월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 하남시 (미사&감일) |
두 번째 후보 지역 | 성남시 분당구 (이매동) |
세 번째 후보 지역 | 서울시 송파구 (거여 마천& 문정&장지) |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
어쩔 수 없는 부린이 A로서 내가 잘 아는, 친근한 지역 중에서 호재가 있는, 교통이 좋은, 학군이 좋은, 환경이 좋은 곳이라고 생각한 지역들을 선정해보았다. 첫 술에 배 부를리가 없다. 내 집 보고서 첫 시작부터 잘하면 좋지만, 이 보고서는 내가 임장을 다니며, 꾸준히 부동산 강의를 들으며, ‘교직환학’에 대한 끊임없는 되새김을 통해 이 지역은 바뀔 수 있고, 혹은 선무당이 사람잡는다고, 의외로 공부해보니 좋은 지역을 고르게 될 수도 있다.
지금은 강의를 들으며 매주 시키는대로 해볼 생각이다.
내 예산에 맞으면서 최대한의 ‘교직환학’기준에 가까운 지역과 단지를 고를 수 있도록 더 많이 공부해야겠다.
아직도 지역 후보지가 많은 것을 보며 아직 갈 길이 멀다는 것을 느꼈다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 거여동 거여1단지 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 송파구 거여동 290
- 연식: 1997년 11월(30년차)
- 세대수: 1004세대
- 평형 : 21평형 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.3KM
- 강남역까지 소요시간: 46분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 50분(지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간
- 나의 직장까지 소요시간: 45분 (직업 특성상 인근 지점 발령이 가능하므로 크게 중요한 부분아님) 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 6개, 백화점1개- 위례호수공원 (도보 25분, 자전거 8분) 및 개미동산(도보 10분)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 거원중 82%
- 학원가 유무 : 거여동 8개
3) 가격
- 평형 정보:21평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억 5,500
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08.29)12억5,500
4)가치평가 및 결론
-교통: 아무래도 2호선, 3호선이 아닌 5호선의 끝자락에 위치한 지리적인 특성으로 인해서 강남역까지 가는 교통편이 다소 애매하다. 하지만, 여의도 본사로 출퇴근하게될 경우 별도 갈아타지않고 자리에 앉아서 출근할 수 있을 것으로 보인다. 아파트 근처에 거여역이 있지만, 근처(걸어서 15분거리)위례선 지하철이 연결될 예정이다.
-학군: 거원중학교(82%)까지 걸어서 8분이다. (500m)
또한, 바로 맞은편에는 서울인공지능 고등학교가 위치하고있다.
근처에 예체능(체육,무용,야구)관련된 학원이 5군데 위치하고있으며, 일반학원도 4개 위치하고있다. (최장거리 걸어서 10분거리)
-환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 1개, 대형마트 6개가 있다.
3km 안에 국립경찰병원이 있어서 (차로 9분 내 도착가능) 심리적 안정감을 준다.
근처에 위례호수공원과 개미동산이 있어서 산책하기 좋다.
-종합 및 느낀점: 거여역까지 초근접 거리라는 이점이 있지만, 5호선 1개의 노선만 있다는 점이 다소 아쉬웠다.
하지만, 단지 세대수가 큰 대단지라는 점이 좀 더 안심되고, 주변에 위례와도 연결되는 점이 좀 더 긍정적인 기대심이 생긴다. 하지만, 거여역이라는 곳으로 정하게된다면, 주위에 다른 많은 아파트 시세도 좀 더 알아보고, 임장을 세세하게 가봐야겠다.
단지 2. 가락대림아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 송파구 가락동
- 연식: 1988년 11월(39년차)
- 세대수: 443세대
- 평형 : 31평형(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 8KM
- 강남역까지 소요시간: 28분, 32분(버스1번 환승 또는 지하철 1번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 45분(지하철 1번 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 43분 (버스1번 환승)
- 직장까지 소요시간: 30분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 8개, 백화점 3개 (2029년 1개 추가예정_수서역 신세계백화점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 가락중(87%), 석촌중(83%), 일신여중(81%)
- 학원가 유무 :가락동 35개 (송파동 26개)
3) 가격
- 평형 정보: 31평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13억
4) 가치평가 및 결론
-교통: 도보로 13분거리에 가락시장역(3호선, 8호선), 19분거리 오금역(3호선, 5호선), 10분거리 송파역(8호선)이 있어서 독보적으로 가까운 거리는 아니더라도 3가지의 노선의 접근성이 큰 장점이다.
-학군: 주변에 중학교가 3군데 있으며, 평균이 무난한 수준이다. 학원은 가락동에 35개가 있지만, 개롱역 근처에 주로 몰려있어서 도보는 어렵고, 버스로 10분거리를 가야한다. 오히려, 송파동에 26개의 학원이 도보 10분 내에 분포하고 있어서 해당 학군을 이용하면 될 것으로 보인다.
-환경: 거여1단지와 비슷하게 유해시설은 없다. 백화점이나 대형마트도 더 많고, 무엇보다도 3km 내에 국립경찰병원, 중앙보훈병원, 삼성서울병원이 위치하고있다는 큰 장점이 있다.
-종합: 위치적으로, 학군면으로도 거여보다 좀 더 구미가 당긴다. 하지만, 매매가 활발하게 이루어지지 않는 것 같아서 실질적으로 매매가 얼마나 있는지 좀 더 조사해봐야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
이렇게 표로 만들어서 비교를 해보니, 2개 중에 하나를 골라야한다면, 망설임 없이 가락대림아파트를 선택할 것이다.
세대수는 비록 2배 차이 나지만, 교통, 환경, 학군의 기준으로 봤을때 가락대림아파트가 1단계씩 모두 높았다.
그럼에도 불구하고 매매가는 4500만원의 작은 차이가 난다. 매물만 있다면, 가락대림아파트 매입이 더 큰 메리트가 있다고 느껴진다.
나의 생각과 느낀점 : 위의 2개의 단지만 비교했을때는 망설임 없이 가락대림아파트를 선택하겠지만, 지금까지 30년 넘게 살던 아파트 (4494세대의 대단지 환경)에 익숙했던 나에게 443세대 단지라는 소규모 단지가 다소 낯설게 느껴졌다. 하지만, 인근 대단지 대비 상대적으로 진입 장벽이 낮고, 향후 송파 생활권을 유지하면서도 나의 현재 예산 내에서 매입할 수 있는 현실적인 선택과 투자라고 생각한다.
구축아파트의 특징상 주차난이 해당 아파트에도 문제이긴하나, 현재 내가 거주하는 아파트 역시 주차난이 심하기때문에 그 부분은 큰 불편함은 못 느낄 것 같다.
