내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
1) 전화 임장
내집마련 보고서 PART 2. 단지 비교에서는 부천시 원미구에 위치한 ① 한라비발디와 ② 중동래미안을 비교하였고 전화 임장을 진행하였다.
한라비발디는 임장 가능한 매물이 하나 뿐이라 유사한 단지로 ③ 라일락마을 신성미소지움을 함께 제안 받았다. 해당 단지는 한라비발디보다 셔틀 버스 정류장 까지 10분 더 소요 (-)되지만 3천만원 더 저렴 (+)하고, 직을 제외한 교환학이 동일하여 추천 주신대로 토요일에는 신성미소지움과 중동래미안, 월요일에는 한라비발디 매물을 보기로 하였다.
추가로 한라비발디 옆 포도삼보영남 단지도 여쭈어보았는데 최근 급격한 가격 상승이 기약 없는 재개발 풍문에 의한 거품으로 보인다며 추천하지 않으셨다.
2) 매물 임장
토요일 오전 10시 30분 약속에 앞서 20분경 부동산에 도착하였고, 매물 예약은 11시라 약 30분 동안 부동산 사장님의 매물 브리핑을 들었다. 실거주 목적이며 생초로 대출 예정이라 말씀드려인지 세 안은 매물은 따로 보여주시지 않으셨고, 이외에도 저층과 탑층은 아예 제외하시는 등 매물을 많이 보여주기 보다는 실제 구매 가능성이 있어 보이는 매물만 선별하여 설명 후 보여주셨다.
결론적으로 토요일에는 ③ 신성미소지움 2320동 15층과 ④ 다정한마을 경남아너스빌 2103동 16층 매물을 보게 되었다.
추가로 전반적으로 KB 시세가 호가를 따라오고 있지 못하는 것으로 보여 (단지별 5~7천만원 차이) 대출이 생각보다 덜 나오지는 않을지 우려되어 문의드렸고, 의견등록 예정이고 곧 반영될 것이라는 답변을 받았다.
① 한라비발디 (27평):
단지 관리 상태 및 주차 양호, 엘리베이터 교체 완료
- 2508동 14층 / 7.9억 / 집주인 / 부분수리 → 월요일 저녁 방문 예정
2507동 중층 / 7.5억 / 세입자 → 세입자 계약 연장으로 매물 제안 X
② 중동래미안 (25평): 위치가 애매하고 학군이 좋지 않다고 매물 제안 X
③ 라일락마을 신성미소지움 (26평): 한라비발디와 교환학 동일, 직 열세
석천초 초품아, 상동역에 가까운 2022동이 로얄동, 호수는 내측에 위치한 1호 라인이 선호되는 단지
단지 관리 상태 (최근 보도블럭 보수) 및 주차 양호, 엘리베이터 다소 노후되었으나 순차적 교체 예정
- 2322동 14층 / 7.6억 / 세입자 / 기본상태
→ 11월 이후 임장 가능, 입주 시 수리 필수로 호가 더 낮추지 않는다면 매물 제안 X - 2320동 15층 / 7.7억 / 세입자 / 부분수리 / 확장 X
→ 7-8년 전 부분수리된 집으로 거주에는 문제 없으나 (누수 흔적 X), 일부 수리 필요해 보임
→ 상동역과 비교적 가까운 동, 중간 라인, 석천초 뷰 - 2320동 10층 / 7.8억 / 집주인 / 부분수리
→ 타 매물 대비 동/층/호수 모두 장점이 없으나 높은 호가로 매물 제안 X
④ 다정한마을 경남아너스빌 (33평): 한라비발디와 직환학 동일, 교 열세
상인초 초품아, 상동역에 가깝고 단지 내부 위치한 2108동이 로얄동
단지 관리 상태 및 주차 양호, 엘리베이터 다소 노후되었으나 순차적 교체 예정
- 2103동 16층 / 7.5억 / 집주인 / 특올수리
→ 직장 셔틀버스 정류장과 가까워 (1분) 평수가 다소 넓고 역과 멀지만 추천 받은 매물
→ 내측 라인으로 초록길 뷰, 특올수리로 청소만 하고 입주 가능
3) 매물 비교
매물 임장 진행한 ③ 신성미소지움과 ④ 경남아너스빌 2개 단지와 함께 아직 방문하지 않은 ① 한라비발디 까지 3개 단지를 비교해 보았다.
- 교통: 주요 업무지구 까지의 접근성은 사실상 유사하지만 (10분 내외 차이), 상동역 까지 거리 차이로 신성미소지움 (600 m) = 한라비발디 (700 m) >> 경남아너스빌 (1.2 km)
- 직장: 경남아너스빌 (길 건너지 않고 바로 앞 정류장 탑승) > 한라비발디 (길 건너 도보 250 m) >>> 신성미소지움 (도보 1 km)
- 환경, 학군: 세 단지 모두 동일, 만약 초등 자녀가 있다면 신성미소지움 및 경남아너스빌이 초품아로 가산점 존재
- 매물 상태: 경남아너스빌 >>> 신성미소지움 (한라비발디 확인 전)
- 가격: 경남아너스빌은 매물 상태 및 직전 거래가 대비 적절한 가격으로 생각되고 한라비발디는 매물 확인 전이라 판단 불가하나 직전 거래가와 동일한 호가로 큰 이상이 없다면 역시 적절해 보이지만, 신성미소지움은 매물 상태 및 직전 거래가 대비 현재 호가가 높아보임
4) 결론
한라비발디 매물 확인 전, 신성미소지움과의 비교에서는 경남아너스빌이 나에게 적절한 매물로 생각된다.
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 가능 (부대비용 포함 약 78,000만원)
- 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 가능, 다만 현재보다 훨씬 빠듯한 생활이 될 것으로 예상된다.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? 모르겠다, 서울 주요 업무지구와의 접근성이 계속 마음에 걸리고 퇴직금 중도 정산 시 약 8천만원을 추가로 운용할 수 있는데 이 자금을 보태어 교통이 좀 더 좋은 곳을 찾을 수 있지 않을까 하는 마음이 계속 생긴다.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? 모르겠다, 아직 다른 지역들을 보지 않아서인지 확신이 들지 않는다. 매수하지 않는 쪽에 마음이 더 기우는 것 같다.
- 다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 광명시 도덕파크타운 2차와 강서구 방화5단지, 마곡중앙하이츠, 마곡현대1차아파트를 비교해보려고 한다. 내 예산을 넘어서는 단지도 포함되어 있지만 현재 직장 (인천 송도) 출퇴근이 현실적으로 가능한 곳이고, 최대한 많은 지역을 알아보고 공부하는 것에 의의를 둬보고자 한다.
