직장인 투자자로서 서울로 출퇴근하는 우리에게 교통 접근성은
늘 가장 예민하고 강력한 화두가 됩니다.
직주근접의 핵심인 교통!
앞으로 교통 호재가 예정된 지역들은 과연 어떤 시각으로 바라봐야 할까요?
안녕하세요!
유연하게 생각하고 행동하는
모두의 동료 호이호잉입니다:^)
오늘은 교통 호재가 지역과 단지의 가치에 미치는 영향을
함께 깊이있게 들여다보려 합니다-!
Case 1. 용인 수지구: 강남 접근성이 가져온 변화된 선호도
마찬가지로 용인 수지구에 큰 파장을 일으켰던 신분당선 개통 사례도 살펴볼께요!
과거 경부고속도로 축을 따라 형성된, 수지구 내에서도 균질성을 갖춘 죽전 생활권의 죽현마음 아이파크(04년식, 1,466세대)는 단연 선호도가 높은 단지였습니다. 반면, 언덕과 난개발 환경이지만 신분당선 역세권으로 강남 접근성이 획기적으로 좋아진 정자뜰마을 태영데시앙은 상대적으로 아쉬운 선호도였습니다.
신분당선 착공 당시만 해도 두 단지의 매매가 차이는 1억원 정도였지만, 개통 이후 약 2년이 지나 상승장을 맞이하면서 태영데시앙이 2억원 이상의 격차를 벌이며 역전하는 현상이 나타났습니다.
그리고 또 한번의 시장 흐름을 거친 지금, 그 격차는 3억 수준까지 벌어졌습니다. 죽현마을 역시 수인분당선을 품고 있지만, 배차간격과 정시성 그리고 결정적으로 강남 접근성의 차이가 단지 선호도를 완전히 갈라놓은 것입니다.
다음으로는 용인의 또다른 교통호재였던 GTX!
Case 2. 용인: 교통 호재로 좁혀진 단지 간의 격차
두 단지 모두 지역내에서 상대적으로 주거 인프라가 아쉬운 특징을 갖고있는 용인 수지구의 써니밸리(04년식, 627세대)와 용인 기흥구의 블루밍구성더센트럴(00년식, 1,576세대)의 전세가를 먼저 살펴보면, 단지 비교가 안된다고 생각될 정도로 꾸준히 약 1억 정도의 차이가 유지됩니다.
그렇다면 매매가는 어땠을까요?
과거에는 매매가 역시 1억 이상의 매매가 차이를 보였습니다. 하지만 블루밍구성더센트럴은 교통 호재와 상승장을 만나면서 지난 상승장에서 그 격차를 3~4천만원으로 줄였고, 전고점을 찍은 이후 현재는 비슷한 가격 흐름을 형성하고 있습니다. 서울로 바로 접근가능한 GTX가 상대적으로 더 사람들의 선호도를 불러일으키면서 가격에 반영되었다보 보여집니다.
이처럼 강력한 호재와 시장 분위기가 더해질 때, 단지 자체의 급과 위상이 달라지는 교통 호재의 파급력을 확인할 수 있습니다! 이번엔 조금 더 서울에 인접한 경기 동북권역으로 가볼께요!
Case 3. 구리: 8호선 개통 전과 후, 선호도의 이동
최근 가장 뜨거웠던 구리의 8호선 연장 개통 소식을 기억하시나요?
경의 중앙선에 의존했던 구리에 8호선이 뚫리면서, 이제는 잠실까지 30분 안팎으로 접근할 수 있게 되었습니다.
서울 접근성 5~10분 정도 차이 나던 단지들은 개통 이후 가격 격차를 점점 더 벌려나가는 모습을 보여주고 있습니다.
그렇다면, 8호선이 개통되기 전의 모습은 어땠을까요?
현재 지도에서 두 단지를 비교해 보면 입지의 성격이 명확히 달라졌습니다.
별내 신안인스빌(12년식, 874세대)
→ 8호선 역세권을 누리지 못하지만, 균질성 높은 평지 택지 생활권
인창 이편한세상2차(06년식, 621세대)
→ 동구릉역 역세권을 누리지만, 언덕 생활권
8호선이 개통된 지금은 역세권의 가치가 우위가 되어 인창 이편한세상2차가 다른 가치를 가진 단지가 되었습니다. 하지만 교통 호재가 가시화되기 전에는 평지 택지 생활권의 신안인스빌을 더 선호하는 분위기였습니다.
그러나 8호선이 착공에 들어가면서 사람들은 교통 개선 기대감이 번지기 시작했고, 상승장을 거쳐 실제 개통에 이른 지금은 사람들의 선호도가 완전히 재편되었음을 가격으로 보여주고 있습니다.
이렇게 교통으로 인해 입지가 개선될 때, 우리는 단순히 “앞으로 더 좋아지겠지~”라는 막연한 기대감에 머무는 것을 넘어, 바뀐 입지 가치에 따라 사람들의 선호도가 어떻게 이동할 것인가를 고민해야 합니다:)
기존 기축 단지들의 과거와 현재 가격 흐름을 면밀히 비교해보며,
다가올 미래의 가치를 선제적으로 그려보는 깊이 있는 투자자가 되어봅시다!
같이 화이팅해요!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)🧡
