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(원본)
[용용맘맘맘] 매도하시려면, 이걸 반드시 보셔야 후회하지 않게 됩니다
안녕하세요
월부의 워킹맘 투자자 용용맘맘맘입니다
요즘 매도에 대한 고민을 하시는 분들을 많이 보게 됩니다.
“매도하려고 하는데 잘 안됩니다”
“특별한 방법이 있을까요?”
“가격을 얼마까지 내리면 될까요?”
여러분들은 어떤 대답을 하시겠습니까?
혹은 정답을 알고 계시나요?
저는 그동안 월부에서 투자활동을 하면서
몇 건의 매도를 하면서
성공한 적도 있고 실패한 적도 있습니다
- 갈아타기 목적으로, 매도를 한 케이스
- 투자금을 빼기 위한 목적으로 매도를 한 케이스
- 감정에 휩쓸려 손해를 보고 매도를 한 케이스
그동안 제가 직접 현장에서 느끼고
배운 것들을 정리해서 말씀드리고자 하니
지금 매도를 고민하신 분들이나.
이제 매수를 하신 분들도
추후 매도를 할 때 이렇게 적용해 보면 되겠구나 라고 생각하시면서
글을 읽어주시면 좋을 것 같습니다
위의 각각 케이스는 모두 제가 겪은 일들이고
매도를 해보면서 내린 과정에서
정말 중요하다고 생각한 것이며
아래 3가지를 반드시 기억해야 한다는 것입니다.
먼저 가장 중요한 1가지
1.매도하려는 이유가 반드시 있어야 한다는 것입니다.
매도를 하는 이유는 크게 3가지 중 하나입니다.
(1) 충분한 차익이 났는지
(2) 다른 단지를 사기 위한 현금 확보인지
(3) 향후 지역 리스크로 내가 감당이 안된다고 판단이 될 때.
즉 이 말은 누군가가
“이 A단지 왜 팔려고 하시나요?”라는 답변에
내 스스로 반드시 답을 할 수 있어야 한다는 것입니다.(너무 중요합니다)
위 3가지 이유에 “감정”이라는 사유는 없습니다.
그럼에도 불구하고
우리가 매도할 때는
이 "감정'이라는 부분이 가장 먼저 올라 오게 됩니다
“그냥 이 단지 보기 싫어서”
“이 단지만 없으면 될 것 같아서”
저 또한 이렇게 매도를 해본 적이 있기에
이 감정이 무엇인지 잘 알고 있습니다.
하지만 이렇게 매도를 하고 나면,
어떤 결과가 뒤따르게 되냐면
매도 후 쥐어지는 돈이 없을 때,
뚜렸한 목적이 없을 때,
내가 무엇을 한 거지? 라는 후회가 몰려오게 됩니다.
팔아서 시원하다가 아니라는 거죠.
순간의 감정에 따른 결정의 대가는
이렇게 되기가 쉽습니다.
즉 매도를 할 때 가장 경계해야 할 부분은
“감정”입니다
지금 내가 위 3가지 이유에 해당이 되지 않는다면
지금 나는 감정에 휩쓸려 잇는 상태가 아닌지
반드시 반문해야 하는 시점입니다.
이런 계획이 없이 감정에 대한 매도를 결정할 꺼라면
전세연장이 더 나은 선택일 수 있습니다.
두번째
원하는 매도금액과
매도시기를 스스로 정해보셔야 합니다.
지금 시장은 매수자가 끊겨버린 시장도 있고
실거주자 급매 위주로만 거래가 되는 시장도
의외로 투자자에게도 거래가 잘 되는 시장도 있습니다.
이 말은 모든 시장이 그냥 멈춰있는 것이
아니라는 의미이기도 합니다.
여기서 부터는 중요한 것은
나의 상황을 다시 한번 객관적으로
다시 봐야할 때라는 것입니다.
내가 갈아탈 물건을 이미 발견했을 때,
지금 보유하고 있는 물건을 매도해야만
자금을 맞출 수 있다면,
그때는 스스로 매도기준에 해당이 되기 때문에
단순한 희망가격만 고집할 게 아니라,
현실적인 시장을 파악하고
매도가격과 매도 시기를 나눠봐야 합니다.
예를 들어
25년 2월 28일까지
1차 매도가격 3.5억 & 시장반응 파악 & 손님 방문횟수 & 최근 실거래가 확인
25년 4월 30일까지
2차 매도가격 3.4억 조정 & 시장반응 파악 & 손님 방문 횟수 & 최근 실거래가 확인
25년 5월 30일까지
3차 매도가격 3.3억(마지노선) & 시장반응 파악 & 가격 협상 시도
등으로 스스로 기준 가격을 결정하고 컨트롤 해나가야
나에게 감정이 올라오는 것을 제어가 가능합니다
특히 저의 경우는
세가 껴져 있는 물건의 경우
세입자에게 우선적으로 말을 하기 보다는
먼저 내가 내놓은 1차 가격에
시장이 반응이 있는 지를 보고 난 뒤,
반응이 올 경우
세입자에게 제가 매도를 해야 하는 이유에 대해서
말씀을 드리고 협조를 구하는 편입니다.
여기서 매도를 해야 하는 이유는
일방적인 개인적 상황보다는
어쩔 수 없이 불가피한 사정을 말씀드리고,
세입자분이 시세보다 낮은 가격으로
실거주 매수가 있는지
그게 틀어진다면
정중하고 예의바르게 매도 협조를 구하게 합니다.
뭐 이렇게 까지 해야 하나 싶겠지만
세입자 입장에서 생각해보면
처음부터 집도 안보러 오는데 집 내놓을꺼니
집 보여달라 라고 요구하면
세입자 입장에서도 거부감이 먼저 들기 마련이니
내가 매도하려는 가격에 반응이 있는지를 보고
확인하는 절차가 필요합니다.
그리고 나서
세입자와의 협의가 이루어지고 나면
내가 세입자가 있는 상태에서 매도를 할지
세입자를 먼저 내보내고
공실상태에서 매도를 할지 결정을 해야 합니다.
저의 매도 사례 중 성공사례를 보자면
전세 세안고 물건을 팔기 위해
1차 매도가격에 내놧지만
시장이 실거주자 위주로 거래가
되었던 시점이라는 것이 느껴지는 시점이였기에
세입자의 전세금을 빼주고,
실거주자에게 매도를 시도를 했고,
2차 가격에 다시 거래를 이룰 수 있었습니다.
반면 매도사례 중 실패사례를 보자면
세입자 전출이 협의 되지 않는 상황에서,
세안고 물건 조건으로 매도를 해야 하지만
시장이 따라주지 않았기에,
생각만큼 매도가 이루어지지 않았습니다.
그래서 이때는
조급한 마음보다는
내가 여기서 던질 수 있는 협상이 무엇이 있을지를
다시 따져보는 게 중요하게 올라옵니다.
- 지금 반드시 이 단지를 팔아야만 하는 상황인가?
- 그렇다면 다시 세입자에게 협의를 다시 한번 시도해 봤는지? 한번 거절로 그냥 포기 한 건 아닌지?
- 팔아야 되는 이유가 명확하고, 세입자의 협의가 되지 않는다면 세안고 물건을 팔 수 있을 때 가격을 조절한 의지가 있는가?
를 보고 객관적으로
내가 할 수 있는 것들을 보시고 정리 한 다음
액션을 취해야 한다는 점입니다.
저 또한 이런 물건의 경우에는,
매도기간을 급히 잡지 않고
시장을 보면서 위 3가지 질문을 계속 떠올리며
다시 제가 해야 할 부분이 무엇인지를 정리해봅니다.
세번째는 매도할 때
내 뇌피셜이 아닌 구체적인 부분까지 고려해야 합니다.
먼저 매도를 할 때는
앙도소득세를 확정하는 것이기에
내가 이 물건을 팔았을 때
양도소득세가 발생하는 부분이 있는지?
혹은 1년에 1채 이상의 물건을 매도했거나
할 계획이라면 양도소득세 부분을 고려하고
계산을 해 봤는지가 중요합니다.
저의 경우에는
1차적으로 부동산 계산기를 통해
양도소득세를 계산해 보지만
물건이 1채 이상일 경우에는
실제 네이버 엑스퍼트 세금 상담을 통해,
어떤 물건부터 매도를 하는게 용이할 지 조언을 구합니다.
여기서 한가지 주의할 점은
전문가의 말이지만 이것을
무조건적으로 맹신하기 보다는
내가 매도하는 기준에 해당이 되는지를
반드시 먼저 떠올리면서 임해야 한다는 것입니다.
이렇게 말씀드리는 이유는
전문가와 상의를 하고 나면
가끔 “매도”라는 단어에만 꽂히게 되어,
내가 이 단지를 왜 팔려고 했고,
팔기전, 팔고 나서
나의 계획이 있었는지를 점검하지 않고
매도라는 행위에만
집중되게 되는 경우가 있기 때문입니다.
흔히 매도는 예술이라고 합니다
그만큼 매수와 보유와 비교되지 않을 만큼
상위 단계에 있는 투자 결정단계입니다
제가 그동안 겪어온
매도는 “감정”과의 싸움이라는 생각이 듭니다.
우리가 명심해야 할 부분은
시기상 오르는 시기여서 매도를 하고
시기상 하락하는 시기여서 매도를 하고가 아니라
매도 요건에 충족한지를 보고
그에 따른 스스로를 설득해 나가는 객관적인 명분이 있을 때
행위자체에만 집중하지 않고
나아갈 수 있다고 생각합니다.
며칠 전 너나위님이 해주신 말씀이 하나 있습니다
"목표나 방향없이 그냥 이리저리 휘둘리지 말고,
파는 것 자체의 행위보다는
팔아서 뭘 할 수 있는지가 특정이 될 때
매도라는 행위가 이루어 져야 한다는 것=매도"라는 말입니다.
이 말씀이 너무 저에게도 와닿았기에
우리 월부가족분들께 공유하며
매도로 고민 많으신 분들께 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
다들 점심식사 맛있게 하세요^^
1. 매도 핵심 요약
부동산 매도는 단순히 집을 파는 행위가 아니라,
매도 후 무엇을 할 것인지 명확한 목표와 계획을 세우고 실행하는 투자 의사결정이다.
감정에 휩쓸리지 않고 매도 이유, 목표 가격과 시기, 세금과 향후 계획을 객관적으로 검토해야 한다.
2. 매도할 때 기억할 3가지
① 매도 이유를 명확히 하라
- 충분한 차익을 실현하기 위해
- 다른 투자처를 매수하기 위한 현금을 확보하기 위해
- 감당하기 어려운 지역 리스크에 대응하기 위해
단순히 집이 싫거나 불안하다는 감정만으로 매도해서는 안 된다.
매도 후 자금 활용 계획이 없다면 전세 연장도 대안이 될 수 있다.
② 매도 가격과 시기를 미리 정하라
- 시장 상황과 최근 실거래가를 객관적으로 파악한다.
- 1차, 2차, 최종 매도가격과 시한을 정한다.
- 매수자 반응과 거래 상황에 따라 가격을 조정한다.
세입자가 있는 경우 매도 가능성을 확인한 후 협의하고,
세입자 동반 매도와 공실 매도 중 유리한 방법을 판단한다.
매도가 뜻대로 되지 않는다면 조급해하기보다 매도 필요성,
세입자와의 재협의 가능성, 가격 조정 여지를 점검한다.
③ 추측이 아닌 구체적인 근거로 판단하라
- 양도소득세를 미리 계산한다.
- 여러 채를 매도한다면 매도 순서와 세금 영향을 검토한다.
- 필요하면 세무 전문가의 조언을 구한다.
- 전문가의 의견에만 의존하지 말고, 자신의 매도 목적과 매도 후 계획에 부합하는지 확인한다.
3. 필사 핵심 문장
매도는 감정과의 싸움이다.
파는 것 자체보다 팔아서 무엇을 할 수 있는지가 명확해야 한다.
목표와 방향 없이 시장 상황이나 감정에 휘둘리지 말고,
객관적인 매도 기준에 따라 의사결정해야 한다.
4. 나의 투자 관점에서 정리
매도는 매수와 보유 못지않게 중요한 투자 판단이다.
시장이 상승한다고 무조건 팔거나 하락한다고 무조건 파는 것이 아니라,
매도 목적과 자금 활용 계획을 먼저 세우고 가격·시기·세금을 종합적으로 검토해야 한다.
결국 좋은 매도란 단순히 높은 가격에 파는 것이 아니라,
매도 이후의 투자 방향까지 고려해 실행하는 것이다.
