[월부학교 가을학기🍁 개봉박두 유디스토리3 🚀, Are U Yoody? 우다위] 아는 것과 실행하는 것은 다르다! 갈아타기와 성장, 두 마리 토끼 잡기 [우다위]

안녕하세요. 

우리 모두 다의 행복을 위하여

우다위입니다. 

가을학기 두 번째 강의는 센스있게쓰자 튜터님께서 

<<갈아타기와 성장, 둘 다 해내는 방법>>에 대해 강의해주셨습니다. 

지방 자산을 매도하고 수도권 상급지 갈아타기를 준비하고 있는 저에게 정말 필요한 강의였습니다.

그동안 투자 공부도 하고, 임장도 다니고, 매도도 진행하면서 나름대로 열심히 활동하고 있는데요, 

이번 강의를 들으면서 

나는 지금 정말 더 좋은 자산을 갖기 위한 방향으로 가고 있는가

열심히 배우고 있는 것들을 실제 행동으로 얼마나 연결하고 있는가

에 대해 생각해 볼 수 있었습니다. 

이번 강의의 핵심 메시지

1.  갈아타기는 더 오른 곳이 아니라 더 가치 있는 곳으로 가는 것이다.

2.  아는 것과 실제로 하는 것은 다르다. 목표를 세우고 실행해야 성장한다.

    

 강의 목차와 핵심 내용

1. 갈아타기는 단순히 집을 바꾸는 것이 아니라 더 좋은 자산을 갖는 과정이다

그동안 갈아타기를 고민하면서 '어디가 많이 올랐는지', '앞으로 어디가 더 오를지'에 관심을 가졌던 것 같습니다.

중요한 것은 가격의 상승 속도가 아니라 갈아타기 전후 자산의 가치 차이였습니다.

특히 A지역은 아직 덜 올랐는데 B지역은 이미 많이 오른 상황이라면, 

자칫 싼 자산을 팔고 비싸진 자산을 사는 갈아타기가 될 수도 있습니다.

튜터님께서는 현재 시장의 흐름과 보유 자산의 가치를 파악한 뒤

갈아탈 후보 단지를 나란히 놓고 비교해야 한다고 말씀하셨습니다.

갈아타기 판단 3단계

저는 이 세 단계 중에서 특히 대상 파악이 중요하게 느껴졌습니다.

매도에 집중하다 보면 정작 매도한 돈으로 무엇을 살 수 있는지, 

그 자산이 확실한 업그레이드인지에 대해 조급한 마음에 판단력이 부족해지기도 했습니다. 

한 채를 팔고 갈아타는 경우, 두 채를 팔고 갈아타는 경우, 조금 더 보유했다가 갈아타는 경우까지 

모두 비교가 필요했던 것 같습니다. 

갈아타기를 잘한다는 것은 단순히 비싸게 팔고 싸게 사는 기술이 아니라,

여러 경우의 수 중 가장 좋은 자산을 가질 수 있는 선택을 하는 능력이라는 생각이 들었습니다.

상승장에서도 좋은 갈아타기가 가능하다는 말씀이 마음에 들어왔습니다. 

하락장에서 갈아타는 것이 유리할 수 있지만, 막상 하락장이 오면 내가 가진 물건도 팔리지 않을 수 있습니다.

그래서 하락장을 기다리는 것만이 정답은 아니며, 지금 더 좋은 자산으로 이동할 수 있다면 실행할 수 있어야 한다는 것꼭 적용하겠습니다. 

BM

• 보유 자산별 매도 가능 가격, 세금, 전세 만기, 확보 가능한 현금을 정리하기
• 한 채 매도, 4채 매도, 매도 시기 조정 등 경우의 수별 매수 후보 단지 비교하기
• 단순한 옆그레이드가 아닌 확실한 업그레이드인지 판단하기

원메시지 : 갈아타기는 매도에서 끝나는 것이 아니라, 매도 후 어떤 자산을 갖는지가 핵심이다!

2. 같은 상승장이라도 지역마다 다르게 움직인다

지방과 수도권 시장을 함께 살펴보면서 가장 인상 깊었던 것은 상승의 흐름이 지역과 급지에 따라 다르게 나타난다는 점이었습니다.

지방이라고 모두 같은 지방이 아니었고, 수도권이라고 모두 함께 오르는 것도 아니었습니다.

특히 제가 관심 있게 본 지역은 전주와 울산이었습니다. 이유는 제가 투자했던 지역이어서 관심이 갈수밖에 없었는데요

강의에서 전주는 상급지뿐만 아니라 중급지와 하급지까지 상승 흐름이 나타나고 있었고, 

울산 역시 산업 호황과 전세 부족 등의 영향으로 상승 흐름이 확산되는 모습을 보여주었습니다.

여기서 깨달은 것은 내 물건이 있는 지역에 상승 흐름이 왔다는 사실과,

 내가 가진 물건을 지금 매도하는 것이 최선이라는 판단은 별개라는 점입니다.

매도하려는 단지의 현재 위치, 경쟁 매물, 전세 상황까지 확인하고 결정해야겠습니다.

수도권은 강남·서초 등 상급지에서 시작된 상승 흐름이 수원, 부천, 군포 등으로 확산되고 있었습니다.

반면 일부 상급지는 매물이 증가하며 이전보다 협상이 가능한 분위기가 나타나고 있었습니다.

실제 2급지 매임을 위해 전화를 드려보면 일단 5천이 깍이고 보는 그런 분위기를 느낄 수 있었구요

갈아타기 기회를 생각해 볼 수 있었습니다.

내가 가진 자산은 매도우위 시장에 있고, 갈아탈 지역은 매수우위 시장에 있다면 어떨까?

상대적으로 매도는 유리하게, 매수는 협상하며 진행할 기회가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

반대로 내가 가진 지역이 아직 상승하지 않았는데 이미 많이 오른 지역으로 갈아탄다면, 

싼 것을 팔고 비싼 것을 사는 결과가 될 수도 있을것 같습니다. 

중요한 것은 두 시장을 각각 아는 것이 아니라 두 시장을 연결해서 판단하는 것이었습니다.

아울러, 상급지는 상승 기간이 길고 하락 기간이 짧은 반면, 

하급지는 상승 기간이 짧고 하락 기간이 길 수 있다는 설명을 듣고

하급지 자산은 상승 흐름이 왔을 때 매도 타이밍을 놓치지 않는 것이 중요하겠다는 생각이 들었습니다.

BM

• 내 보유 자산의 시장이 상승 흐름의 어느 단계에 있는지 파악하기
• 갈아탈 지역의 상승률뿐 아니라 매물 수와 호가 변화를 함께 보기
• 보유 지역과 매수 후보 지역 중 어느 쪽이 더 유리한 시장인지 비교하기
• 상승률만 볼 것이 아니라 상승이 어디까지 퍼졌는지, 매도우위인지 매수우위인지 함께 살펴보자!

3. 갈아타기는 결국 실행! 매도와 매수의 상·하한을 정하자

지역을 알고, 후보 단지를 비교했다면 마지막은 실제로 얼마에 팔고 얼마에 살 수 있는지 판단하는 과정입니다.

특히 매도 과정에서 기억에 남는 말씀들이 있었습니다.

1. 매도하려는 단지뿐 아니라 앞선 선호 단지의 가격을 확인하기

경쟁 단지만 보는 것이 아니라 그 지역에서 사람들이 더 선호하는 단지와 가격 차이를 비교해야 합니다.

2. 실거래가와 현재 호가, 매물 수를 함께 보기

그래프에는 과거 거래가격만 남지만, 실제 거래를 결정하는 순간에는 현재 호가와 매물 상황이 중요합니다.

3.  일 잘하는 부동산 사장님과 협업하기

내 물건의 장점을 알고 적극적으로 매수자를 연결해 줄 사장님을 찾는 것이 중요합니다. 처음부터 무조건 많은 곳에 내놓기보다 시장 상황에 맞게 전략을 세워야겠습니다.

4.  매도와 매수의 가격 범위를 미리 정하기

매도 희망가와 최저 수용 가격, 매수 희망가와 최고 수용 가격을 정해 놓아야 협상 과정에서 흔들리지 않을 것 같습니다.

저 역시 지방 자산을 매도하면서 집 상태를 관리하고 사장님들과 소통하는 일이 얼마나 중요한지 경험했습니다.

5. 이 가격에 팔면 무엇을 살 수 있고, 이 가격 아래로 팔면 갈아타기가 여전히 의미 있는가 연결해서 판단하기

BM

• 보유 물건별 경쟁 매물과 사장님 반응 확인하기
• 매도 희망가·마지노선, 매수 희망가·상한선 정하기
• 전세를 안고 매도하는 경우와 입주 가능한 물건으로 매도하는 경우의 차이 비교하기

원메세지 :  매도와 매수는 따로 하는 일이 아니라 하나의 갈아타기 계획 안에서 함께 판단하는 것이다!

5. 시장에 깃발을 꽂는다는 것, 나만의 투자 인사이트 만들기

매달 임장보고서를 작성하며 수많은 가격과 그래프를 봅니다.

하지만 시간이 지나면 그때의 실거래가격만 남고, 당시 시장이 얼마나 뜨거웠는지, 부동산 사장님들의 반응이 어땠는지, 매물이 얼마나 귀했는지는 쉽게 잊어버립니다.

지금의 시장을 직접 경험하고 기록하는 것이 중요하다고 하셨습니다.

저도 시세지도를 작성하면서 단지별 가격을 단순히 적는 것에서 벗어나, 왜 이 단지가 더 비싼지, 가격 차이에 어떤 규칙이 있는지 찾으려고 노력하고 있습니다.

이번 강의를 통해 그 과정이 단순한 과제가 아니라 나만의 투자 인사이트를 쌓는 일이라는 확신이 들었습니다.

부동산 투자 인사이트 = 앞마당 × 경험 × 꾸준함

아는 지역을 늘리고, 직접 경험하고, 그 경험을 꾸준히 기록하는 것.

하나하나의 깃발이 쌓여 나중에는 시장을 더 빠르게 이해하고 판단하는 힘이 될 것입니다.

BM

• 임장지 임장보고서에 현재 시장 분위기와 내 판단 기록하기
• 시세지도에서 가격 규칙과 상대적 저평가 단지 찾아보기
• 지금의 호가·매물·전임 내용을 기록하고 몇 개월 뒤 복기하기

원메세지 :  시장을 구경하는 사람이 아니라, 시장에 참여하고 기록하는 투자자가 되자!

6. 아는 것과 실제로 하는 것은 다르다! 성장하는 3개월 만들기

오래하는 투자자로 성장하기 위해서, 

목표가 명확하지 않은 성장계획서는 자칫 단순 반복활동이 될 수 있다고 말씀하셨습니다.

임보를 쓰고 강의를 듣고 임장을 가는 것 자체에 집중한 적이 많았습니다.

왜 이것을 하는지, 3개월 뒤 어떤 모습으로 성장하고 싶은지가 없다면 열심히 하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.

목표 → 성장계획 → 실행 → 복기의 꾸준한 반복이 필요한데요, 

이번 학기에 가장 중요한 것은 제가 실제로 이루고 싶은 투자 목표와 성장 목표를 나누고, 그것을 매주 실행하는 것이라고 생각했습니다.

나의 3개월 투자 목표

지방 자산을 정리하고, 수도권에서 더 가치 있는 자산으로 갈아타기 위한 계획을 실행한다.

이를 위해 보유 자산을 점검하고, 확보할 수 있는 현금과 대출 가능액을 계산하고, 후보 단지를 비교평가한다

단순히 매수에 성공하는 것이 목표가 아니라, 확실한 업그레이드가 되는 자산을 선택한다

나의 3개월 성장 목표

스스로 결론을 내리는 투자자로 성장한다.

강의와 기사를 읽을 때, 임보를 작성할 때  What–Why–How로 생각하는 연습을 하겠습니다.

이번 학기 적용점 우선순위

튜터님께서 강조하셨던 투자와 가족, 개인의 우선순위를 조절할 줄 알아야 한다는 말씀도 기억에 남습니다.

지금은 몸을 회복해야 하는 시기이기도 합니다.

무조건 많은 일을 하려고 하기보다는 가장 중요한 일에 집중하고, 할 수 있는 일을 꾸준히 이어가겠습니다.

잘 쉬는 것도 오래 투자하기 위해 필요한 과정이라고 생각합니다.

보유 자산을 점검하고, 시장을 분석하고, 갈아탈 단지를 비교평가하고, 매도와 매수를 실행하는 모든 과정이 투자자로서 성장하는 시간이었습니다.

그동안 공부하며 쌓아온 앞마당과 경험을 이제는 실제 투자 판단으로 연결해야 할 때입니다.

목표를 세우고, 계획하고, 실행하고, 복기하는 과정을 반복하며 한 단계 더 성장하겠습니다.

아는 것을 행동으로 바꾸고, 행동을 결과로 만드는 투자자가 되도록 노력하겠습니다. 

갈아타기와 성장, 

두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있도록 방향을 알려주신 

센스있게쓰자 튜터님께 진심으로 감사드립니다.