2주차 과제

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 평균 매매가로 했을때 예산을 넘는 지역도 있으나, 그 안에서 가능한 단지들을 추려보자는 마음으로 선정하였다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 금호동3가 두산

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 성동구 금호동3가
• 연식: 1994년
• 세대수: 1267세대
• 평형 : 전용59 (복도식 방2화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 5.9km
   - 강남역까지 소요시간: 29분 (3호선 → 신분당선)
   - 시청역까지 소요시간: 29분 (3호선 → 1호선)
   - 여의도역까지 소요시간: 36분 (3호선 → 5호선)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 33분, 배우자 30분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(현대백화점 압구정 본점), 대형마트 3개(롯데마트 행당역점, 이마트 왕십리점, 이마트 청계천점)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 옥정중 79%
   - 학원가 유무 : 인근에 없음 (행당동이나 압구정쪽으로 가야함)
    

3) 가격

• 평형 정보: 전용59
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 16억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 17.7억

4)가치평가 및 결론
- 교통: 교통이 정말 좋다. 서울 3대 업무지구를 모두 30분내외면 갈 수 있다.

- 환경: 바로 한강만 건너면 압구정이 있어 이곳의 백화점을 이용할 수 있다. 주변에 대형마트도 충분해서 편의시설은 괜찮고, 주변에 아파트 단지들이 꽤 많이 모여있어서 균질성이 엄청 나쁜 편은 아니다 (주변에 주택가가 있기는하다. 임장 통해서 확인 필요)

- 학군: 학군이 다소 애매한 것 같기는 하다(중학교 학업성취도도 별로 좋지 않고, 초등학교 학생수도 많지 않고, 호갱노노 거주민 리뷰에서도 초등학교까지는 어떻게든 괜찮은데 중학교부터 애매하다는 이야기가 있었다)

단지 근처에는 학원가가 없다. 한강 건너 압구정쪽에 학원이 많고, 아니면 행당역 근처에도 학원이 35개 정도 있다(성동구에서는 제일 많은 곳).

- 기타: 거주민 리뷰에 단지내 오르막이 아주 심하다는 이야기도 있었다. 직접 임장해서 눈으로 확인해봐야 할것 같다.

- 결론: 교>환>학 중에 ‘교통’은 very good / ‘환경’도 good / ‘학군’은 soso 정도여서 아주 좋은 단지인 것 같다.

단지 2. 행당한진타운
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 성동구 행당동
• 연식: 2000년
• 세대수: 2123세대
• 평형 : 전용59 (복도식 방3화1)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 6.44km
   - 강남역까지 소요시간: 40분 (5호선 → 2호선)
   - 시청역까지 소요시간: 19분 (5호선 → 2호선)
   - 여의도역까지 소요시간: 30분 (5호선)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 45분, 배우자 23분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: O (중랑 물재생센터)
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 X, 대형마트 3개(롯데마트 행당역점, 이마트 왕십리점, 이마트 청계천점)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 무학중 81%
   - 학원가 유무: O (행당역 인근 35개, 성동구에서 가장 학원 밀집)
    

3) 가격

• 평형 정보: 전용59 복도식 방3화1
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 16.5억

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 16.54억

   

4) 가치평가 및 결론
 - 교통: 3대 업무지구를 모두 40분내로 갈 수 있다. 특히 시청역이 가깝고, 강남역은 조금은 더 거리가 있는 편이다.

 - 환경: 편의시설은 생활하는 데 불편함이 없을 정도로 있는 편이다. 중랑 물재생센터가 3km이내에 있는데, 이게 영향을 줄 정도인지 모르겠다. (거주민 리뷰에도 물재생센터, 하수처리장에 대한 언급 없음)

- 학군: 인근 중학교 학업성취도는 별로 좋지 않고, 초등학교는 길 건너 바로 있는데 학생수는 그렇게 많지는 않다(학급당 20명). 그래도 행당역 인근에 학원이 35개 있어 성동구에서는 제일 밀집된걸 보면, 성동구에서 아이 키우기에 좋은 편이라고 볼 수 있다. (외부에서 학군 때문에 수요를 끌어들일 정도는 절대 아님)

- 결론: 교통 good 환경 good 학군 soso~good으로 교환학 모두 고루고루 좋은 단지이다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드 
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기> 

비교평가 결론 : 

교통(위치)의 관점에서 금호두산이 행당한진타운보다 더 단지의 가치가 높은 것 같다. 물론 금호두산은 복도식 방2화1이고, 행당한진타운은 복도식 방3화1이어서 구조의 차이가 있기는 하다. 실제 매물을 보면서 어느 정도로 느낌이 차이나는지 확인이 필요할 것 같다. 

나의 생각과 느낀점 :  

2개 단지를 둘다 가본적은 없지만 교환학을 분석해보는 것만으로도 어느 정도 평가가 가능한게 재밌었다. 실제로 임장도 하고 매물도 보면서 구체적으로 비교가 필요할 것 같다.