월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 동작구 (24평 기준) |
두 번째 후보 지역 | 서울시 마포구 (21평 기준) |
세 번째 후보 지역 | 서울시 강동구 (24평 기준) |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강을 듣고 예상 매수가를 계산해보니 최대 15억까지 정도였다. 동작구가 24평기준으로 15억 언저리의 가격대의 집을 매수하기에 가장 적당했고, 직주근접과 가족의 지원을 받기 좋은 지역이어서 선정했다. 마포구는 자취를 해본 경험으로 실거주시 만족도가 높았던 곳으로 평수를 줄여 급지를 올리는 선택을 함께 고민해보고 싶어 2순위로 두었다. 강동구는 아직 잘 모르는 곳이지만 가격대가 맞아서 3순위로 두었다. 1~2순위는 아는 곳이지만 살고 싶은 곳, 3순위는 잘 알지 못하지만 그렇기 때문에 선입견 없이, ‘교직환학’으로만 객관적으로 볼 수 있고 가격대가 맞는 곳이기 때문에 다른 지역과 비교해보기 위해 결정하였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 상도래미안2
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 동작구 상도동
- 연식: 2003년식
- 세대수: 431세대
- 평형 : 23평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 6.1 KM
- 강남역까지 소요시간: 40분 (버스 1회, 지하철 1회)
- 시청역까지 소요시간: 50분 (버스 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 35분 (버스 1회, 지하철 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 없 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상현중학교 84.9% 상도중학교 83.6% 중앙대학교사범대학부속중학교 80.5%
- 학원가 유무 : 상도1동 23개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.5억 (26년 10월 기준)
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14.05억 (26년 9월 기준)
4)가치평가 및 결론
-교통: 직장까지 50분, 주요 업무지구 내로 1시간 내에 도착 가능하다. 다만 언덕 지형 꼭대기에 있어 도보로 접근하기 힘들어 보인다. 이부분은 직접 가서 확인해봐야겠다.
-학군: 상현중학교 (84.9%)까지 도보 12분이며, 근처는 학원가는 없다.
-환경: 유해실서은 없고 3KM내에 대학병원이 하나 있다.
-종합 및 느낀점: 출퇴근 할 때, 환승이 필요하고, 집이 언덕 꼭대기 부근에 있어서 그 점이 신경쓰인다. 숭실대입구역에서 학교를 관통해서 집까지 올라와야 하는데 은근 그 점도 신경쓰인다. 그리고 반대쪽 입구가 어두운 산쪽이라 직접 가서 근처 분위기를 느껴봐야겠다. 근처에 친가가 있어서 육아에 도움 받기는 좋을 것 같다. 예산안에는 들어오지만 최근 단기간(26년 초부터)에 급격하게 가격이 상승한 단지로 적정 가격인지 더 고민해봐야겠다.
단지 2. 상도동삼성래미안1차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동작구 상도동
- 연식: 2004년식
- 세대수: 517세대
- 평형 : 25평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.3KM
- 강남역까지 소요시간: 35분 (논현역 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 34분 (노량진역 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 19분 (노량진역 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성남중학교 83.4% 영등포중학교 75% 강현중학교 65.2%
- 학원가 유무: 상도동 10개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15.1억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.4억
4) 가치평가 및 결론
-교통: 직장까지 50분으로 상도래미안2차와 통근시간은 비슷하다. 주요업무지구까지의 소요시간은 상도래미안1차가 더 적어, 객관적인 위치는 이곳이 더 좋다고 볼수 있을것 같다.
-학군: 주변의 학교는 많지만 학원성취율이나, 학원가를 고려하였을때는 래미안 2차가 더 낫다.
-환경: 조금 멀리서 보면 노량진 뉴타운 생활권이기 때문에 2차 래미안 보다는 환경이 더 좋아보일 수 있지만
아파트 바로 앞쪽은 빌라촌이라 직접 가봐야 판단할 수 있을것 같다. 다만 3KM 내에 백화점이 3곳 이상이라 이것만 봤을때는 여기가 더 좋아보인다.
-종합: 객관적인 위치가 1차가 더 좋으나, 실제 거주시 만족도는 직접 가서 비교체험 해봐야 알 수 있을것 같다.
생각보다 주변시세 보다 가격이 낮은 편인것 같아서 래미안 1차는 직접 가서 느껴봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 학군과 환경이 거의 같았다. 다만 상도래미안 1차가 조금더 평지에 가깝고, 지하철역과의 접근성이 더 나았다.
점수상으로는 1차가 더 낫지만, 환경점수가 백화점이 많아서 더 높은것이 그이유인데, 백화점이 1차와 거리가 다 있어서 이렇게 평가하는 것이 맞는지 고민이 된다. 이 부분은 다른 단지들과 비교해보며 고민해볼 요소이다.
직접가서 경험해보고 실제 거주시 만족도가 어떨지 느껴보는 것이 가장 중요할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
직접 임장을 가서 두 단지에서 역까지 걸어보고, 내가 매일 다닐 출퇴근길을 확인해봐야겠다.
