월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 은평구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
강사님 가이드 및 1강 과제 예산에 따라 지역을 선정. 1주차 2주차 수업을 들으며 A가 아닌 B를 골라야 한다고 생각은 하고 있지만 실제 거주하는걸 고려했을때 나의 절대적인 1순위는 교통편리성 인지라, 그나마 역세권 아파트가 많고 강남 접근성이 좋은 은평구를 첫번째 후보지역으로, 동일한 기준으로 두번째와 세번째를 선정.
한참 고민 끝에 지역은 선정했지만 그중 단지를 고르는 것이 어려워, 예산에는 맞지 않지만 연습삼아 평소 궁금했던 타 지역 2개 아파트를 선정해 아래에 비교해보고자 함.
2. 성동구 2개 단지 비교
단지 1. 성동구 금호 두산아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 성동구 금호동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1,267세대
- 평형 : 29평형(복도식/ 방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 5.9km
- 강남역까지 소요시간: 30분
- 시청역까지 소요시간: 25분
- 여의도역까지 소요시간: 37분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: (해당없음) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대경중 80%
- 학원가 유무: 없음
3) 가격
- 평형 정보: 29평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 17.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.05) 17.15억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 업무지구 접근성이 평균 약30분으로 좋은편이며, 주요 업무지구 외에도 번화가 및 중심가로의 교통이 편리할 것으로 예상
- 학군 : 가장 가까운 대경중학교 포함 대중교통 20분 거리내 중학교가 6개 있으나 학업 성취도는 크게 차이가 없음. 학원가는 금호3가동으로 한정 시 0개이지만, 바로 인접한 동을 포함하면 30개이며, 지역인접성으로 압구정 및 신사 학원가 접근 가능
- 환경 : 마장동 축산물시장이 3km 이내에 있지만 크게 연관이 없고, 백화점이 1개 대형마트가 3개 있으며 대학병원이 2개 있음. 또한 남산, 서울숲, 한강공원이 반경안에 있어 접근성이 좋음
- 종합 및 느낀점 : 구축이고 학군은 크게 좋은 편이 아니지만 위치로 꽤 많은 것을 상쇄할 수 있는 곳으로 판단. 단지 내 경사가 있는 편이라 염려가 되지만 29평형은 입구와 가까운 동에도 위치하고 있어 이점을 고려해야 할 듯하며, 같은 단지 24평형보다 매매가가 살짝 낮은데 이유가 무엇인지 알아볼 필요가 있어 보임.
단지 2. 성동구 옥수하이츠
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 성동구 옥수동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 774세대
- 평형 : 32평형 (계단식/ 방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 4.75km
- 강남역까지 소요시간: 21분
- 시청역까지 소요시간: 21분
- 여의도역까지 소요시간: 30분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 해당없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2 대형마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 옥정중 79%
- 학원가 유무: 옥수동 17개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 28.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.02) 27.15억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 업무지구 접근성이 30분이내로 금호두산보다도 교통이 좋음
- 학군 : 옥정중학교(79%)가 도보 10분이내 있으며, 학원가도 가까움. 또한 지역인접성으로 압구정 및 신사 학원가에 접근 가능할 것으로 예상
- 환경 : 백화점이 2개 대형마트가 1개 있으며 대학병원이 2개 있음. 또한 남산, 서울숲이 반경 안에 있으며, 한강 공원은 아니지만 한강에 접해있어 한강을 따라 운동할 수 있음
- 종합 및 느낀점 : 업무지구가 30분이내에 있으며 한강변이라는 것이 가장 큰 특장점인듯함. 단지 바로 맞은편에 초등학교와 구에서 운영하는 스포츠 시설, 문화시설이 있고, 지도상 주변에 주택보다 아파트 단지가 더 많은것으로 보임
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
강남접근성은 1km, 약 10분차이가 나며, 학원가 외에 학군지나 환경은 비슷하다고 생각했는데, 지도상으로 자잘하게 환경에서 차이가 있었음. 지하철 1정거장 차이라 한강변에 위치한 것 외에 어떤 차이점이 있을까 했는데, 비교평가 결과가 크게 차이 없는것에 비해 가격이 10억원정도 차이가 남. 이것이 한강변의 차이인지, 다른 이유가 있는지 궁금해짐.
나의 생각과 느낀점 :
어떤 이유로 두 단지가 10억원가량 차이가 나는지, 앞으로의 상승 여지가 있는지 알아보기 위해 임장이 필요하다고 생각함.
그리고 두 단지가 약 20억, 30억인데 이 가격이면 다른 더 좋은 옵션이 있지 않을까? 교통이 S인것은 너무 매력적이나 학군이 C인지라, 더 찾아보면 SSA, SAA 또는 AAA단지를 찾을 수 있지 않을까 하는 생각이 듬.
