월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 광명시 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 구리시 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 하남시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예상 매수가를 가지고 지역을 선정했을때 생각보다 후보지가 많지 않았다. 또한 아이가 있기때문에 너무 소형평수로 가기에는 부담이 많이되고 현실적으로 불가능하다고 생각하여 예산 내에서 가능한 곳을 선정해보니 그나마 서울 근교에있는 경기도권을 찾아보게 되었다. 지금 살고있는곳 근처(하남,구리)는 잘 알고있는 지역일 뿐만아니라 강남으로 가기에 크게 어려운곳은 아니기때문에 투자하기에 괜찮은 곳으로 보였고, 광명은 친가가 근처에 있기 때문에 추후 육아에 도움을 받을 수 있고 강남과의 접근성 나쁘지 않다고 생각해 선정하게 되었다.
집을 구체적으로 지역을 선정한 적은 이번에 처음이였는데 생각보다 서울권에 매매하기가 쉽지 않다는 것을 느꼈고 지금이라도 매매하여 추후 10년 20년 후엔 서울로 갈아타기를 해야겠다는 것을 느꼈다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 광명하안현대 1단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 하안동
- 연식: 1995년식
- 세대수: 593세대
- 평형 : 32평형(계단식/방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.9KM
- 강남역까지 소요시간: 57분(버스1회, 지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 58분(지하철1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 54분(버스1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간, 배우자 30분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트5개, 백화점0개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 하안북중 85.4%
- 학원가 유무 : 철산동56개, 하안동 68개 (위치는 하안동이지만 철산동 학원가가 더 가까움)
3) 가격
- 평형 정보: 103.62㎡/84.9㎡
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09.02) 6.45억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 강남, 시청, 여의도 1시간 이내에 갈 수 있는 위치이지만, 환승 횟수가 1~2회가 포함되어 있는점이 걸리며 역으로 가야할때 도보로가면 20분내외이며 버스를 이용하여야 역을 이용하기 편하며 출퇴근은 지금 살고 있는(하남) 과 차이가 나지않는다.
-학군 : 근처 중학교중에서 학업성취도가 2등으로 다소 높은편에 속하며 도보로 다닐 수 있는 위치이다. 학원가 또한 철산동과 하안동 학원가를 이용할 수 있기 때문에 선택지가 많은 편에 속한다.
-환경 : 유해시설은 없고, 백화점도 없으나 근처에 대형마트가 많은 편이다. 주변환경 또한 아파트단지가 몰려있어 도보로 다녀도 크게 위험하지않은 생활권으로 판단되나 실제 임장을 가봐야 정확히 알 수 있을 것 같다.
-종합 및 느낀점 : 출퇴근시 버스를 이용해야하는 불편함이 있고 세대수가 300세대인점이 아쉽다. 주변 환경 및 학군 자체가 괜찮아 예산 내에서 고를 수 있는 상급지로 판단되며, 복도식이 아닌 계단식 아파트로써 장점이 있다.
단지 2. 광복현대
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시 철산동
- 연식: 1998년식
- 세대수: 750세대
- 평형 : 25평형(복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.3KM
- 강남역까지 소요시간: 52분(지하철1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분(환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 38분(버스1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간, 배우자 30분내외 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(NC백화점), 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광명북중 77.7%
- 학원가 유무 : 65개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.07.24)6.7억
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 강남역, 시청역까지는 50분내외이며 여의도역 까지는 38분이며 환승이 많이 없는 편이라 교통은 좋게 생각된다. 또한 배우자 출근도 환승없이 갈 수 있다. 지하철은 걸어서 구일역을 이용할 수 있는 위치이고 7호선 철산역은 버스를 타고 이용할 수 있는 중간위치로써 더블역세권으로 판단 할 수 있겠다.
-학군 : 중학교 학업성취도는 높은편이 아니나 광명시 중학교 내에서 중간정도로 너무 낮지 않은 곳이다. 또한 걸어서 초등학교 중학교 고등학교를 갈 수 있기 때문에 위치적으로는 장점이 있을 수 있다.
-환경 : 바로옆에 안양천이 있어 산책할 수 있는 공원이 있으며, 유해시설이 없고 대형마트 특히 코스트코를 이용할 수있는 위치이고, 백화점도 이용하기 좋은 위치이다.
-종합 : 교통으로만 보면 광명시 내에서 고를수 있는 최고의 가치라고 평가되고 주변에 아파트들이 몰려있어 주변환경이 좋은곳으로 보인다. 다만 아쉬운점은 근처 중학교 학업성취도가 낮은점을 들 수 있다. 가격은 최근 매매가보다 5천이 올라가있는 상태인점이 아쉽지만 그래프로 봤을때 계속 우상향 하는 것으로 보아 추후 더 올라갈 수 있는 여지가 있다고 볼 수 있겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두단지는 32평형(계단식)/25평형(복도식)의 차이를 가지고 있으며 자녀를 키우기에는 큰평형수와 계단식 아파트의 장점을 크게 평가한다.
다만 교통에서의 차이가 있는데 같은 C등급이긴하지만 광복현대는 하안현대보다 이동시간이 다 짧으며 환승도 더 적게하는편이라 교통에서는 광복현대가 더 낫다고 판단할 수 있다.
학군등급에서는 하안현대가 더 높은 등급으로 볼 수 있으며 학원가도 더 많기때문에 학군에서는 광복현대가 다소 처진다.
호가에서는 하안현대가 더 낮은 호가로서 구매하기에는 덜부담이 되겠지만 추후 집값의 상승세를 탔을때 광복현대가 교통에서의 장점이 더 크게 작용함으로써 많이 오를 것으로 예상된다. 이유는 교통이 가장 크다고 볼 수 있겠는데 시간으로만보면 큰차이가 나지 않는다고 생각되지만 주요 출퇴근지역이 환승횟수가 더 적다는점이 가장 크게 작용하여 사람들의 구매욕구가 차이가 날 것으로 보이기때문에 광복현대를 다소 무리해서라도 매매하는 것이 좋다고 판단된다.
나의 생각과 느낀점 :
휴대폰으로 막연하게 아파트 단지를 비교했을때 큰차이가 나지않는다고 보여졌지만 막상 과제를 하며 비교해보니 큰차이가 느껴졌다. 같은 지역내라도 교통의 차이가 있을 수 있으며 그점이 가장 크게 와닿는 요소로 느껴졌다. 물론 자녀를 키우는 점에서는 하안현대를 선택하는 것이 평수도 크고 계단식의 장점이 있으나 우리는 건물만 사는것이 아니고 땅의 가치를 더 높게 봐야한다는 것을 강의로 배웠기 때문에 이를 적용하면 광복현대가 더욱 좋은매물로 느껴져 합리적인 매매를 한다고 했을때 광복 현대를 선택할 것같다.
