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한은 기준금리 3% 동결…긴축 유지, 속도조절 속 내달 다시 인상 가능성(종합)
- 26.10.22 국제신문
어제는 한국은행이 기준금리를 연 3.00%로 동결했습니다.
7월에 기준금리를 연 2.5%에서 2.75%로, 8월에 연 3.00%로 연속 인상하였고 이번은 그 후 첫 번째 동결입니다.
하지만 여전히 시장은 지속해서 인상 가능성에 대해서 무게를 두고 있습니다.
그럼 만약 금리 인상이 다시 이어진다면, 어떤 영향이 발생 할 것인지 알아보도록 하겠습니다.
시장별로 영향은 다를 것입니다.
우선 서울/수도권의 경우 주택담보대출의 상한선이 있습니다.
15억 이하 - 6억
15억~25억 - 4억
25억 초과 - 2억
매매가액이 높아질수록 주택담보대출을 활용 할 수 있는 비율이 줄어들고, 이는 금리의 영향보다는 다른 변수가 더 큰 구간이라고 볼 수 있습니다.
현재 상급지에서 매매가가 일부 조정되고 있는 것은
금리의 영향보다도 보유세, 양도세 등과 같은 세제 영향이 더 클 수 있는 것입니다.
한 번 더 생각해보면, 서울/수도권 내에서도 영향이 다를 수 있습니다.
매매가 15억 이하의 경우 6억까지 주택담보대출이 가능합니다.
매매가 40%에 해당하는 수준이고
대출 6억에서 금리가 0.5%p 상승한다면,
한 달에 부담해야하는 이자는 약 25만원, 일 년에 부담해야하는 이자는 약 300만원이 증가하게 됩니다.
어느 누구에게는 크게 부담되지 않을 수 있는 가격이나, 누군가에게는 아파트 매매가가 달라질 수 있는 가격이기도합니다.
시장의 영향을 지방에 적용해보면
서울/수도권에서 매매가액이 높아질수록 금리의 영향보다는 다른 변수가 더 큰 것을 확인하였습니다.
그렇다면, 지방에서는 어떠할까요 ?
서울/수도권, 지방의 차이는 크게 두 가지가 있습니다.
첫 번째, 매매가액의 차이
두 번째, 대출규제의 차이
지방의 경우 매매가액이 10억이 넘는 단지가 서울 만큼 많지 않습니다. 그리고 가장 큰 차이는 대출규제인데요.
금액별로 대출의 상한선이 없고, 무주택/생애최초의 경우 LTV 70-80% 수준 (DSR 40%이내), 주택담보대출의 활용이 가능하기 때문에 매매가액 대비 주택담보대출의 비율이 큽니다.
연봉 9,000만원의 무주택자가 8억 집을 매수 할 때
단순 계산해볼 경우 지방에서는 5.6억(LTV 70%)의 대출이 가능하지만 규제지역 내에서는 3.2억(LTV 40%)의 대출만 가능합니다.
집 값의 약 30% 만큼 대출을 더 활용 할 수 있기 때문에 그 만큼 금리에도 더 큰 영향을 받는 것입니다.
실제로 현장에서는
수도권에서는 금리가 주요 원인이 되어 집 값이 오르거나, 거래가 잘 이루어지지 않는다는 이야기를 듣는 경우는 많지 않습니다.
하지만, 지방에서는 현재 매매/전세 거래의 분위기가 금리에 영향을 많이 받는 다는 이야기를 많이 듣는데요. 예를들어, 지방에서 6억 이상의 집을 매수 고민 할 때에 정책대출을 받을 수 있는 금액대를 초과하기 때문에 이자에 부담을 느껴 거래로 이어지지 않는 경우들도 있습니다.
하지만, 이는 모든 단지에 적용되는 것은 아니고 사람들의 수요가 몰리는 선호도 높은 단지는 소득이 높은 사람들의 접근으로 영향의 차이가 다를 수 있습니다.
수요의 차이도 있을 것입니다.
정량적으로 금리의 영향을 많이 받을 수 밖에 없는 구조이지만, 이에 더해 수요의 차이도 있을 것입니다.
서울은 인구 약 900만에 가까운 수요가 있고, 경기도까지 그 범위를 넓히면 약 2,000만명의 수요입니다. 하지만 지방광역시는 가장 큰 도시 부산이 300만 정도이지요.
이러한 수요의 차이로 입지 독점성이 강해지는 것 또한 수도권과 지방의 금리 영향에 차이를 만드는 한 요인이 될 수 있습니다.
우리가 해야 할 것은
기준금리에 만 영향을 받는 것은 더더욱 아니기 때문에 내 집마련을 적극적으로 고려해야하는 것은 달라지지 않습니다.
그리고 기준금리가 올랐다고하여, 그것이 아파트 가격에 영항을 바로 주는 것 또한 아닙니다. 기준금리가 오르고 내림의 영향이 아파트 가격에 미치기까지 수요와 심리의 변화 등 거쳐야 할 단계가 많기 때문입니다.
시장은 예측 할 수 없는 영역이고, 기준금리가 변함에 따라 우리가 해야할 행동 하나는 기준금리가 올랐을 때를 고려하여 ”대출한도의 변화와 감당가능여부를 꼼꼼하게 계산해보는 것“ 입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
