앞으로 집을 산다면 이건 꼭 알아두셔야 해요

최근 이런 기사를 보았습니다.

기사 내용을 살펴보면 경기도 아파트 신고가 거래는 452건으로 서울의 211건보다 많았습니다. 올해 6월부터 5개월 연속 서울을 앞섰다는 내용입니다.

단순히 신고가 건수만으로 경기 전체가 서울보다 더 많이 올랐다고 볼 수는 없지만 서울의 가격 부담으로 경기 일부 지역에 관심이 옮겨가는 모습을 전하는 기사였습니다.

이런 소식을 접하면 집을 마련하려는 분들도 투자를 준비하는 분들도 마음이 바빠집니다.

“서울은 너무 올라서 다른 지역을 보고 있었는데, 여기도 오르네.”
“내가 알아보던 단지도 올랐네. 조금 더 서둘렀어야 했나?”

처음에는 강남 등 상급지의 집값이 오른다는 이야기가 멀게 느껴졌을 수 있습니다. 그런데 내가 살고 있는 지역 혹은 관심을 두고 있던 지역에서 신고가가 나오거나 예산에 맞춰 살펴보던 단지의 호가까지 올라가면 마음이 달라집니다.

몇 달 전에는 살 수 있었던 집이 가격이 급격하게 오르면서 멀어졌고 조금 더 비교하고 결정하려던 시간이 기회를 놓친 시간처럼 느껴지기도 합니다.

투자를 준비하는 분들도 비슷합니다. 비규제 지역을 중심으로 현재 내 투자금을 고려하다 보면 살펴볼 수 있는 지역과 단지가 좁아집니다. 그렇게 찾은 지역마저 가격이 오르면 더 늦기 전에 결정해야 하는 것은 아닌지 고민하게 됩니다. 혹시 규제가 또 나올 것 같으니까 다른 지역을 봐야하나 고민이 생기기도 합니다.

열심히 돈을 모으고 시간을 내어 집을 알아봤는데 선택할 수 있는 집은 오히려 줄어드는 것처럼 느껴집니다. 그렇다보니 조급한 마음이 드는 것은 어찌보면 너무나도 당연한 일입니다.

그런데 이런 상황에서는 집을 보는 기준도 조금씩 달라질 수 있습니다. 사람들이 왜 이 단지를 좋아하는지, 비슷한 가격의 다른 단지와 비교하면 어떤 장점이 있는지보다 이런 생각이 먼저 들기 시작합니다.

“여기는 아직 별로 안 올랐네”
“주변보다 가격이 싸네”
“이 정도면 내 투자금으로 살 수 있겠는데?”

덜 올랐다는 점이 기회처럼 느껴지고 가격이 싸다는 이유로 관심이 갑니다. 내 예산에 들어온다는 사실만으로 괜찮은 선택처럼 보이기도 합니다. 물론 예산과 투자금을 확인하는 것은 반드시 필요합니다. 아무리 좋은 집이라도 내가 감당할 수 없다면 매수하기 어렵습니다.

다만 예산과 투자금에 들어와 살 수 있다는 것만으로 그 집을 선택해야하는 이유가 되는 것은 아닙니다.

지난 상승장도 크게 다르지 않았습니다

2017~2021년 수도권 시장을 돌아보면 상승을 이끄는 지역이 달라지는 모습을 확인할 수 있습니다.

2017~2019년에는 서울 주요 지역의 상승이 두드러졌습니다. 2020년에는 서울 외곽과 경기 여러 지역으로 상승세가 넓어졌고 2021년에는 경기·인천의 상승 폭이 더욱 커졌습니다.

2021년 1~8월 아파트값 상승률은 서울 11.57%, 경기 21.16%, 인천 21.75% 였으며 경기에서는 시흥·오산·동두천·의정부 등의 상승이 두드러졌습니다.

당시에도 먼저 오른 곳은 이미 비싸다고 느꼈고 상대적으로 덜 오른 곳에서 기회를 찾았습니다. 실제로 뒤늦게 가격이 오르는 곳도 많았습니다. 

19년말부터 부동산 시장을 지켜보고 20년도부터 투자를 해야겠다고 마음을 먹었을 때에도 이미 많은 곳들이 올라 경기도 주요 지역 및 외곽에 해당하는 지역으로 넓혀가며 투자를 진행했습니다.

그리고 점차 외곽도 사자마자 오르거나 급격하게 호가가 상승하는 모습을 보면서 “결국 순서대로 오르는구나” “아직 안 오른 집을 사서 기다리면 되겠네” 라는 생각을 많이 했습니다.

상승하는 동안에는 이런 생각이 맞는 것처럼 보입니다. 그렇게 집을 사고 가격까지 오르면 선택에 대한 확신도 커집니다. 하지만 우리가 집을 보유하는 기간은 상승장에서 끝나지 않습니다.

이번 상승장도 크게 다르지 않습니다

2022년 하락을 겪은 뒤 시장은 다시 움직였습니다. 2023년에는 하락세가 진정되며 일부 지역에서 반등이 나타났고, 2024년에는 서울 주요 지역의 회복이 이어졌습니다.

2025년에는 강남과 한강벨트의 상승이 주목받았습니다. 올해는 서울 외곽과 경기 일부 지역의 상승 소식이 들려오고 있습니다.

지역별 차이를 전제로 큰 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.

과거에도 결국 상승했다는 것만 생각한다면 자연스럽게 다음 순서를 생각하게 됩니다. 서울 중심부가 올랐고 외곽도 움직였으니 다음 지역을 봐야 할 것 같습니다. 관심을 두던 지역이 규제를 받게 되면 다른 비규제지역으로 눈을 돌려서 선진입을 해야겠다고 생각이 들 수 있습니다.

하지만 앞으로 집을 살 때는 단순히 가격이 오를 것 같다는 생각만으로 접근하는 것은 조심해야합니다. 지난 상승장에서 함께 올랐지만 상승이 끝난 이후 보여준 모습은 전혀 달랐기 때문입니다.

아래 단지들은 경기도 외곽에 위치한 아파트입니다. 아래 단지 모두 인근에 역이 위치하고 있으며 세번째 단지는 올해 기준 입주 6년차에 접어든 신축입니다.

지난 상승장에서 가격이 올라가는 것을 매수를 했다면 적게는 1억, 많게는 2억 정도의 시세 차익을 얻을 수 있었습니다. 하지만 여기서 중요한건 하락장이 찾아온 이후 현재 가격은 매수했던 시기와 비슷한 수준의 가격이라는 것입니다. 

그렇다면 여기서 한번 생각을 해봐야 합니다. 상승장이 온다면 오를 수도 있겠지만 그 이후 하락장이 찾아오는 것은 사실 필연적인데 그 시기의 가격은 어떻게 될까요? 더불어 내가 상급지로 갈아타기를 하고 싶다고 해도 이미 가격이 원래대로 돌아온 상황에서 유의미한 갈아타기를 할 수 있을지에 대해서도 고민을 해보는 것이 필요합니다.

결국 일시적으로는 자산이 늘어나고 돈을 벌었다고 생각할 수 있지만 막상 따져보면 이도저도 아닌 선택이 될 수도 있따는 것입니다.

그래서 단순히 지난 상승장에서 가격이 올랐다는 사실만으로 이번 상승장의 결과까지 같아질거라 생각하고 접근을 하는 것이 위험한 이유입니다. 매수할 때 중요한 건 ‘얼마나 오를 것 같은가’ ‘내 투자금에 들어오는가’ 등 이 아니라 ‘어떤 가치를 가진 집을 보유하게 되는가’를 항상 먼저 생각해야 합니다.

결국 집을 고르는 기준은 가치입니다

가치를 살핀다는 것은 사람들이 그 집을 선택할 이유를 확인하는 일입니다. 주요 직장까지 다니기 편한지, 지하철을 실제로 이용하기 좋은지, 아이를 키우고 생활하기에 어떤 환경인지 살펴보는 것입니다. 같은 생활권에서도 연식과 단지 환경에 따라 선호가 어떻게 달라지는지 비교하는 것입니다.

집값이 잠시 오르지 않더라도 사람들은 출근해야 하고, 아이를 학교에 보내야 하고, 일상을 살아가야 합니다. 그 생활을 더 편하게 만들어주는 집에는 사람들이 선택할 이유가 있습니다. 우리가 매수 전에 확인해야 하는 것도 이런 이유들입니다.

물론 가치가 있는 집도 하락할 수 있습니다. 좋은 집을 너무 비싸게 사면 회복을 오래 기다려야 할 수도 있습니다. 그래서 사람들이 더 선호할 집이 무엇인지 비교하고, 그 차이에 비해 현재 가격이 적절한지 판단하는 것입니다.

주변보다 가격이 낮다면, 왜 낮은지 살펴봐야 합니다. 비슷하게 좋은데 가격만 낮은 것인지, 사람들이 덜 선호할 이유가 있어서 가격 차이가 나는 것인지 구분해야 합니다.

투자금도 마찬가지입니다.

매매 가격이 싸거나 전세 가격이 높아 투자금이 적게 들어간다는 사실만 생각하는 것이 아니라 그 가격에 어울리는 가치를 지닌 집인지 판단하는 과정이 필요합니다.

예산과 투자금은 살 수 있는 범위를 정해줍니다. 다만 그 안에서 무엇을 살지는 가치를 비교해 결정해야 합니다. 그리고 투자금과 예산이 정해졌다고 그 범위 안에만 들어오는 것을 보는 것이 아니라 선택지를 넓혀놓고 그 안에서 가치를 먼저 판단해야합니다.

그리고 지금과 같은 상황이 지속된다면 수도권의 경우 현재 비규제지역 중 일부 지역들은 규제지역으로 지정이 될 수 있습니다. 다만 그런 상황이 생겨서 비규제지역이라는 것에만 집중해 지역이 가진 가치를 보지 못하는 일은 조심해야합니다.

항상 기억해야하는 건 어떤 사람들이 그곳에 사는지, 어디로 출근하는지, 어떤 생활권과 단지를 더 좋아하는지 살펴봐야 합니다. 비규제지역이라 매수한다는 것이 이유가 될 수 없습니다.

다만 오늘 이야기 드리는 내용이 외곽을 보지 말라는 이야기도 무조건 서울을 사야 한다는 이야기도 아닙니다. 가치라는 것을 가장 먼저 앞에 두고 생각하고 가치에 가격을 입혀 그 차이를 비교하는 과정이 있어야 후회하지 않는 선택을 할 수 있습니다.

지금 보고 있는 지역과 단지를 고른 이유를 적어보세요

현재 관심을 두고 있는 지역 혹은 단지를 떠올려보셨으면 좋겠습니다. 그리고 왜 관심을 갖고 보고 있는지 혹은 투자하려는지 적어보세요.

아직 덜 올라서인지, 주변보다 가격이 낮아서인지, 내 투자금이나 예산에 들어와서인지. 그 이유들을 적었다면 다음 질문에도 답해보는 것입니다.

“사람들은 다른 단지보다 이 단지에 살고 싶어 할까?”

답이 잘 떠오르지 않는다면, 다른 단지를 함께 놓고 비교해보세요. 출퇴근과 생활환경, 학교, 연식 등에 있어서 어떤 차이가 있는지 살펴보고 그 차이가 현재 가격에 어떻게 반영돼 있는지 확인하는 것입니다.

그렇게 비교한 뒤에도 지금 보고 있는 집이 가치가 있다고 생각된다면 확신을 갖게 됩니다. 

집값이 오르는 곳이 늘어나면 서둘러야 할 것처럼 느껴집니다. 하지만 우리가 돈을 모으고 투자를 하는 이유는 한 번의 상승에 올라타 한방에 끝내는 것이 아닙니다.

내 집 마련이든 투자든, 어렵게 모은 돈으로 앞으로의 삶을 더 나아지게 만들기 위해서입니다. 다음에 어디가 오를지 고민하는 것보다 내가 보고 있는 단지의 가치를 먼저 생각하셨으면 좋겠습니다.