월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
두 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
교직환학과 직주근접을 고려하였을때 현재 예산내에서 가장 나은 입지라고 생각하였다.
강의를 듣기 전부터 관심있는 지역이었지만 현재 호가와 실거래가가 많이 오른 상태.
예산내에 동안구 매수는 가장 작은 소형평수 뿐이다. 현재 평촌 지역은 리모델링과 재건축 추진중인 단지들이 많아 이를 고려해야하고, 실거주 목적으로 소형평수 매수 시 14,15평도 괜찮을 것인지에 대한 고려가 필요하다.
우선 첫단추인 만큼 한지역에 꽂혀있지 않고 시야를 넓혀야겠다는 생각이 들었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 샛별한양6단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구
- 연식: 1992년
- 세대수: 3,227세대
- 평형 : 11/14/17/21평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 13.2 Km- 강남역까지 소요시간: 49분 (4범계역-2사당역-2강남역: 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 61분 (5-1버스-1안양역-1시청역: 버스-지하철)
- 여의도역까지 소요시간: 58분 (4범계역-9동작역-9여의도역 : 1회 환승)
- 직장까지의 소요시간 : 도보 23분- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점1, 대형마트5 (이마트, 홈플러스, 킴스클럽 등) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 부림중 89.7%
- 학원가 유무 : 평촌학원가 326개
3) 가격
- 평형 정보: 14평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6악
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.4억
4)가치평가 및 결론
-교통 : 4호선 범계역이 도보 10분정도로 이용이 가능하며 사당역 환승을 통해 강남역과의 접근성이 1시간 이내이다. 나의 직장과의 거리는 현재 도보로 23분, 전철 1정거장, 버스로는 10분 으로 접근성이 매우 우수하다.
-환경 : 도보로 롯데백화점과 범계역 상권이 이용 가능하며, 바로 옆에 홈플러스와 평촌역에 위치한 이마트 등의 대형마트 이용도 편리하다.
-학군 : 부림중 (89.7%)에 주로 배정되며 단지내의 달안초와 부림중은 도보 이용이 편의하다. 평촌학원가는 도보이용은 30분정도로 평남지역에 비해 거리가 있으나 셔틀버스, 대중교통, 자차 이용하며 학군지 인근 단지로서의 편의성은 있지 않나 싶다.
-종합 및 느낀점 : 주로 소형평수로 이루어진 단지다 보니 실제 단지 임장을 갔을 때 노령층 혹은 신혼부부, 1인가구로 보이는 분들이 많이 있었다. 소형평수라 환금성에 대한 고민이 있는데 환금성이 괜찮은 단지인가 라는 생각이 들었다. 나의 실거주 목적으로 구매시 1기신도시 선정지구에 대한 이슈와 구축이다보니 어느정도 수리가 필요하지 않을까, 현재 예산이 이미 딱 맞는 매수가 인데 감당이 가능할것 인가에 대한 염려가 있다.
단지 2. 한가람신라
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구
- 연식: 1992
- 세대수: 1,068세대
- 평형 : 15/17/18/24
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :12.9 Km
- 강남역까지 소요시간: 강남: 45분 (4평촌역-2사당역-2강남역 : 1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 시청: 63분(4평촌역-1서울역-1시청역 : 1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 여의도: 59분(4평촌역-9동작역-9여의도역 : 1회환승)
-직장까지의 소요시간 : 도보 15분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점1, 대형마트5 (이마트, 홈플러스, 킴스클럽 등) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 부림중 89.7%
- 학원가 유무 : 평촌학원가 326개
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.8억
4) 가치평가 및 결론
-교통 : ‘샛별한양’ 단지와 비슷하다. 다만 한가람 신라 단지의 경우 4호선 평촌역을 이용 가능하며 도보 15분정도이다.
-환경 : 도보로 이마트 대형마트 가능하며 편의시설은 샛별한양과 비슷하나 4호선 평촌역의 상권 영향이 더 큰 것 같다. 유해시설이라고 판단할 수는 없으나 범계역과 평촌역 상권의 분위기는 조금 다르다.
-학군 : 샛별한양와 동일하다. 부림중학교로 배정 받으며 평촌학원가 이용이 용이하다.
-종합평가 및 느낀점 : 평촌지역에서 내 예산내 매수시 가장 큰 평수가 아닐까 싶다. 실제 단지 임장을 다녀왔을때 실거주민들의 연령층이 높아 보였다. 직주근접을 생각했을때 한가람신라가 우세하나 환금성을 고려하였을때는 잘 모르겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
-교통을 기준으로 하였을 때 업무지구접근성은 두 단지의 차이점이 크지 않다고 생각한다. 다만 나의 직장과의 접근성은 한가람 신라가 더 좋다. 학군은 두 단지 배정 중학교가 같아 동일하다고 생각하며 환경도 두 단지간의 거리차이가 크지 않아 비슷하다 각각 범계역과 평촌역을 이용하는 상권차이가 있다고 생각한다.
-실거주 목적으로 구매시 두 단지의 매매가 차이는 크지 않으나 미세한 환경의 차이와 평수차이가 있다.
직주근접으로 보았을때는 한가람 신라가 우세하나 실제 단지 임장시 실거주민은 샛별한양 단지가 신혼부부와 1인가구가 더 많이 보였다. 소형평수의 환금성을 고려하였을때 꼭 고려해야할 부분이라 이 부분에 대해 고려해야할 것 같다.
- 두 단지는 각각 1기신도시 선도지구와 리모델링 진행중이라는 차이점도 있다. 매수시 이를 참고하여 나의 상황에 맞게 매수하여야 한다.
나의 생각과 느낀점 :
두단지는 도보로 이용 가능할 만큼 가까워 교,직,환,학에 의한 평가가 크게 다르지 않았다.
다만 나의 직주근접과 평수차이, 세대수와 현재 재건축 리모델링 이슈등이 호가는 차이나지 않으나 거래량등에서 차이가 나는 것 같다.
두단지의 인기도가 다른 것 처럼 느껴지는데 이에대한 확실한 답을 얻지는 못하여 공부하며 임장을 더 다녀봐야할 것 같다. 이 지역 이외에도 내 예산으로 갈 수 있는 지역에 대한 내집마련 보고서를 꼭 작성하여 비교해보고 싶다.
다음주에는 당장 산본을 가봐야겠다.
