안녕하세요, 육육이입니다.
오늘은 미분양, 그 중에서도 악성 미분양에 대한 이야기를 하려고 합니다.
지방 시장에서 반드시 확인해야 할 미분양
최근 부동산 시장을 보면 양극화라는 단어가 떠오르는데요.
상대적으로 주춤하는 서울 상급지와 불타오르는 수도권 비규제 지역
공급 절벽으로 매매가 급상승했던 전주, 울산에 비해 여전히 지지부진한 대구
특히나 각 지방의 개별성이 눈에 띄는 지난 몇년간이었습니다.
우리가 투자 결정 시 반드시 지켜야할 투자기준이 가저환수원리인데요.
그 중에서도 지방 시장은 공급 리스크가 매우 중요합니다.
특히나 미분양을 통해 현재 이 시장의 매수 심리가 어떤지 알 수 있는데요.
미분양 은 말그대로 ‘새아파트가 들어온다고 하는데도 거주민들이 매수하려고 하지 않는 분위기’ 를 뜻합니다.
그런데 미분양에 악성까지 붙는다면? 아파트가 입주를 하는 시기까지도 미분양이 해소가 안 될 정도로 매수세가 붙지 않는다는 뜻입니다.
이것이 바로 준공 후 미분양입니다!
최근 지방 악성 미분양이 쌓인다는 기사가 속속 나오고 있습니다.
지방 곳곳에서 악성 미분양이 쌓이고 있다는 건 그만큼 지방 시장의 분위기가 좋지 않다는 뜻인데요.
수도권, 지방 할 거 없이 전월세난이 심각하다는데 새아파트가 남아돈다구요?
이상할 수 있습니다.
새아파트가 남아돌아도 거주민들이 매수하려는 의지가 없으면 미분양은 해소되지 않습니다.
매수는 안 하지만 거주는 해야 하니 전월세 수요가 늘어나고 전월세가 부족해질 수밖에 없겠죠.
위의 표는 지방 5대 광역시의 최근 3개월 미분양, 준공 후 미분양 수치입니다.
절대적인 양을 보면 부산, 대구, 광주가 눈에 띕니다.
즉, 이 지역의 매수 심리가 다소 위축되어 있다는 뜻이라고 볼 수 있습니다.
다만 그 안에서도 구나 동네, 단지에 따라 당연히 상황은 달라질 수 있습니다.
악성 미분양만으로 그 지역의 시장 상황 전부를 알 수는 없지만,
분위기를 알 수 있는 하나의 요소는 될 수 있다는 것입니다.
악성 미분양 많으면 투자하면 안되나요?
그렇다면
이렇게만 보면 악성 미분양 많으면 그 지역 매수세가 약한거니 가격 상승을 기대하기 어렵겠다.
이 지역은 아직 매수로는 보면 안되겠다!
로 결론 지어야 할까요?
① 심리가 아닌 가치와 가격을 제대로 보기
앞서서 우리의 투자 기준이 무엇이었죠?
바로 가저환수원리입니다.
어디에도 매수 심리 라는 기준은 없습니다.
그리고 앞으로 가격이 안 오를 것 같은 지역은 투자하지 않는다 는 기준도 없습니다.
우리는 임장과 임장 보고서를 통해 파악한 단지의 선호도(가치)에 가격을 입히고
가치 있으면서 저평가된 단지를 매수한다는 원칙을 지키면 됩니다.
② 다만, 앞으로의 공급까지 체크하여 리스크 대응하기
매수를 결정하는 과정에서 가치와 저평가 외에도 반드시 공급 리스크를 체크해야 합니다.
앞으로도 공급이 많은 지역이라면, 그리고 전월세난으로 전세가가 많이 오른 상황이라면,
향후 역전세가 날 수 있습니다.
전세금의 10% 정도는 확보해놓고 물건을 보유해나간다는 플랜을 세워야 하고,
만성적인 공급 누적으로 매매가 상승이 더딜 수 있음을 알고 들어가야 합니다.
결국 핵심은 무작정 매수하지 않는다 가 아니라 매수에 대한 정확한 기준을 가지고 판단한다 입니다!
③ 악성 미분양 트래킹하기
악성 미분양도 영원하지 않습니다.
전월세난으로 전세가가 오르면서 매매가와 전세가의 차이가 줄어들면,
매수를 생각하지 않았던 사람들도 매수를 할 수밖에 없습니다.
그러면서 점점 악성 미분양이 해소될 수 있겠죠?
그렇기 때문에 지금 악성 미분양이 있다고 배제할 것이 아니라 악성 미분양도 트래킹해야 한다는 겁니다.
이번 지방투자실전반 1강에서 재이리 튜터님께서
악성 미분양은 단 1개라도 줄어드는 것이 의미가 있고,
최소 3개월간 감소하는 추세가 지속되는지 지켜보라는 기준을 주셨습니다.
이 글을 읽는 분들도 이 기준을 참고하셔서 시세 트래킹과 함께 악성 미분양도 함께 체크해보시면 좋겠습니다.
악성 미분양 자체가 투자 결정 시 고려해야 할 부분은 맞지만 지역과 단지의 가치를 아는 것이 우선입니다.
또한 투자 결정 시 악성 미분양의 의미에 대해 제대로 알고,
대응할 수 있는 부분까지 체크하여 현명한 선택을 하면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다!
