월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 군포시 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 남양주시 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 너나위님의 1강을 듣고 내 예산으로 구매할 수 있는 아파트 매수가는 6.5억 이었다. 묶인 현금이 있어서 현재 가용할 수 있는 예산으로 지역을 선정하다보니 더 매력적인 지역을 선정할 수 없다는 사실이 매우 아쉬웠다.
올해 출산하고 아이를 키우다 보니 6.5억으로 3룸 기준으로 매물을 찾아보게 됐고, 서울은 구로구, 관악구 등 외곽 쪽을 제외하고는 당연히 매물이 없었고 현재 예산으로 가능한 후보 지역으로 경기도 군포시와 남양주시를 찾게 됐다.
지금 살고 있는 거주지에 비해 위치가 안 좋으나 현실을 마주하고 내 상황에 맞는 내 집마련을 하기 위해 임장도 가보며 매물 가치를 파악하고 노력해야겠다고 생각했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 율곡주공3단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 군포시 오금로 43
- 연식: 1994년식
- 세대수: 2042세대
- 평형 : 27평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.8km
- 강남역까지 소요시간: 58분(사당역 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 4분(금정역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분(동작역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 현재 육아중 / 배우자 직장(강남)까지 1시간 6분, 자차35분(오전에는 1시간) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 아울렛1, 대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 흥진중 85%
- 학원가 유무 : 산본동 65개
3) 가격
- 평형 정보: 27평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)5.9억
4)가치평가 및 결론
-교통: 산본역이 걸어서 10분이라 역세권으로 교통이 나쁘지는 않으나, 경기도 군포로 강남역/시청역/여의도역까지 대중교통이용하여 1시간~1시간 30분 소요된다. 남편은 영업직으로 월요일만 본사인 강남으로 출근해서 출퇴근으로는 거리에 제약이 없고, 나와 남편 둘 다 자차 보유하고 운전이 가능해서 위치는 괜찮으나 구축이다보니 주차난이 있을 것으로 예상된다.
-학군: 흥진중(85%)까지 걸어서 6분이다. 산본역쪽 산본동에 65개의 학원가가 이루어져 있다.
-환경: 유해시설은 정확히 반경 3km에 걸쳐서 안양교도소가 위치해 있으나, 도보 10~15분 이내에 롯데몰, 킴스클럽, 이마트가 위치해 있어서 생활하기에 불편함은 없을 것으로 예상된다.
-종합 및 느낀점: 서울권이랑 거리가 멀어진 점이 아쉬웠으나 주변에 상권이 좋고 역이 가까워서 생활하기에는 불편함 없을 것 같았다. 그러나 아파트가 구축이다보니 아이까지 고려하면 평형에 비해 공간이 매우 협소해보였고, 남편와 나는 자차를 자주 이용하는 편인데 주차난이 심할 것으로 예상됐었다. 그리고 최근 1~10월 사이에 산본역 가격이 급등하여 이 가격으로 매수하는게 맞는건지 다른 매물과 비교하면서 판단해봐야겠다.
단지 2. 무궁화주공
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 군포시 금정동 849
- 연식: 1992년식
- 세대수: 1329세대
- 평형 : 27평형 (복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.8km
- 강남역까지 소요시간: 58분(사당역 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 4분(금정역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분(동작역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 현재 육아중 / 배우자 직장(강남)까지 1시간 6분, 자차35분(오전에는 1시간) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 아울렛1, 대형마트2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 금정중 71%
- 학원가 유무 : 산본동 65개
3) 가격
- 평형 정보: 27평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)5.1억
4) 가치평가 및 결론
-교통: 산본역이 걸어서 10분이라 역세권으로 교통이 나쁘지는 않으나, 경기도 군포로 강남역/시청역/여의도역까지 대중교통이용하여 1시간~1시간 30분 소요된다. 남편은 영업직으로 월요일만 본사인 강남으로 출근해서 출퇴근으로는 거리에 제약이 없고, 나와 남편 둘 다 자차 보유하고 운전이 가능해서 위치는 괜찮으나 구축이다보니 주차난이 있을 것으로 예상된다.
-학군: 금정중 (71%)까지 걸어서 5분이다. 산본역쪽 산본동에 65개의 학원가가 이루어져 있다.
-환경: 유해시설은 정확히 반경 3km에 걸쳐서 안양교도소가 위치해 있으나, 도보 10~15분 이내에 롯데몰, 킴스클럽, 이마트가 위치해 있어서 생활하기에 불편함은 없을 것으로 예상된다.
-종합 및 느낀점: 서울권이랑 거리가 멀어진 점이 아쉬웠으나 주변에 상권이 좋고 역이 가까워서 생활하기에는 불편함 없을 것 같았다. 그러나 아파트가 구축이다보니 아이까지 고려하면 평형에 비해 공간이 매우 협소해보였고, 남편와 나는 자차를 자주 이용하는 편인데 주차난이 심할 것으로 예상됐었다. 그리고 최근 1~10월 사이에 산본역 가격이 급등하여 이 가격으로 매수하는게 맞는건지 다른 매물과 비교하면서 판단해봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 군포시는 워낙 작은곳에 밀집 된 공간이고 1기 신도시로 90년대에 지어진 곳이라 두 단지는 연식도 비슷하고 공간구조도 비슷했다. 그리고 학군과 환경이 거의 같아서, 결국 가격과 위치의 차이였다. 위치도 비슷한데 이정도 연식이면 재건축을 고려해서 입주해야 하므로 결국 어디가 더 먼저 재건축이 될 것인지 고려해서 골라야 할 것 같다. 그리고 금액대도 비슷하기 때문에 직접 임장을 가보고 주차문제나 매물의 상태, 매물 위치를 조금 더 고려해서 선택해야 할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 : 지금 금액에서는 아쉬운 선택만 있는 것 같아서 예산을 조금 더 면밀하게 살펴봐서 생애최초 대출을 최대한 활용하는 방향으로 예산을 조금 더 올려서 대출을 좀 더 받는 방향도 고려해봐야 할 것 같다.
