지방은 참 넓다.
수도권 루트와는 다르게 많이 뜨문뜨문 있고, 그 뜨문뜨문 한 곳들 사이에 공급(신축)이 생길 수 있다
신축에 대한 선호도가 강해 top10은 계속 바뀌지만 한번 형성된 상권과 학군은 잘 옮겨지지 않는다.
인구는 계속 줄어든다고 하는데 계속 신축이 생길 때마다 근처에 상권이 형성되는게 신기하다.
직장과 교통보다 환경, 학군 그리고 공급을 더 뾰족하게 봐야하는 지방임장에 대해 배우게 되었다.
1. 지방임장
<분위기 임장에서 적용할 점>
유해시설이 있어서 안되! 가 아닌 그걸 넘어서는 선호요소를 가지고 있는지(사람이 모이지 않으면 유해시설도 없다!)
<단지 임장에서 적용할 점>
생활권 단위로 루트 그리기 + 분위기 임장 루트의 역방향
<임보에 적용할 점>
★ 이 지역 선호단지 top10과 그 이유 작성하기(생활권 내 단지 선호도 파악)
★ 저평가 단지 확인 : 연식, 위치 고정
- 75는 과거 시세를 통해 확인!
<매물 임장에서 확인할 점>
눈썰미!, 판상형/타워형 차이 문의하기
★ 모의계약서 작성하기
★나의 다짐★
이번달 전임을 통해 각 생활권별 선호도를 파악하고 top10을 만들고 각각의 선호요소에 대해 작성해본다.
2. 대구 지역강의를 통해 나의 임장지에 적용할 점
인구수가 줄어들며 좋은 것에 더 몰리다 보니 선호하는 단지의 기준이 더 중요해졌다.
뾰족한 선호도 파악이 중요하다
입지분석 중 베드타운에 대한 이야기가 나왔다. 대전 서구에서 베드타운은 관저, 도안이다.
둔산도 베드타운이지만 학군과 직장, 편의시설이 같이 있다
직주근접 수요가 풍부하고 고정된 학군(학원가)로 인해 거주수요가 있어 매매가가 높은 것 같다.
대전 서구에서 가장 환경이 좋은 곳은 어디일까? 주요상권과 학원가, 편의시설이 있는 둔산일 것라고 생각이 들었다. 중심지로부터의 거리, 접근성이 중요하지만 관저/도안의 경우 어떻게 해석해야 할지 고민이 되었다(전임필요)
사이생활권 자체가 재건축이 되며 환경이 개선되고 있지만 동구/동대문구처럼 엄청 드라마틱한 느낌은 안들었다.
그래서 둔산>도안/관저>사이로 생활권 순위를 생각하게 되었다.
대전 서구는 인군 대전,세종,청주에서 가장 큰 학원가를 가지고 있고
그에 따라 둔산동 90년대 구축이 매매가가 높게 형성되고 있다. 그게 탄방/갈마에서 라이딩이 가능할 정도인데
너무 매매가가 차이가 나서 이 정도가 맞나? 라는 생각을 계속 하게 된다.
서구 84, 75, 59 가격만 보는게 아니라 생활권별 디테일하게 보는게 필요한 것 같다.
<임보에 적용할 점>
생활권별 핵심 키워드 작성하기
생활권별 가격 84, 75, 59 가격 및 전세가격 확인하기
3. 투자전략
대구의 투자전략을 대전 서구에 적용해 생각해보았다.
수도권을 보면서 생각했던 중심부 접근성에 학군과 연식이 추가 되었는데
중심부 접근성을 보면 관저/도안은 가장 마지막이 되고 연식은 나홀로 신축들이 많은 것 같다.
연식만 제외하면 투자 우선순위가 둔산이라서 어려웠다.
대전도 75%가 2012년 이후 연식인데 90년 연식은 38년이 되어 가기 떄문이다(물론 대구는 80년식이지만)
그래서 둔산동의 신축은 없기에 인근 신축을 우선순위로 봐야하는지 궁금했다.
대전에서 수도권으로 임장으로 다녔기에 오히려 몸이 편할 줄 알았는데
마음이 너무 어려웠다. 내가 하는게 맞나 하는 생각이 계속 들었기 때문이다.
같이 임장하다 혼자 해서 그런 것 같다.
남은 기간 더 뾰족히 선호도 파악을 위해 열심히 하자!
내가 하지 못하는 것에 집중하지 말고 내가 할 수 있는 것에 집중하자
