안녕하세요 람파드 입니다.
오늘은 서울 수도권의 급지와 입지요소에 대해서 이야기를 해보려고 합니다.
강의에서 튜터님이 비교평가 해주실때는 끄덕끄덕! 아하! 하지만 직접 해보려고 가격을 가리고 보면, 너무 어렵죠 😭
수학 공식처럼 정직한 입력값과 결과가 나오면 참 좋을텐데!
명확하게 수치화 되지 않는 부분들을 가지고 정성적인 비교평가를 하는건 어려운 게 맞는 것 같습니다.
그래서 급지와 가격에 많이 흔들리게 되는 것 같아요.
급지가 좋은 곳이 더 좋지 않을까?
가격이 비싸니까 내가 잘 모르는 무언가 더 있는거겠지?
제가 오늘 말씀드리고 싶은 부분은 이러한 급지와 입지요소라는 부분을 알고
이를 활용해서 어떤 부분을 더 생각하고 비교를 해보면 좋을지 저의 경험을 공유드려고 보려고 합니다.
1. "4군은 무조건 3군보다 못할까요?" 급지 나누기의 함정
부동산 공부를 처음 시작할 때 우리는 ‘입지’와 ‘급지’라는 개념을 배웁니다.
서울과 수도권 시장을 이해하기 위해 흔히 서울을 1군부터 5군까지 분류하죠.
1군: 강남, 서초, 송파, 용산
2군: 광진, 성동, 마포, 양천
3군: 영등포, 동작, 종로, 중구, 강동
4군: 서대문, 동대문, 성북, 강서, 관악
5군: 노원, 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉
큰 그림에서 보면 5군보다 1군의 가치가 높은 것은 당연합니다. 하지만 이를 통해 너무 ‘퉁쳐서’ 생각을 하게 되면, 안되는 부분이 많습니다. 예를 들어 "4군 지역은 무조건 3군보다 안 좋아!"라고 단정 짓는 식입니다.
숫자로 나뉜 급지는 판단의 근거로 삼기에 너무나 명확하고 쉽습니다. 하지만 이렇게만 받아들이고 생각하려고 하면, 부동산 투자자로서 인사이트가 없는 1차원적인 사고만 하게 된다고 생각합니다.
우리가 투자자로서 성장하려면 단순히 ‘몇 군이냐’를 외우는 것이 아니라, 지역과 사람들에 대한 높은 수준의 이해를 바탕으로 어떤 것이 더 가치 있는지 인사이트를 키워야 합니다.
그럼 우선적으로 급지의 특징과 사람들이 그곳을 찾는 이유를 살펴보겠습니다.
1군 (부촌과 커뮤니티): 대표적인 부촌이면서 직장, 교통, 학군, 환경을 모두 갖춘 지역입니다. 그래서 이런 곳에서는 단순한 입지 요소보다 ‘커뮤니티’, 즉 ‘내가 어디에 속해 있는가’가 사람들에게 매우 중요한 요소로 작용합니다.
2군 (핵심 요소 2개 이상): 교통, 학군, 환경 중 뚜렷한 핵심 요소를 2가지 이상 가지고 있는 지역들입니다. 이런 요소들에 의해 많은 수요를 끌어들이고, 사람들이 늘 가고 싶어 하는 지역입니다.
3군 (직주근접의 핵심): 수도권에서 가장 핵심 입지 요소는 ‘직장’과 ‘그 직장을 얼마나 빠르게 갈 수 있느냐 하는 '교통’입니다. 이러한 부분에서 3군은 강남 출퇴근이 용이하고 3대 업무지구에 속해 접근성이 좋거나, 자체 업무지구를 보유하고 있어 물리적인 거리와 교통이 잘 갖추어져 있다는 장점을 가지고 있습니다.
4군 (뚜렷한 강점 1개): 직장, 교통, 환경 중에서 뚜렷한 핵심 요소를 1개 정도 가지고 있어, 그 요소를 중요하게 여기는 사람들이 찾고 좋아하는 지역입니다.
5군 (인접 경기도와의 경쟁): 핵심 입지 요소 1가지를 가지고 인접한 경기도와 직접 경쟁하게 되는 지역들입니다. 그만큼 수요를 서울 인접 경기권에 빼앗기기도 하고, 오히려 인접 경기도보다 환경이 더 안 좋은 곳들도 많습니다.
이렇게 서울을 그저 ‘몇 군이야!’로 퉁치는 것이 아니라, 각 군의 특징과 분류되는 기준을 알고 그 장점을 가진 지역인지 파악해야 합니다. 결국 핵심은 ‘얼마나 많은 사람이 좋아하고 선호하는 지역이며, 이것들이 실제 수요로 연결되느냐’입니다.
그러면 이러한 급지는 계속 유지가 되는 것들일까요? 한가지 예로 서울에서 거주환경이 크게 개선이 되면서, 사람들의 인식과 수요가 달라진 고덕, 신길, 이문/휘경, 장위같은 곳이 있고, 경기도에서는 광명 같은 곳이 있습니다. 이런 곳들은 ‘주거 환경 개선’이라는 강력한 무기로 사람들의 수요를 크게 끌어들이는 효과가 있습니다. 비록 1~5군으로 나뉘어 있지만, 그 안에서 사람들의 인식과 수요는 얼마든지 바뀔 수 있는 것입니다.
그렇다면 환경이 좋아진 광명은 급지를 올려줘야 할까요?
"가치투자는 공식이나 알고리즘으로 할 수 있는 것이 아닙니다. 만약 공식으로 해결된다면 컴퓨터가 모든 부를 차지했을 것입니다."
— 찰리 멍거
제가 1~5군 이야기를 꺼낸 진짜 목적이 바로 여기에 있습니다. 부동산 투자에 있어서 너무 수학적으로 접근하면 안 됩니다. 부동산의 가치는 사람을 이해하는 부분으로 생각하는 것이 더 필요하다고 생각합니다.
“환경이 좋아졌으니까 이제 4군에서 3군으로!”라고 외우기보다는, "과거에 사람들이 좋아하던 어떤 지역만큼이나, 여기도 이제는 사람들이 참 좋아하는 곳으로 변화하였구나. 그렇다면 늘어난 수요의 크기와 함께 어느 정도 가격 수준까지 사람들이 지불할 것 같다!"라는 식으로 생각을 해보는 것이 필요한 것 같습니다. 이것이 우리가 1~5군을 숫자로만 나눠서 갈라치기하면 안 되는 이유입니다.
2. 표와 부등호로 단지 비교를 해도 답이 안 나오는 이유
다음으로 ‘단지 대 단지’를 비교할 때, 입지 요소를 가지고 가치 판단을 했는데 왜 답을 못 내리겠지?" 라고 의문을 품었던 경험이 있으신가요?
주로 수도권의 단지를 비교할 때 교통, 학군, 환경 3가지로 비교를 합니다.
교통: 강남까지 얼마나 걸리는가?
학군: 중학교 학업성취도가 얼마인가?
환경: 백화점, 마트 개수와 거주 환경은 어떠한가?
이렇게 표를 그려서 어떤 것이 더 우위인지 부등호(>, <)를 써서 적어보고 그 결과를 보고 판단하려 합니다. 하지만 그렇게 해서 명확한 판단이 내려지지 않는 것은 너무나 당연하다고 생각합니다.
앞에서 말씀드린 부분과 이어지는 것인데, 결국 부동산은 우리가 숫자로, 표로 도식화해서 결론을 내리기에는 어려운 부분이 있습니다. 우리가 입지 요소를 배우는 이유는 사람들이 집은 선택하는 요소가 무엇인지 알고, 그런 요소들로 인해 사람들이 선호와 수요에 의해 더 높은 가치를 만들어 내기 때문입니다.
서울 25개 구만 해도 그 안에 수많은 생활권과 단지가 있습니다. 예를 들어 ‘학군지’와 ‘강남 접근성’처럼 특성과 비교 기준이 아예 다른 지역이나, 비슷한 생활권 수준과 선호도를 갖는 곳들을 두고 단순히 ‘강남 접근성’, ‘학업성취도’, ‘백화점,마트’ 이 세 가지 숫자만으로는 어떤 것이 더 가치 있는지 판단하기 어렵습니다.
교통, 학군, 환경 같은 정량적인 데이터를 베이스로, ‘사람’을 이해하는 것이 중요합니다.
그 지역을 어떤 사람들이 주로 찾을까?
해당 지역의 수요와 규모는 얼마나 될까?
이 생활권을 선택하는 사람들은 이 단지가 어느정도 우선순위에 있을까?
이처럼 ‘어디가, 어떤 사람들의, 얼만큼의 수요를 가져가는 곳인지’를 생각해 보는 것이 핵심 포인트입니다.
이런 부분들을 치열하게 고민해보고 생각하면서 우리가 배우고 있는 가치 판단에 대한 진짜 인사이트가 쌓일 것입니다.
3. 결국 우리는 인사이트가 폭발하는 경계를 넘어야 합니다
마지막으로 드리고 싶은 이야기는, 이 과정이 어려운 것이 맞다고 생각합니다. 저도 부족한 인사이트를 쌓아나가기 위해 계속 해나가고 있는 과정이라고 생각합니다.
마치 연애나 결혼 상대를 선택 할 때도 기준점으로 삼을 수 있는 조건들은 있지만, 무조건 딱 떨어지는 공식이 있는 것도 아니고, ‘내가 어떤 사람이냐’에 따라서 더 맞고 안 맞고 하는 부분들도 있듯이, 우리가 가치투자를 하기 위해서 부동산의 가치를 알아가고, 판단하고, 비교하는 것 역시 절대적인 답이 있는 것은 아니기에 어려운 것이 당연하다고 생각해요.
"투자는 과학이라기보다 예술에 가깝습니다. 모든 것이 계량화될 수 있다면 누구나 부자가 되었을 것입니다."
— 하워드 막스
그렇기에 ‘1~5군’, 교통, 학군 환경을 베이스로 지역과 단지에 대해 계속 생각하고 비교 해보면 좋을 것 같습니다.
우리가 정말 힘들게 임장을 다녀와서 알게 된 지역의 생생한 모습과, 그곳 사람들의 선호도와 수요를 기반으로 전체 시장에서 해당 생활권과 단지를 판단해 보는 노력 은 우리 안에 쌓이고 있다고 생각합니다.
최근 강의에서 튜터님이 해주신 이야기가 매우 인상적이었습니다. 꾸준하게 매 순간 시장에서 고민하고 분석하며 공부를 해나가는 과정에서 “과연 이게 맞는 방향인가? 왜 나는 아직도 이해가 안 가지!”라는 답답한 순간이 계속 찾아올 수 있지만 그럼에도 꾸준히 깃발을 꽂으면서 내가 경험한 부동산 시장을 기록하고 복기하며 해나가다 보면, 어느 순간 나의 투자 인사이트가 폭발하는 경계(임계점)를 넘어설 것이라고 해주신 부분이 우리가 가야 할 방향이였습니다.
몇 가지 기준과 단순 비교만으로 쉽게 판단이 되는 것이었다면, 우리는 애초에 이렇게 힘든 과정을 시작하지도 않았을 것입니다. 그러니 조급해하기보다 동료들과 함께 부동산의 본질에 대해서 깊이 이해하고, 진짜 실력 있는 투자자가 될 수 있도록 치열하게 생각해 보는 시간들로 채워나가면 좋을 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
