월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 부천시 원미구 |
두 번째 후보 지역 | 군포시 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 현재 매매 가능한 4억 원 대 금액으로 매수 가능한 지역으로 선정 조금 더 저축을 하여 추후 더 입지가 좋은 지역을 매매하는 건 어떤지 고민해 봐야 겠음
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 미리내은하수타운
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구
- 연식: 1993년식
- 세대수: 1540세대
- 평형 : 복도식 (방1/화1개)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 22.9KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 12분 (환승 1번)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 8분 (환승 1번)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 8분 (환승 2번)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 5분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 대형마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 부명중학교 82.1%
- 학원가 유무 : 중동 135 개 (44개 + 21개 + 22개 + 28개 + 11 개 + 9개)
3) 가격
- 평형 정보: 16평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 3.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.13) 3.05억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 강남, 시청, 여의도, 직장까지 모두 환승도 한번 이상, 1시간이 넘게 걸려 교통이 및 출퇴근이 모두 길게 소요된다.
- 학군 : 주변에 중학교가 3곳으로 모두 84~86% 정도 학업성취율을 보이며 중학교가 많아서 그러한지 학원가가 다소 많아보인다.
-환경 : 유해시설이 없고, 3KM 안에 현대나 롯대백화점 뿐만 아니라 이마트도 2개 있으며 뉴코아 백화점도 있어 대형 시설이 많아 생활하기에 매우 편해보인다.
- 종합 및 느낀점 : 출퇴근 거리가 멀지만 단지 규모도 크고 평지라 생활하기에는 주변에 공원과 버스터미널, 대형 마트들, 학원가도 많아 안전히고 편리해 보인다. 다만 최근 실거래가 보다 호가가 낮게 나와 있어서, 가격에 의문이 들기도 하고 직접 임장을 통해 단지 분위기를 보는 등 더 알아봐야겠다.
단지 2. 중흥마을주공
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구
- 연식: 1995년식
- 세대수: 863세대
- 평형 : 복도식 (방2/화1개)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 22.9KM
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분 (환승 1번)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 1분 (환승 1번)
- 여의도역까지 소요시간: 54분 (환승 2번)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2, 대형마트 3 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 중흥중학교 86.6%
- 학원가 유무 : 중동 135 개 (44개 + 21개 + 22개 + 28개 + 11 개 + 9개)
3) 가격
- 평형 정보: 17평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.01) 3.7억
4) 가치평가 및 결론
-교통 : 미리내와 교통이 비슷하지만 역까지 도보로 이동 거리가 가까운지 조금 더 시간이 줄어들지만 크게 차이가 없다.
-학군 : 미리내와 같이 학원가는 동일하지만 중학교 3개 중 가장 가까운 학교가 학업성취도가 가장 높은 중흥중학교이다.
- 환경 : 대형마트도 동일하며 홈플러스 1개가 추가되어 조금 더 좋다.
- 종합 및 느낀점 : 역까지 도보 이동 거리가 짧지만 복도형이라 고민이 된다. 그리고 16평과 17평이 가격적으로 크게 차이가 없고 16평이 17평 보다 매매가 더 높게 이루어져서 한번 임장을 가보고 그 이유를 확인해 봐야 겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 두 단지 모두 학군과 교통 모두 비슷하지만 중흥마을이 미리내 보다 근소하지만 출퇴근 시간도 짧아지고 홈플러스라는 대형 마트도 추가되어 조금 더 생활하기 편리해 보인다. 거기에 중학교도 학업성취도가 높은 중흥중학교가 가장 가까워 중흥이 2천 정도 가격이 더 높게 거래되는 거 같다.
나의 생각과 느낀점 : 두개 모두 교지환학과 지어진 연도가 길어 크게 차이가 없고 특히 중흥은 복도식이라 6.5천만원의 가격이 높은 가치를 가지고 있을까 확신이 들지 않는다. 역으로 도보 몇 분 차이, 자녀가 있으면 몇 % 차이지만 학업성취도가 높은 중흥중이 가까운 중흥을 더 선호할까??? 직접 단지를 방문하여 분위기와 매물 확인을 해 봐야겠다.
