월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 감당 가능한 6억대 중반의 단지들이 있는 곳들을 선정하게 되었다. 나의 예산 안에서는 노원구에서 비교적 다수의 매물을 찾을 수 있었지만 현지 근무지에서 출퇴근 문제가 고민이 되었다. 그래서 10평대까지 확장다면 강서구의 일부 단지가 가능 할 것 같아 출퇴근이 양호한 강서구를 임장을 해봐야 겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1372세대
- 평형 : 16평 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 6분 (지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 41분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 49분 (지하철 2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 방원중 76.1%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 16평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.3억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 직장까지 49분이고 강남까지는 네이버와 카카오톡 시가이 다르긴 하지만 카카오톡 기준으로 강남 66분이다.
- 학군: 방원중(76%)에 배정되고 큰 학원가는 없다. 학군에 대한 수요가 있는 곳은 아닐 것 같다.
- 환경: 물재생센터 유해시설이 있고 대형마트 1개가 3km 내에 있다. 김포공항 롯데몰은 대형마트나 백화점에 잡히지 않아서 일단 제외했다.
- 종합: 출퇴근할 때 공항철도를 포함하여 2번을 환승해야하는 점이 신경 쓰였다. 그래도 서울에서 출퇴근이 가능한 곳에서 예산 안의 단지이기 때문에 관심이 가지만 매물이 많지 않고 이전 최고가를 경신한 가격의 물건들이 보이다보니 지금 가격이 괜찮은 건지 더 알아봐야겠다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 방화동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 930세대
- 평형 : 15평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21.1km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 4분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 54분 (지하철 1회 환승 )
- 여의도역까지 소요시간: 36분
- 직장까지 소요시간: 43분 (지하철 2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 방원중 76.1%
- 학원가 유무 : 없음
3) 가격
- 평형 정보: 15평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.15억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 직장까지 43분이고 강남까지는 강남 64분이다. 그외 주요 도심지까지도 30분을 넘는다.
- 학군: 방화 5단지와 마찬가지로 방원중(76%)에 배정되고 큰 학원가는 없다.
- 환경: 환경 또한 방화와 근접 단지라 물재생센터 유해시설이 있고 대형마트 1개가 3km 내에 있다.
- 종합: 지하철로 1정거장 정도 앞서다보니 출퇴근이나 강남역까지 미세한 차이를 보였다. 평수는 15평이라 조금 더 좁아지고 이곳 역시 매물이 많지 않고 이전 최고가를 경신한 가격의 물건들이 보이다보니 고민이 된다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지의 거리가 가깝고 같은 중학교를 진학하다보니 차이를 명확하게 파악하기가 쉽지 않았다. 두 곳 모두 역에서 매우 가까운 단지의 이점이 있는 것은 장점이지만 강남까지는 모두 1시간을 넘는다. 마곡 중앙 하이츠가 지하철 한 정거장 (2분 정도) 주요 업무지구에서더 가까운데도 가격대가 조금 낮은 점은 의문점이지만 방화 5단지의 환경에서 긍정적 요소가 있는것인지 저평가인지는 확인해 봐야할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
출퇴근 길에 공항철도가 있다보니 배차 시간 등이 불편할 수 있을 것 같고 두 번 환승이라는 점이 마음에 쓰인다. 두 단지 모두 주요 업무 지구까지 거리가 있고 실거래와 호가차이가 높다보니 조금 더 많은 단지를 비교해볼 필요가 있겠다.
