월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
세 번째 후보 지역 | 광명시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강에서 매수 가능한 나의 예산을 점검해보니 7억 중후반 이었고, 생활을 좀 더 타이트하게 조이고 보수적으로 잡아두었던 안전 자산까지 고려하면 8억 초반도 가능할 것으로 보여 해당 예산에 맞는 지역들을 평수 가리지 않고 살펴보았다. 다만 현재 직장이 접근성이 좋지 않은 곳 (인천 송도)에 위치하다 보니 셔틀이 닿는지와 함께 혹시 자차로 운전하게 되더라도 출퇴근 시간에 2시간 이상 소요되지 않을 곳, 즉 서남권 위주로 후보 선정하였다. 생각 외로 일부 서울 중심 지역도 평균가로는 예산 안에 들어오는 것을 확인하였지만, 대부분 나홀로 아파트이거나 그 가격인 이유가 있는 단지들이어서 슬프지만 후보에서 제외하였다.
현재 거주하고 있는 인천 송도와 가깝고, 주말에 조원 분들과 함께 분임을 다녀온 부천시 원미구를 첫 번째 구로 정했다. 9호선이 지나고 접근 가능한 예산의 소형 평수가 있어 매력적이지만 출퇴근이 매우 어려워 보이는 강서구는 두 번째로, 철산역 셔틀이 있는 광명시를 세 번째로 정하였다.
요즘 어플 등으로 손품을 파는 것이 매우 쉬워졌지만 그럼에도 불구하고 실제로 방문해보는 발품의 중요성을 분임을 통해서 강렬하게 느꼈다. 특히 나는 지방 출신이라 수도권 출신이라면 어느 정도는 기본적으로 알고 있을 지역별 분위기조차 잘 모르는 경우가 많아, 후회 없는 선택을 위해 틈날 때 마다 강의에서 배운 내용을 기반으로 임장을 열심히 다녀봐야겠다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 푸른마을한라비발디
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구 상동
- 연식: 2002년식
- 세대수: 382세대
- 평형: 27평형 (계단식 / 방3, 화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 24.0 km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분 (7호선 상동역 승차 후 2호선 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 (7호선 상동역 승차 후 1호선 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 (7호선 상동역 승차 후 버스 1회 or 지하철 2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 (셔틀) 또는 1시간 (2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 대형마트 2 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상일중 (89.2%), 석천중 (91.0%), 상동중 (87.5%), 부인중 (85.1%)
- 학원가 유무: 상동 188개
3) 가격
- 평형 정보: 27평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물): 7.5억 (중층), 7.9억 (고층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가): (26.09) 7.9억 (8층)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 길 건너 회사 셔틀 정류장이 있어 이른 아침 기상에만 성공한다면 출근은 수월할 것 같다. 혹시 셔틀을 놓치더라도 회사까지 거리 20 km로 정체 고려하더라도 자차 1시간 내외로 소요될 것으로 보인다. 대중교통 이용 시 1시간 정도 소요되지만 2회 환승 필요하여 선호되지 않을 것 같다. 상동역 까지는 도보 10분 가량 소요되고, 모든 주요 업무지구까지 1시간 내외로 도착할 수 있지만 논현역 제외하고는 환승이 필요하고 절대적 거리가 존재하여 아주 좋은 교통이라고는 볼 수 없을 것 같다.
- 학군: 상일중(89.2%)까지 걸어서 10분, 석천중(91.0%)까지 걸어서 20분이다. 배정되는 학교 모두 높은 학업성취도를 보이고, 근처에 학원가가 분포해있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 백화점 2개와 이마트, 롯데마트가 반경 안에 있을 뿐만 아니라 상권이 잘 형성되어 있어 생활 만족도가 좋아보인다. 순천향대학교 부천병원도 위치해있고 개인병원들도 다수 분포되어 있어 의료 접근성도 좋아 보인다.
- 종합 및 느낀점: 전체적으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상된다. 세대수가 적은 편이지만 그에 대비하여 실거래 건수가 많고 23년 하락장에도 거래가 이루어진 점을 보아 환금성도 괜찮아 보인다.
단지 2. 래미안부천중동아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구 중동
- 연식: 2015년식
- 세대수: 616세대
- 평형: 25평형 (계단식 / 방3, 화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 22.2 km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분 (7호선 신중동역 승차 후 버스 or 2호선 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 (7호선 신중동역 승차 후 1호선 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 (7호선 신중동역 승차 후 버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 10분 (2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 대형마트 3 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 중흥중 (86.6%), 부천부흥중 (67.2%), 심원중 (75.4%), 계남중 (84.3%)
- 학원가 유무: 중동 135개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물): 7.7억 (고층), 8.3억 (고층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가): (26.09) 7.63억 (21층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 신중동역 까지는 도보 10분 가량 소요되고, 주요 업무지구까지 접근성은 푸른마을한라비발디와 동일하다. 단, 회사 셔틀을 타기 위해서 대중교통으로 20~30분 이동해야해서 자차로 출퇴근 (22 km, 약 1시간) 필요한 것이 치명적 단점으로 보인다. 대중교통 이용 시 2회 환승하여 1시간 10분 정도 소요되어 주로 자차를 이용하게 될 것 같다.
- 학군: 중흥중 (86.6%) 및 부천부흥중 (67.2%)은 도보 10분 이내, 심원중 (75.4%) 및 계남중 (84.3%)은 도보 25분 정도 소요된다. 배정되는 학교 중 중흥중과 계남중은 높은 학업성취도를 보이고 특히 계남중은 10명 이상 특목고에 진학하는 점이 눈에 띄지만 비교적 낮은 학업성취도의 학교에도 배정될 가능성이 있디. 근처에 학원가가 분포해있지만 푸른마을 한라비발디보다 조금 부족해보인다.
- 환경: 푸른마을한라비발디와 유사하다.
- 종합 및 느낀점: 푸른마을한라비발디보다 연식도 낮고 세대 수도 많은 점은 매력적이지만 출퇴근에서 셔틀 접근성이 낮은 점이 아쉽다. 이외 조건은 두 단지 매우 유사하고, 학군 측면에서 래미안부천중동이 조금 아쉽지만 큰 차이는 아닐 것으로 생각된다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 교통, 환경, 학군, 가격에서 거의 유사하다. 한라비발디가 직장 접근성 측면에서 셔틀의 존재로 인해 매우 우월하고 학군도 근소우위를 점하는 것으로 보인다. 래미안은 강남과의 거리가 아주 조금 더 가깝지만 의미있는 정도는 아니고, 연식과 세대 수 측면에서 우위가 있지만 거래량을 보면 그 역시 큰 영향을 주는 인자가 아닌 것으로 보인다. 따라서 현 시점 나의 조건에서는 두 단지 중 한라비발디가 좀 더 적절한 조건의 단지로 판단된다.
나의 생각과 느낀점
원미구 안에서 나름대로 차이를 주고자 상동과 중동에 위치한 단지를 선택했음에도 불구하고 너무 유사한 결과를 보여서 조금 아쉬웠다. 다른 지역에서는 좀 더 차이가 있는 단지들로 비교 평가를 진행해봐야겠다. 추가로 한라비발디가 내 조건에서는 적합한 단지라고 생각되지만 이는 셔틀의 존재로 인한 직장접근성이 큰 영향을 미친 결과로, 혹시 이직을 하게 되거나 (그런 일이 벌어지면 안되지만) 탑승자 수가 저조하여 셔틀이 사라질 가능성까지 고려한다면.. 그래도 상동이 유흥가와 좀 더 거리가 있어 보여 비슷한 선택을 했을 것 같지만 고민해볼만한 점인 것 같다.
