월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
세 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 지금 당장 매수할 수 없는 상황이기 때문에 내가 갈 수 있는 곳보다 상급지를 먼저 보고 내려오는 식으로 천천히 볼 예정이다. 내가 이정도는 원리금으로 갚을 수 있지 하면서 네이버부동산 내 대출계산기로 두드려봤었는데 내가 감당가능한 대출을 정확히 계산해보고 거기에 맞는 지역과 단지를 고를 수 있어서 좋았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동천 파크자이
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구
- 연식: 2019년식
- 세대수: 388세대
- 평형 : 24평(계3/2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 19.27km
- 강남역까지 소요시간: 48분 (버스1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 81분 (지하철 환승2회)
- 여의도역까지 소요시간:64분 (지하철 환승 2회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 지하철52분 버스40분 소 / 배우자 셔틀버스이용 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트2 롯데마트1 신세계백화점죽전 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 수지중91%
- 학원가 유무 : 동천동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 24
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9억7250
4)가치평가 및 결론
교통 : 내 직장 (광교) 까지 45분 배우자는 셔틀버스 이용
지금 출퇴근시간과 비슷해서 나쁘지않다.
학군 : 수지중(91%)걸어서 11분이고 학교에서 학원가는 걸어서 12분이다.
무난하게 학교보내고 학원보낼 수 있을 것 같다.
환경 : 유해시설 없고 3km 안에 대형마트 3곳 신세계백화점 1곳이 있고 종합병원은 분당으로 가야하지만 거리가 멀지않아 생활하기 무난하다.
종합 : 출퇴근 시간은 지금과 비슷해서 불편하지 않을 것 같다.
실거래가보다 3천만원 정도 높여서 호가가 나와있다.
매물보고 가격협상시도를 해봐야겠다.
단지 2. 수진마을3단지우미이노스
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 동천역 인근
- 연식: 2004년식
- 세대수: 396세대
- 평형 : 25평 (계3/2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 19km
- 강남역까지 소요시간: 41분
- 시청역까지 소요시간: 73분(지하철환승2회)
- 여의도역까지 소요시간: 64분(지하철환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 본인 지하철40분 버스47분 배우자 셔틀이용 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트2 롯데마트1 신세계백화점죽전점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 손곡중88% 수지중91%
- 학원가 유무: 도보5분이내 21개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.9억
4) 가치평가 및 결론
교통 : 두 단지의 거리가 크지않아 출퇴근시간은 비슷함
학군 : 수지중91%로 학군도 좋고 학원가도 도보5분이라 학교 마치고 아이들이 집에서 쉬다가 학원으로 갈 수 있는 좋은 루트를 만들어 줄 수 있겠다.
환경 : 단지가 상가와 학원가 바로 옆에있어서 생활하기 편리하고 대형마트3곳 백화점 1곳 있고 유해시설은 없어서 살기에 무난하다.
종합 : 지하철역까지 도보 14분이고 단지 자체가 초등학교 중학교 학원가에 둘러쌓여있어 아이 키우기 좋을 것 같다.
강남접근성이나 주변환경을 봤을때 동천파크자이보다 좋은데 가격이 조금 낮게 형성되어있다. 이정도는 연식차이 때문에 차이가 날 수 있다고 생각하고 나중에는 동천파크자이보다 수진마을이 더 높게 올라갈 것으로 생각된다.
실거래보다 호가가 6천만원 높게 형성되어 있는데 구축으로 들어가고 인테리어해야되는 부분을 내세워 가격협상을 해보아야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두 단지는 학군 환경이 거의 비슷한 상태, 수진마을이 동천마을보다 강남을 10분 일찍 갈 수 있음에도 불구하고 동천파크자이가 가격이 5천만원 정도 더 높다. 5천만원 금액 차이는 연식 때문에 나는 듯 하다.
시간이 지나 동천파크차이 연식이 차면 수진마을이 치고 올라갈 듯 하다.
수진마을이 구축이기때문에 인테리어비용이나 집주인상황 보고 가격 협상하면 매수 할 의향이 있다.
나의 생각과 느낀점 : 연식차이가 15년정도 차이가 나는데도 가격차이가 5천만원밖에 나지않는점이 신기했다. 비슷한 입지라면 신축 아파트의 가격이 훨씬 높게 형성될 것이라고 당연하게 생각했는데 실제로는 가격이 별반 큰 차이가 없었다. 이 또한 NOT A BUT B 를 다시 한번 느낄 수 있었고 부동산 가격이 항상 상식적으로 형성되지 않기 때문에 단지들을 개별적으로 꼼꼼히 보고 비교해보아야겠다는 생각이 들었다.
