 같다. 그나마 다행(?)인 건 나름 버스 정류장과는 가깝다.
앞동과 뒷동은 과거에도 1억씩 차이가 났었고, 현재 매물은 월세까지 낀 상태라 최근 실거래가 대비 상대적으로 저렴하게 나온 듯하다. 매물이 9월 29일에 나왔었고, 부동산도 15개 거래로 매도 의사도 확실하고 상황에 따라 협의 여지도 있을 것 같다. 같은 동의 8층 매물이 실입주가 가능한데 1천만원 더 비싸고 금액 조정은 불가하다는 걸로 봐서 정말 잘하면 10.5억까지도 되지 않을까.. 그럼에도 요즘 분위기 생각하면 아직 저렴하게 기회를 주고 있다고 볼 수 있겠다.
단지 2. 관악우성
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 봉천동
- 연식: 2000년
- 세대수: 1597세대
- 평형 : 26평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 6.13km
- 강남역까지 소요시간: 30분 (버스 1회 환승, 2호선 직행)
- 시청역까지 소요시간: 46분 (버스 1회 환승, 1호선 직행)
- 여의도역까지 소요시간: 36분 (버스 1회 환승, 9호선 직행)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:- 배우자 (56분; 버스 직행)
- 나 (56분; 버스 1회 환승, 9호선 직행)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 (롯데백 관악) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상도중 84%, 봉원중 77% (봉천초 578/18)
- 학원가 유무 : 봉천동 22개
3) 가격
- 평형 정보: 26평 복도식 방2화1
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.9억 (26.12.19 입주 가능)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :
4) 가치평가 및 결론
4층과 19층 가격 차이가 2천만원이라, 우선 19층으로 선택. 두 매물 상태는 비슷하다고 보여진다.
강남과의 접근성은 블루밍보다 조금 더 가깝긴 한데, 둘이 아주 큰 차이가 난다고 보긴 어렵겠다. 중학교 수준이나 편의시설도 크게 다르지 않고, 관악우성이 블루밍보다 그나마 덜 언덕이라는 점이 가장 큰 차이일 것 같고, 초등학교도 관악우성이 좀 더 가깝다 (학생 수는 블루밍이 더 많다). 단점으로는 방 2개 화장실 1개인 점을 들 수 있겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
교통이 4분 차이로 등급이 나뉘므로 거의 비슷하다고 보고, 학군 중 초등학교를 함께 감안하면 블루밍1차 win, 시설 측면의 환경은 동일하지만 언덕이 덜한 관악우성 win. 중요도 높은 교통이 비슷하고 하나씩 주고 받는 수준이라서 입지 요소만 봐서는 방 3개에 가격이 더 저렴한 블루밍1차를 우선할 것 같다.
과거 가격 흐름을 살펴보면 블루밍1차가 전고점은 더 높았지만, 아마 앞동 가격일 것으로 추청된다.
쌍둥이마냥 흐름이 거의 같이 가는 단지이니만큼 둘 중 뭘 해도 괜찮을 것 같기는 하지만..
관악우성은 동별 가격 차이가 드라마틱하게 크지 않아서 현재 매물이 뒷동이라 블루밍이 더 싼 것 같다. (관악우성 4층과 비교 가능)
최근 거래량은 비슷한 수준이었고 둘다 최고가도 8월 & 9월에 찍혔다 (블루밍은 역시나 앞동 기준)..
입지 요소가 비슷하고 심지어 출퇴근 시간은 블루밍1차가 더 빠른데다 방 3개까지 좋았지만, 뒷동인 점이 걸린다. 정말 10.5억까지 현재 호가보다 더 저렴하게 살 수 있다면 망설이지 않고 블루밍1차를 할 것 같은데, 살짝 애매하다.
매임 통해 블루밍 109동과 관악우성 108동 수준 확인 필요하겠다.
나의 생각과 느낀점 :
뒷동이 대체 어떻길래.. 가격이 1억씩이나 차이가 나는 건지 직접 확인해봐야 가늠할 수 있을 것 같다.
- 평일 임장 통해 각 단지로의 퇴근길도 직접 확인해보면 더 좋을 듯
- 관악우성은 동별 가격 편차 없는지, 특별히 선호하는 동이 있는지 전임
- 매임 시, 방 크기 & 세부 컨디션 확인
