월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 중랑구 면목동 한신아파트 |
두 번째 후보 지역 | 중랑구 용마 한신아파트 |
세 번째 후보 지역 | 동대문구 휘경 리오포레 2단지 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 예산으로는 접근할 수 구역이 중랑구, 노원구 쪽으로 볼 수 밖에 없었고, 평수도 최대 19평 정도로만 가능했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 중랑구 면목동 한신아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 면목동 한신아파트
- 연식: 39년
- 세대수: 1462세대
- 평형 : 19평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 10km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 30분
- 시청역까지 소요시간: 36분
- 여의도역까지 소요시간: 57분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:16 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 해당없어보임
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):홈플러스 면목점, 이마트 상봉점, 코스트코 상봉점, 홈플러스 상봉점, 엔터식스 상봉점 등 주요 쇼핑시설 이용 가능 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:
- 학원가 유무
3) 가격
- 평형 정보: 19평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억 8천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억 4천 7백
4)가치평가 및 결론
- 높은 연식, 세대수 많음으로 주차난이 있을 것으로 보임, 주변으로 중랑천이 이용가능 그 밖에 한신공원, 삼육서울병원, 녹색병원 등 이용 가능
- *중랑역(경의중앙선)**으로 도보 약 13분, 면목역(7호선)은 약 17분이야. 상봉역도 이용 가능하지만 도보 약 20분이라 초역세권이라고 보기는 어렵지만 청량리 출퇴근이 필요한 나에게는 적합한 위치였다.
- 아주 최근에 3억대에서 5억대로 반등된 것으로 보아 작은 중소형 아파트지만 대단지의 위력을 느꼈다.
다만, 지하주차장이 없고 이중주차가 많다는 후기가 있어 주차상황을 직접적으로 확인해볼 필요가 있을 거 같다.
단지 2. 단지명 중랑구 용마 한신아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 사가정로
- 연식: 36년
- 세대수: 565세대
- 평형 :17평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10km
- 강남역까지 소요시간:38분
- 시청역까지 소요시간: 44분
- 여의도역까지 소요시간: 51분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:31분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 용마터널 매연
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):코스트코 상봉점, 홈플러스 면목점 등 생활권 이용 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:
- 학원가 유무
3) 가격
- 평형 정보:17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :5억 5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억 5천
4) 가치평가 및 결론
7호선 사가정역 도보 약 9분로 지하철 역 접근이 더 좋았다.
용마산·사가정공원 인접, 경사지에 위치한 구축 아파트
단지 3. 단지명 휘경 리오포레 2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치:서울시 동대문구 한천로 248
- 연식:25년차
- 세대수:800세대
- 평형 :17평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10km
- 강남역까지 소요시간: 47분
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 49분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 버스로 23분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 장안동 상업지역에 유흥·숙박시설 일부 존재, 중랑물재생센터가 약 3km 거리로 집계됨
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):배봉산·중랑천 생활권 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:
- 학원가 유무
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :6억 7천만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억 7천만원
4) 가치평가 및 결론
- 단점: 역세권이 아니어서 출퇴근 시 버스 의존도가 높음
- 장점: 회기역 연계 버스, 강남행 145번 버스 등 이용 가능
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
면목한신은 1987년 준공 대단지이며, 휘경 리오포레는 기존 휘경주공 1·2단지가 명칭을 변경한 단지이므로 새 이름과 건물 연식은 구분해서 평가해야 한다.
실제 임장을 다닐 수 없어 커뮤니티 후기를 많이 봤을 때 가장 비교되는 점은
면목 한신과 휘경 리오포레의 차이는 주차가 세대당 0.5대냐 1.5대냐, 연식이 38년이냐 25년이냐, 복도식이냐 아니냐예요. 매일 체감하는 부분이라 1.2억 차이를 감수할 만하다고 생각해요. 반대로 예산이 5억대에서 끝난다면, 주차와 노후를 감수하고 넓은 평수를 고려했을 떈 면목 한신이 현실적인 답이고, 용마 한신은 셋 중 가장 애매해 보였다.
비교평가 결론
세 단지는 각각 대단지 규모, 소형 주택의 매수 가능성, 주변 주거환경이라는 서로 다른 관점에서 검토할 수 있었다. 현재로서는 면목한신을 우선 검토 대상이지만 대출이 우선적으로 승인된다면, 무적권 리오포레2단지를 선정하고 싶다. 대단지라는 장점을 바탕으로 주변환경과 아파트 거주 시설 입지 등이 정돈되어 보였기 때문이다.
실제 거주 편의와 매매가격의 적정성을 함께 살펴볼 수 있기 때문이다. 다만 나에게 중요한 조건이 교통 접근성이므로, 최종 선택에서는 단지 규모보다 집 현관에서 역까지 걸리는 시간과 출퇴근 동선을 우선 확인할 것이다.
나의 생각과 느낀점 :
이번 비교를 통해 같은 서울 아파트라도 단지마다 장점과 감수해야 할 불편이 다르다는 것을 느꼈다. 가격이 저렴하거나 단지 이름이 좋아 보인다는 이유만으로 선택하기보다, 교통·주거환경·관리 상태를 함께 살펴봐야 한다. 앞으로는 같은 평형과 비슷한 층을 기준으로 가격을 비교하고, 직접 걸어보며 내가 오래 거주할 수 있고 대출 부담도 감당할 수 있는 집을 선택하고 싶다.
