월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기 하남 |
두 번째 후보 지역 | 서울 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산 금액대 맞는 곳 중 평균 매매가 높은 곳으로 설정했고, 모두 동일하게 18평대로 설정. 서울도 가능한 곳이 있다는게 신기했지만 첫 번째 후보 지역인 하남에서 구체적인 조건(예산내, 세대수 300이상, 10평이상)을 걸어 보니 나오는 단지가 단 2곳이었기 때문에 두,세번째 후보 지역에서도 필터를 걸면 아마 애초에 가능한 단지가 적을 것으로 예상된다.
- 서울 : 서대문구, 노원구, 중구
- 경기 : 하남, 구리
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 하남 백송한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 하남시 대청로 50
- 연식: 1994년식
- 세대수: 641세대
- 평형 : 15평(복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 17.5km
- 강남역까지 소요시간: 62분
- 시청역까지 소요시간: 70분
- 여의도역까지 소요시간: 76분
- 직장까지 소요시간: 51분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1,마트3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신장중 79%
- 학원가 유무:유, 48개
3) 가격
- 평형 정보: 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 헤6억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 내 직장(잠실)까지 51분이다. 올초까지 하남의 신도심 미사역에서 출퇴근했었기 때문에 지하철 3코스만 더 가면 된다는 점, 차라리 회사로 출발할때 앉아서 갈 수 있으니 미사역보단 오히려 좋을 수도 있겠다는 생각이 들었다.
- 학군 : 신장중(79%)까지 걸어서 8분이다. 근처에 학원가가 있지만 크지 않고, 하남의 학원가는 구도심보다 신도심을 위주로 형성되어 있다.
- 환경 : 유해시설 없고, 3km 안에 백화점1개, 대형마트3개 있어서(스타필드 덕분이다) 생활하기 무난해 보인다.
- 종합 및 느낀점 : 원래 살던 하남 신도시쪽 아파트가 얼마나 비싼지 새삼 깨달았다..최근 실거래가 보다 호가가 낮은데 저층 매물인건지 차이를 추가로 확인해볼 필요가 있다. 직장까지 출퇴근은 1시간 이내로 좋은데 타 주요 업무지구로의 교통이 너무 아쉬워서 같은 가격으로 좀 더 강남 접근성이 좋은 곳이 있다면 하남 지역 순위는 밀려날 것 같다.
단지 2. 하남 더우개마을동일
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 하남시 대청로59번길 20
- 연식: 1999년식
- 세대수: 438세대
- 평형 : 13평(계단식/방1화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:17.7km
- 강남역까지 소요시간: 60분
- 시청역까지 소요시간: 68분
- 여의도역까지 소요시간: 74분
- 직장까지 소요시간: 49분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백1,마트3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신장중 79%
- 학원가 유무:유,48개
3) 가격
- 평형 정보: 13평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4억(26.5월 거래)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 내 직장(잠실)까지 49분이다. 백송한신보다 지하철 역과 가까워서 2분 짧은 소요시간인데 유의미한 수치는 아니다. (이하 백송한신과 동일)
- 학군 : (이하 백송한신과 동일)
- 환경 : (이하 백송한신과 동일)
- 종합 및 느낀점 : 백송한신은 평형이 하나인데 반해 더우개는 평형이 다양하고 내가 택한 평형은 세대수가 별로 없어서 확인할 수 있는 최근 실거래가는 올해 5월에 찍힌 4억인데에 반해 호가는 5.5억으로 5개월만에 1.5억이 올랐다..돈 모으는 속도보다 집 값 오르는 속도가 정말 감당안되는구나 싶다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
하남시에서 내 예산안 최대치를 사용했을 때 살 수 있는 단지가 길건너 아파트 수준이라 교통, 학군, 환경이 같고 차이가 있다면 가격이다. 백송한신은 전고점 2022년 가격을 먼저 찍었고 더우개는 전고점까지는 호가 기준으로 5천만원 저렴한(?) 가격이다.
나의 생각과 느낀점 :
하남시청쪽은 실제로 가본적이 없어서 분위기임장으로 갔던 하남 신도심과 비교할겸 직접 동네 분위기 임장, 두 단지 임장을 가보고 싶다. (강남 접근성(교통), 학군이 아쉽긴 하지만 환경은 좋기 때문)
그리고 내 예산안에서 교/환/학이 다 좋을수없다는걸 여실히 더 깨달았고 선택 가능한 수 중에서 가장 좋은걸 골라내고 싶다.
