안녕하세요. 드림텔러입니다:)
가을학기 두 번째 강의는 '갈아타기'와 '성장하는 법', 두 가지를 다룬 시간이었습니다.
파트 | 핵심 내용 |
|---|---|
시장 파악 | 지방은 도시별, 급지별로 흐름이 갈리고, 수도권은 상승장 중반부(4~5급지가 오르는 분위기) |
갈아타기 3단계 | 시장 파악 → 대상 파악(지방, 수도권 투자, 내집마련) → 물건 파악(분위기, 단지 특성, 가격) |
상황별 갈아타기 | 1주택은 갈아탈 가치가 있는지, 2주택 이상은 어떤 것을 팔지 경우의 수를 비교 |
성장하는 법 | 목표 → 계획 → 실행 → 복기, 성장계획서로 3개월을 설계 |
이번 강의의 원메시지
- 상승장이든 하락장이든 더 나은 가치의 단지로 갈아탈 수 있으면 실행하고 아니라면 시장에 대응한다.
- 고민 끝에 결정했다면 뒤돌아보지 않고 밀고 나간다.
#갈아타기는 '더 오른 것'이 아니라 '더 가치 있는 것'으로
“아직 싼 걸 팔고, 상대적으로 더 오른 물건을 사는 것은 아닌지 경계하라”
갈아타기를 고민할 때 저도 모르게 '많이 오른 곳'에 눈이 먼저 갔습니다. A지역이 B지역 보다 빠르게 올라 A지역을 우선순위로 봤었습니다. 시간이 지나니 가치가 비슷한 A,B 지역은 비슷한 가격이 되었습니다.
갈아타기의 기준은 가격이 아니라 가치의 차이여야 한다는 말씀이 기억에 남았습니다. 가치가 비슷하다면 시간의 차이는 있을 수 있지만 결국 가격은 가치를 찾아간다는 것을 느꼈습니다.
지방에 보유한 자산에서 수익이 났고 관심 있는 수도권 지역이 아직 많이 오르지 않았다면 그때가 더 가치 있는 단지로 옮길 기회가 될 수 있습니다.
기회를 잡기 위해 먼저 시장과 내 보유 단지를 파악하고 갈아탈 대상과 나란히 놓고 비교한 뒤에 어떤 단지로 갈아탈 것인지 항상 알고 있어야 합니다.
2주택 이상인 경우에는 판단이 복잡해지기 때문에 경우의 수를 모두 펼쳐놓고 비교하는 것이 중요합니다.
A를 팔고 갈아탈지, B를 팔고 갈아탈지, 둘 다 팔고 투자를 할지 실거주를 할지 모두 펼쳐놓고 비교해 가장 나은 방향을 고르는 것이 핵심이었습니다.
특히 지방 1채, 수도권 1채를 가진 경우라면 실거주로 갈아탈 때 규제지역 LTV 40% 제한까지 고려해 한 채만 팔 때와 두 채를 모두 팔 때를 숫자로 비교해봐야 한다는 점이 와닿았습니다.
저층이나 탑층에 대한 질문도 기억에 남습니다. 급지를 한 단계 올릴 수 있는 선택이라면 특히 1~2급지라면 충분히 의미가 있다는 답이었는데 지금처럼 물건이 없는 시장에서 적용해 볼 수 있는 것 같습니다.
환금성 때문에 층도 중요하지만 결국 1~2급지 정도로 좋은 곳에 할 수 있다면 좋은 기회가 될 수 있다고 생각합니다.
#목표 → 계획 → 실행 → 복기, 이 순서가 3개월을 바꿉니다
투자와 가족, 개인의 우선순위를 조절하면서도 방향이 맞다면 될 때까지 하는 것
강의 마지막은 성장하는 법이었습니다.
"실행을 하면 목표가 따라오는 3개월"이라는 말이 오래 남았습니다.
포트폴리오를 점검하고 목표를 정하고 성장계획서를 쓰고 주간 목표를 달성하는 것을 반복하는 것이 중요하다고 하셨습니다.
앞마당도 경험도 중요하지만 꾸준히 하는 것이 다시 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.
적용할 것
- 명의, 자산 상황, 대출 등 내 상황 구체적으로 파악하기
- 2주택 이상이라면 A 매도, B 매도, AB 매도 세 가지 경우를 비교
- 매도할 때는 적극적인 중개사 한 분께 먼저 맡기고 반응을 보고 판단하기
- 강의나 기사에서 궁금한 것은 그냥 넘기지 않고 데이터로 확인한다.
2019년 대출 규제와 지금, 시장은 어떻게 반응했을까
WHAT → 두 번의 강력한 대출 규제
2019년 12·16 대책은 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억 원이 넘는 아파트의 주담대를 아예 막고, 9억 원 초과분의 LTV를 20%로 낮췄습니다.
2025년 10·15 대책은 수도권·규제지역 주담대를 집값 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 묶고, 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
두 대책 모두 '15억 원'이라는 선을 기준으로 대출을 강하게 조였다는 공통점이 있습니다.
WHY → 왜 비슷한 흐름이 나타났을까
① 대출 문턱 아래로 수요가 몰립니다.
규제 직후 2개월 동안 서울이 1.4% 오를 때 수원 영통구는 8.0%, 수지구는 4.9% 올랐습니다.
당시 '수용성'이라 불린 풍선효과였고, 정부는 2020년 2·20 대책으로 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했습니다.
지금도 강남구가 1년간 3.6% 오르는 동안 노원구 16.0%, 수지구 25.9%가 올랐고, 비규제지역인 수원 권선구·군포 등의 추가 규제 가능성이 거론되고 있습니다.
② 전세난이 매매를 받칩니다.
2020년에는 7월 임대차 2법 이후 서울 전셋값이 5개월 만에 10% 올랐고, 지금은 토지거래허가구역의 실거주 의무로 세를 놓을 집이 줄면서 서울 전셋값이 1년간 10.5% 올랐습니다.
③ 하지만 결정적으로 다른 것은 금리입니다.
2020년은 기준금리가 0.5%까지 내려간 유동성 장세였지만, 지금은 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 오르는 중입니다.
그래서 지금은 2020~2021년처럼 모든 지역이 함께 오르기보다, 대출 문턱 아래의 선호 지역 위주로 차별화될 가능성이 크다고 생각합니다.
HOW → 그래서 나는 어떻게 할까
- 갈아타기를 고민한다면 : 규제가 비껴간 지역이 먼저 오르고 뒤이어 규제로 묶이는 흐름이 반복됐습니다. 추가 규제 전후로 대출 조건이 바뀔 수 있으니, 갈아탈 후보의 규제 가능성까지 알고 갈아타기
- 보유 자산이 있다면 : 15억 원 이하, 대출이 잘 나오는 구간으로 수요의 흐름이 오고 있기 때문에 흐름이 왔을 때 매도를 검토할 외곽인지 판단해보기
- 무주택이라면 : 전세난이 이어지는 구간에서는 전세보다 매수가 나을 수 있지만 금리 인상기인 만큼 감당 가능한 대출을 파악해서 매수하기
좋은 강의 해주신 센쓰 튜터님 감사드립니다.
